屋根裏のリフォームにおける建築確認について

　中古住宅の購入契約をした者です。
　購入する物件には、屋根裏収納があるのですが、固定階段がついており、天井の高さが２ｍ近くあります。聞いたところ、新築時は１．５ｍ以下の天井・梯子付きだったものを、後に、天井を高くし、固定階段を取り付けるリフォームをしたとのことでした。
　私が調べたところによると、高さが１．５メートル以上の屋根裏の場合は、３階として増改築の建築確認が必要だと思うんですが、売主さんは、この増改築に伴う建築確認を行っていないこと、また未登記であることが契約終了後に分かりました。
　
　ここで、質問なのですが、
　１．購入に当たって、フラット３５を利用するため適合証明を取得する予定なのですが、新築時の建築確認の内容と現在の物件状況が違う事で何か問題は生じますか？

　２．この物件は、やはり改築の建築確認が必要ですか？　必要であれば引渡しまでに売主さんに現在の物件状況での建築確認をしてもらいたいのですが、増改築終了後でも建築確認はできるのでしょうか？　また、建築確認にはどのくらい期間がかかりますか？

　３．最後に、仮に建築確認・登記変更等の手続きが必要なのに何の手続きもせずにこのまま引き渡しを受けた時は、何らかの問題が生じるのでしょうか？

　長い文章のうえ、いろいろ質問ましたが、なにぶん契約終了後に分かったことなので正直困惑しています。よろしくお願いします。

　　

No.3 ベストアンサー 回答者： kaitiku 回答日時： 2007/12/31 14:10

言うは易しですが・・・元に戻せば良いでしょう。

屋根裏収納は（はしごでなくても）固定階段でも何年か前の通達でＯＫとなったはずですから「とりあえず」これは良し。
天井高さは（1.5ではないですよ）1.4ｍに直す。
簡単に言えばこれだけです。
構造上耐力が落ちるような改造が行われていない事が前提ですが。

簡単でしょう？されど当たり前の話見る事が出来ませんので憶測が多いです。
建てた業者（設計監理分離であれば設計事務所）に相談してみるのが早道でしょう。

違反建築物ですのでどのみち今後増改築をするのであれば直す必要が出ます、又3階建てとして申請しなおすのは限りなく不可能に近いです、建替え並の改修が必要になります。

ご参考まで。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。
やはり、合法にこだわるなら、元に戻すしかなんですね。
この物件の屋根裏収納の高さが気に入って選んだだけにショックです。
この事が問題ないかかどうかについては、仲介した不動産屋に再三確認したにもかかわらず『問題ない』の一点張りで、契約となってしまいました。
契約自体は仕方がないとして、不動産屋に対してはこのまま泣き寝入りするしかないんでしょうか？

お礼日時：2008/01/01 00:46

No.7 回答者： pankin 回答日時： 2008/01/07 08:18

保険に入れないわけではないのですが、確認どうりの部分しか適用にならないということです。

ローンも種類によって、添付しないといけない所があります。
申請してから、だめだったということが起こらないようにした方がいいでしょうということですが。（今は以前と審査もだいぶ変わりましたので）
基本的には増築も改築も図面が変われば申請ということですが、今まではちょっとのことは目をつぶったケースが多かったけれど、増築は明らかに申請が必要ですし、改築も地域によって耐火基準などで必要になることもありますね。しなくても大丈夫なこともありますが、保険の支払い拒否条件に当てはまりますね。
（全焼ならわからないかもしれませんが）
ということで。

No.6 回答者： pankin 回答日時： 2008/01/06 11:03

一番早いのは、地域の役所（支庁）に問い合わせることです。

こういうケースによる手続きの仕方を詳しく教えてくれます。
確認は、１～２ヶ月はかかるでしょうね。２と見たほうがいいですね。
ローンをしたり、保険に入るのなら、やっておかないと規約違反ですね。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。
役所には、先日、問い合わせてみたのですが、建築確認が必要かどうかは、具体的には建築時の図面や今の現場を見てみないと分からないとの回答でした。
役所の人が言うには、設計士の資格を持つ人が図面と現場を見れば分かるはずとのことでした。
設計士の方が見れば、具体的にどうするべきなのかというアドバイスを頂けるのでしょうか？
また、建築確認が取れていない状態だと火災保険やローンに具体的にどんな支障が出るんでしょうか？

