借地契約と借家契約を整理したい。（続き）

No.422745 の続きです。

１）価値のない借家でも、家主に返却する場合何らかのお金がいただけるものなのでしょうか。それとも、借地人が借家を壊して更地にする必要があるのでしょうか。
２）借地契約を解除する際には、借家人を立ち退かす必要があるのでしょうか。
３）借家人は土地の持ち主になんらかの権利を持っているのでしょうか。それならば、借家人が借地契約を結んでもらいやすい要素があるのでしょうか。
４）建物が居住できる状態でなくなった場合、借地契約は消滅するのでしょうか
５）建物が居住できる状態でなくなった場合、借家契約はどうなるのでしょうか。

　相続人が母と叔母の２人で、その間で、トラブルになるのも極力避けたいとは思いますので、借家人に迷惑がかからないのなら、穏便に手放したほうが有利だよ、と説得したいと思っています。
　難しいお話になると、私も説明しにくいのでよろしくお願いします。

関連URL:http://www.okweb.ne.jp/kotaeru.php3?q=422745

No.2 ベストアンサー 回答者： aminouchi 回答日時： 2002/12/21 13:04

土地の所有者は別にいる（その人をＡさんとします）。

建物の所有者は相続の関係などからmeikkomeimeiさんのお母さんと叔母さんだけ（Ｂさんとします）、また家の借り主は別の人（Ｃさんとします）であると整理しますがよろしいですね。

ご質問を読ませていただく限りではmeikkomeimeiさんはトラブルを避けたいという思いから余計な心配をなさっておられるように思います。私の見る限りでは、現状を維持することでトラブルが生じることはないと思うのですが・・

まず、借地契約ですがこれはおそらく旧借地借家法のもとでの契約であると思われ、特に期限が定めていなければ２０年契約であり、自動的に更新されるはずです。また、基本的に借地契約は、建物を建てる事を前提としていますから、当該建物が火事で焼失するなど無くなってしまったとき（居住できるかどうかではありませんよ。他人からみてここに住むのは無理だと思われても、住んでいる当人たちがＯＫと言えばＯＫになる可能性が強いです）には借地を返還しなくてはなりません。またその場合でも、立て直すことを申し入れれば地主はそれを考慮せずにむげに明け渡しを申し入れることはできません。

なお、借地を返還する場合は原則として更地にしなくてはなりません。地主（Ａさん）が了承すればそのままでも構いません。つまり、ＢさんがＡさんに建物を建てたまま返還したからと言ってそれに対してお金をもらうということはありません。逆に建てたままということでお金を払う必要はあるかもしれません。

２．３．についてですが、Ｃさんは間接的に土地に対する権利を持っていますが、立場的には弱いでしょう。４．５．については上に述べた通り消滅します。ただ、現実の問題として「居住できない」ということを判定することはとても難しい事だと思います。また、普通は現に住んでいる側（Ｃさんの側）から、「居住できないから立て替えてくれ」というような要求が出されるものだと思いますが、建物の所有者（Ｂさん）側からそのことを申し立てることは不要でしょう。（もちろん、ボランティア的に新しい住宅を建てて以前と同じ家賃で貸すことは可能ですが、普通はそんなことをしますか？）

また、わざわざ権利を放棄する必要もないように思えるのですが・・権利というものはそれをお金に換えようとする時に問題となるものであり、今のままで特に問題はないように思えるのですがいかがでしょうか。それとも、お母様と叔母さまの間で相続争いでも起こりそうなのでしょうか。いまお住まいのＣさんに迷惑がかからないようにというなら、Ｃさんの生存中に限りその家を貸し、お亡くなりになったら家を取り壊して地主（Ａさん）にと地歩返還するというような念書をこしらえておけばよろしいだけのことだと思います。

この回答への補足

ありがとうございます。
　家屋が古いのに、賃貸で居住させていて地震での倒壊などで、家主の責任が追求されないのでしょうか。神戸での地震などで、家屋が倒壊して多くの方が亡くなられているのを考えると、このままお貸ししていいのでしょうか。
　先年の瓦の葺き替えで、家賃１年４ヶ月分の支出となっています。これからも補修に費用がかかるのなら、きりのいいところで、いっそのこと相続の権利放棄してはどうか、と思ったのです。

補足日時：2002/12/22 09:43

No.1 回答者： hell 回答日時： 2002/12/07 22:56

専門家ではないのですがどっかから得た記憶ですが

1,借地人が故意に壊したり、通常の使用では考えられない傷みなどない限り無理な　のでは？
4,5、貸主は生活できる環境を提要する義務があります。

出て行ってもらいたいなどある場合、事前に（借地人が新しい住まいを探す期間の余裕を持って）通知すればいいのでは？

この回答への補足

　出て行ってもらいたいわけではないのです。
　借家人は亡くなった伯母の知り合いですし、高齢です。高齢者が住まいを探すのは大変難しいことと聞いています。住めるならどうぞ、と思っていますが、いかんせん、古い建物なのでいつまで住めるものやら。借地契約もどうなっているかもよくわからないので困っています。
　古いので家賃も格安ですが、なぜだか地代も相当安くしていただいているようです。固定資産税がはらえているのだろうか不思議に思うぐらいの値段です。
　建物が居住できる状態でなくなった場合は、借地契約が終了してしまう、と聞いたものですから、その場合住んでいる借家人はどうなるの、というのが心配なんです。
　補修等は行っておりますが、居住できないようになったら、建物を新築して提供すべきなのでしょうか。土地の持ち主が新築を許可しない場合、にっちもさっちもいかないのですが。

補足日時：2002/12/07 23:07