義母が自己破産するのに障害になっている土地（山林）を買うと

自営業の義母が店をたたみ多額の債務が残りました。自己破産するのが最良かとは思うのですが、売りに出しているものの買い手が付かない土地があります。
義母と実質上の経営者であった義弟はこの土地が売れることにしがみついています。
管財人が付くとこの土地は山林であり低額（売値２０００～２５００～３０００万ですが査定額は数百万）で処分され債務の返済はできません。（連帯保証人には高齢の叔母がいます）
そこでこの土地を私が買いとってしまうことは可能でしょうか。
その後義母は自己破産を申請し、土地の売却は長期譲渡となる期間をおいて買い手を捜します。
この方法は問題があるでしょうか。お教えください。どうぞよろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： tatuta1991 回答日時： 2008/01/09 18:51

＞弟もそう申します。

ただ、競売になるよりはと言うことで１００万円ぐらいで良いという話も聞きました。違っているのでしょうか。

競売だと一般的に市場適正価格の7、8割りの価格で売りに出されます。そうなると、確かに第一抵当権でない抵当権者にとっては、競売しても損失があることが多いので、債務の何割で、抹消に応じてくれる事もあります。100万円というのは適正かどうか分かりませんが、結局は不動産の持ち主、買主、抵当権者が話し合って価格を設定し、売却代金から各々の抵当権者が配当⇒抵当権抹消に同意するという仕組み（任意売却といいます）ですので、義弟さんの意思が重要になりそうですね。。。

＞私が買うと言う発想のひとつの原因に、私なら抵当が付いていても、問題が無いということがありました。夫はもちろんそのままで問題ありませんし、商工会などにしても競売はにかけるのは大変に損失が大きいと言われました。

市場適正価格以上で買い取りつもりなら、抵当権抹消で進めたほうが良いですよ。わざわざ、抵当権をつけていると、今度転売する際に、手続きが煩雑になりますし。任意売却は破産管財人や申立代理人主導で行ったほうが、後の破産手続きで支障が出る事はなくなりますから、売却はそれほど急がなくていいと思いますけど・・・。

話はもどてしまいますが、”姑息な手段として私が買い取って後で高値で売ることを検討しています”とありましたが、もし、質問者さんが破産手続き上、買主になっても問題ないという事で買い取っても、結局、破産手続きや抵当権者のためにも、不動産は市場適正価格以上で売買しないといけなくなりますので、高く転売できるとも限りませんが、その辺はよくよく弁護士などに相談して、気をつけてくださいね。 長期に持っていれば固定資産税もかかりますし。お金も貸してて破産手続き上免責されて、やっぱり高く転売できず、余計損失が出る可能性もありえますので。

この回答へのお礼

ありがとうございます。お忙しいと思いますのに、本当にご丁寧にお返事いただいております。なんとお礼を申してよいやら、ただただ感謝いたしております。

こういう事態に陥ったのも素人考えでむやみに動いたためと反省いたしました。
まずは、お目にかかったことのある弁護士さんにもう一度ご相談しなおしてみます。ご無理なようならば、お引き受けくださる方を探してご相談いたします。
その間にともかく義弟に土地の買い手を探させ、最悪の場合このまま義母に破産して免責を受けられるようにしてやることも覚悟いたします。

理解の鈍い私をしっかりお導き下さり、有難うございました。
辛い情況の中ご縁があってご指導を受けることができ、幸いにぞんじます。

お礼日時：2008/01/09 19:56

No.3 回答者： tatuta1991 回答日時： 2008/01/09 11:52

＞抵当権の名義と言うのがよく分かりません。

３件の抵当は債務者が義弟で商工会などが債権者です。義母の土地に計４件の抵当がついています。

義弟が抵当権者ですか？という意味で、抵当権の名義と書いちゃいました。専門家が法律相談する際は、難解な法律用語で説明をしないよう、分かりやすい言葉で伝えないといけないのに、私専門家失格です・・・。