お礼日時：2008/01/06 21:37

No.5 回答者： kaitiku 回答日時： 2008/01/03 12:32

ANo.3です。

財団法人　住宅リフォーム・紛争処理支援センターに相談してみては如何でしょう。
国土交通大臣からの指定を受けて設立され法人格で、欠陥住宅だけでなく、リフォームや新築住宅取得などに関する住宅全般の相談業務を行っているそうです。（下記サイト）

http://www.chord.or.jp/

明日、1/4あたりには連絡が取れると思われますが。
＞不動産屋に対してはこのまま泣き寝入りするしかないんでしょうか？
詐欺は断罪されるべきですよね。
不動産絡みのトラブルに詳しい者では御座いませんがご参考まで。

この回答へのお礼

度々のお返事ありがとうございます。
まだ、年が明けてから業者と接触していませんが、これからの対応次第では、ご紹介頂いたサイト等への相談も前向きに検討していきたいと思います。

お礼日時：2008/01/06 21:15

No.4 回答者： noname#107982 回答日時： 2008/01/01 01:07

購入者の私に告知義務が生じるんですね。

どこにどんな風に告知義務が生じるんでしょうか？

ハイ　不動産屋さんは職業です。
違法建築部があるのを知っていたでしょうね。　
ほかに、自殺なども。。

No.2 回答者： noname#107982 回答日時： 2007/12/31 00:08

このパターンの違法建築は腐るほどあります。

購入者に告知義務があります。

どうしても欲しい場合　

黙ってましょう。　3階の場合　　
色々　建築ルールがあるので知るとガックリしますよ。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。
購入者の私に告知義務が生じるんですね。どこにどんな風に告知義務が生じるんでしょうか？

お礼日時：2008/01/01 00:33

No.1 回答者： sappara 回答日時： 2007/12/30 20:32

違法建築となっていますから、建築確認などできるわけはなく、当然増築部分は未登記になるしかありません。

今後とも増築部分を登記することはできません。
その増築部分の床面積も計算に入れての売買価格だったとしたら「ヤラレタ」わけです。

１．購入に当たって、フラット３５を利用するため適合証明を取得する予定なのですが、新築時の建築確認の内容と現在の物件状況が違う事で何か問題は生じますか？
●ローンの申請と実行については、金融機関関係者は現場を見にこないので当面は発覚しません。

２．この物件は、やはり改築の建築確認が必要ですか？　必要であれば引渡しまでに売主さんに現在の物件状況での建築確認をしてもらいたいのですが、増改築終了後でも建築確認はできるのでしょうか？　また、建築確認にはどのくらい期間がかかりますか？
●建築確認が必要です。けれども３階建ての構造と２階建ての構造は全く異なりますので、増築の確認申請をしても100％通りません。違法建築がバレるだけとなります。１階、２階部分の構造の大幅なリフォームをしない限り建築確認は通りません。時間の問題ではありません。

３．最後に、仮に建築確認・登記変更等の手続きが必要なのに何の手続きもせずにこのまま引き渡しを受けた時は、何らかの問題が生じるのでしょうか？
●２階建ての強度の家に３階建てを作っていますので、役所の手続き云々の問題よりも、その家は「弱い家」です。問題といえば、地震などの被害が大きくなるとか、振動やゆれが大きいとか、実際的な問題となってきます。

●家そのものは違法建築であることは明らかですが、売買が違法、というわけではないので、そのまま、となります。でも家に関する諸々の保証は受けられないでしょう。違法建築物件ですから。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。
やはり、３階建てでの建築確認は難しいんですね。
このまま何もしないままで引渡しを受けた場合受けられなくなる処々の保証を具体的に教えて頂けると助かります。

お礼日時：2008/01/01 00:28