＞「だから破産申請は、土地がある程度借金に見合う金額で売れてからでないとできない」というのが義弟の言い分です。

それで強気でいるのですが、買い手がなかなかつかないという事でね。高値で売れれば商工会などの抵当権も消えますからね・・・。
土地（山林）を2000万で売るというのは（坪数や、その山林に対する条例規制、山林を利用する事による収益など詳細はわかりませんが）、買取相手はなかなかいないですよね。
ちょっと話はそれますが、不動産の売却の動きには、不動仲介業者に仲介をお願いしてますか？抵当権が4件入っている土地なので、仮に時価以上で売却しても抵当権者への借金返済がその売却金からまかなわれないと、抵当権抹消に応じてくれないですから注意ですよ。

＞出来れば相談に行く段階でも、当事者を連れて、totiritiさんは付き添うという形にして、相談に行ったほうがよいですよ
義母は東北の地方都市に住み、膝が悪くて身の回りがやっとと言う情況です。（それでも介護保険の申請すらしないのです）何度か弁護士さんに相談することを勧めましたが、義弟に任せているためできませんでした。ここにきて義弟が離れてしまい、私が動くことになったのです。
ともかく債務整理をしてくださる弁護士さんにご相談しましたが、本人でないことでお話ができず「委任状」を作ってこれからお話をするのです。

なるほど・・・。そういう状況なら、なかなか本人に行かせるのは難しいですね。事情を汲んで、totiritiさんが代理人となって相談に乗ってくれて、こんな状態でも親身に時間をかけて話を聞いてくれる弁護士だと良いですね。田舎だと弁護士が少ないかもしれませんが、何人か相談に当たったほうが良いですよ。弁護士の相性、債務整理に向き不向きなどいろいろな方がおられますから。そういう事情ならと、出向いてくれる弁護士がいたら理想なんですけどね・・・。
自己破産のお手伝いを出来るのは弁護士だけでなく、司法書士もできますから、司法書士さんに相談してもＯＫですよ。

そんあ大変な状態なら、旦那さんも何とか手伝ってくれればいいのに・・・。まずは状況を汲んでくれて依頼を引き受けてくれる専門家を探す事ですね。そこまで行けば、少しは楽になりますよ。頑張ってください。

この回答への補足

毎日お気にかけていただき、有難うございます。
大変に嬉しく、感謝いたしております。
まず初めにお詫びです。tatuta様をtatuka様と勘違いをしておりました。こんなにもお心にかけてくださっておりますのに、大変に申し訳ございませんでした。お許しください。

＞分かりやすい言葉で伝えないといけないのに、私専門家失格です・・・。
とんでもございません。わたしの不勉強です。申し訳ございませんでした。お許しください。

＞抵当権者への借金返済がその売却金からまかなわれないと、抵当権抹消に応じてくれないですから注意ですよ。

弟もそう申します。ただ、競売になるよりはと言うことで１００万円ぐらいで良いという話も聞きました。違っているのでしょうか。
また、私が買うと言う発想のひとつの原因に、私なら抵当が付いていても、問題が無いということがありました。夫はもちろんそのままで問題ありませんし、商工会などにしても競売はにかけるのは大変に損失が大きいと言われました。

補足日時：2008/01/09 15:52

この回答へのお礼

毎日お気にかけていただき、親身になってお返事くださりありがとうございます。

ご専門の方からご覧になっても、やはり簡単な情況ではないと覚悟いたしました。
田舎は弁護士さんはお一人で、あとアステラスの事務所がございます。なかなかご相談もままならないと考え、東京で探しました。
私自身の事情を含め、助けてくださる方にめぐり合えるよう努力いたします。
暖かいお励ましとお心遣い感謝申し上げます。
有難うございました。

お礼日時：2008/01/09 16:00

No.2 回答者： tatuta1991 回答日時： 2008/01/09 02:44

＞実は弁護士さんの依頼は私が代理人（委任状を作りました）になっています。

これをやめないと、買い取ることはできませんか。

代理人という立場で買い取るのは問題はないと思います。ただそれよりも・・・・

＞土地は夫が代位弁済により第一抵当権者で、義弟名義のものが後３件あります。この夫の分だけでも返して欲しいので（１２００万円ほどです。他に私も１５００万ほど貸しています）、姑息な手段として私が買い取って後で高値で売ることを検討しています。

問題になるのはこちらの権利関係です。
まず”土地は夫が代位弁済により第一抵当権者で、義弟名義のものが後３件あります”とありますが、これは(1)旦那さん名義の抵当権に遅れる抵当権が3件あって抵当権の名義が義弟ということですか？(2)それとも旦那さん名義の抵当権がついている3件土地があって、その土地の名義が義弟ということでしょうか？おそらく(2)でよいのですよね？
そして、旦那さんとtotiritiさんは、義弟さんに金銭の請求権を有しているとうことでしょうか？

ちょっと権利関係が複雑で、はっきりしないので、バシッとした回答ができなくて申し訳ないのですが、totiritiさんは破産予定の者に債権を有しているという利害関係が衝突する関係にあり、その状態で、破産予定者の不動産を売買するのは、ちょっと手続き上危ないと思います。
依頼する（した？）弁護士に「こういう売買をしたいんだけど」と相談し、アドバイス・指導を貰ったほうがよいです。

＞夫は私に何もかも任せきりです。義弟は何かにつけて逃げ腰で無理ばかり言ってきます。義母は泣くばかりで・・ともかく私が何もかもを引き受けたために、事態を複雑にしてしまいました。できれば弁護士さんにすべてをご相談したいのですが、難しいでしょうか。

相談を親身にのってくれる弁護士なら、全部を報告し相談すれば大丈夫ですよ。義弟さん、義母さんがそのような状態だと、依頼される弁護士の苦労も予想されますが、ただ、実際の依頼をする場合の委任契約は、弁護士と当事者（義弟さん、義母さん）でないと、弁護士も応じないと思います。
totiritiさんと弁護士が委任契約すると、契約関係、代理関係が複雑になりますし、弁護士倫理として、本人が借金整理に向かう意思があるかどうかきちんと確認して契約しないと問題があるからです。

ですから、出来れば相談に行く段階でも、当事者を連れて、totiritiさんは付き添うという形にして、相談に行ったほうがよいですよ。そこで、弁護士の話を聞き、義弟さん、義母さんを借金整理に気持ちを向かせ、今後は弁護士と義弟さん・義母さんとのやり取りで処理していったほうが、totiritiさんも負担が軽くなるかと思います。
言うは安しで、実際は大変だとは思いますが、本人達が気持ちを固めないと先に進まないのですから、totiritiさんがすべてを引き受け、弁護士とやり取りする形は避けて、まずは何とか、義弟さん・義母さんたちを弁護士の前まで連れて行った方が良いと思いますよ。

なんか的を得た回答でなかったかもですみませんです。

この回答への補足

お心のこもったご回答、有難うございます。ありがたくて感謝の気持ちで一杯です。
補足いたします。

＞旦那さん名義の抵当権に遅れる抵当権が3件あって抵当権の名義が義弟ということですか？
すみません、抵当権の名義と言うのがよく分かりません。３件の抵当は債務者が義弟で商工会などが債権者です。義母の土地に計４件の抵当がついています。

＞義弟さんに金銭の請求権を有しているとうことでしょうか
請求権としては義母に対してです。
義母が店のすべての債務をしょっています。現在義母は年金６万ほどが収入、家賃など生活のほとんどは私たちが援助しています。
何とか借金を整理して少しでも気を楽にしてやりたくて事態が複雑になりました。ともかく私たちが義母を支え続けられるには、何とかして私たちが出したお金を少しでも多く回収したいのです。
それにはもう土地しか残っていないのです。
「だから破産申請は、土地がある程度借金に見合う金額で売れてからでないとできない」というのが義弟の言い分です。私が弁護士さんとお話をしたことに難色を示しています。
ともかく売るように頼んではいるのですが、強気すぎて売れません。（もう何年も売れないので、今回半値でも良いからと言ってはあるのですが・・）それなら、土地を私の名義にすれば、何年か待っても影響は無いので、素人考えでできないものかと思ったわけです。

＞出来れば相談に行く段階でも、当事者を連れて、totiritiさんは付き添うという形にして、相談に行ったほうがよいですよ
義母は東北の地方都市に住み、膝が悪くて身の回りがやっとと言う情況です。（それでも介護保険の申請すらしないのです）何度か弁護士さんに相談することを勧めましたが、義弟に任せているためできませんでした。ここにきて義弟が離れてしまい、私が動くことになったのです。
ともかく債務整理をしてくださる弁護士さんにご相談しましたが、本人でないことでお話ができず「委任状」を作ってこれからお話をするのです。
すみません、悪あがきで事態が複雑にしてしまいどうしてよいか分からなくなっているのが真実です。
tatuka1991様が親身になって聞いてくださって、嬉しくて感激しています。弁護士さんで同じように相談に乗ってくださる方とご縁ができる事を祈るばかりです。

補足日時：2008/01/09 08:52

この回答へのお礼

ご回答を拝読しなおしては、感謝に心が一杯になっています。
複雑な家庭で育った私にとって、「母親」として接してくれた義母は大切な人です。
今、私は８９歳になる養母を介護しています。ここにきて実父（アルツハイマー型認知症、継母と二人でこちらも介護しています）の癌が急に進行して「終末医療」をしてくださる所を探したり、養母も生活のほとんどすべてに介助が必要になるなど私も動きが取れなくなりました。
義母を助けようと動きはじめたら、すべてが急に悪化してしまい途方にくれています。
tatuka1991様のご親切なご回答は、比ゆではなく涙が出るほどありがたいものです。
有難うございます。

お礼日時：2008/01/09 09:24

No.1 回答者： tatuta1991 回答日時： 2008/01/08 02:03

＞そこでこの土地を私が買いとってしまうことは可能でしょうか。

不動産業者何社かに査定を取ってもらい、査定額以上の価格で買い取るのなら問題はないですが、いまだ弁護士に破産の相談をしていない段階ならば、もう少し待ったほうがよいです。

不動産を時価以下で処分する事がまずいのは勿論のことですが、早くから現金化してしまうと、その現金を使ってしまい安く、管財人から「なにしてくれてんねん」と文句の一つも出る危険があるからです。

破産の申立を弁護士に依頼した段階で、その弁護士に、幾らで買い取りたいと申し出れば、恐らく大丈夫ですよ。もし現段階で破産を申し立てており、管財人がついているならば、その管財人に買い取りたいと申し出ても、応じてくれると思います。

この回答への補足

早速ご回答有難うございます。
補足させていただきます。
破産の申し立てについて弁護士さんとお話はしましたが、まだ正式にお願いしていません。
実は弁護士さんの依頼は私が代理人（委任状を作りました）になっています。これをやめないと、買い取ることはできませんか。
夫は私に何もかも任せきりです。義弟は何かにつけて逃げ腰で無理ばかり言ってきます。義母は泣くばかりで・・
すみません愚痴でした。
ともかく私が何もかもを引き受けたために、事態を複雑にしてしまいました。
できれば弁護士さんにすべてをご相談したいのですが、難しいでしょうか。

補足日時：2008/01/08 21:02

この回答へのお礼

ご丁寧なご回答有難うございました。
補足を書き込んでいるときに、邪魔が入ってしまいました。
要領を得ない補足になっております。申し訳ございません。
少しだけここで補足するご無礼お許しください。
土地は夫が代位弁済により第一抵当権者で、義弟名義のものが後３件あります。この夫の分だけでも返して欲しいので（１２００万円ほどです。他に私も１５００万ほど貸しています）、姑息な手段として私が買い取って後で高値で売ることを検討しています。

弁護士さんのご相談するにも自身の整理が付いていません。
こんな状態のものに、分かりやすいご回答をいただけました。
感謝申し上げております。
ありがとうございます。

お礼日時：2008/01/08 23:53