ファンタビの世界観を作る二人にインタビュー!

現在、旧法借地権で一戸建ての購入を検討しています。
当初の売り出し価格は建物+借地権で5180万でした。
(地代38,000-/土地面積120平米/建物面積110平米/東京都城南地区)

この価格では厳しい状況でしたので、一旦は諦めましたが、その後不動産業者から価格が4500万まで下がりましたと連絡があり、検討しています。

確認したところ借地権と建物の割合が
・建物(消費税込み):2020万
・借地権:2480万
・合計:4500万
と説明されました。

そこで質問なのですが、値引きした680万は一般的に建物と借地権のどちらから引くものなのでしょうか?

借地権は財産になるものなので、借地権から引かれたのであれば、不動産業者に再確認したいと思っています。

ちなみに、国税庁の路線価を参考にすると、対象の土地は「410C」となっています。

※41万/平米 × 120/平米 = 4920万
※4920万 × 70% = 3444万 
となります。

素人なので、計算が間違っているかもしれませんが、この計算ですと、1000万の差が生じます。

ご教示いただければ幸いです。

宜しくお願いいたたします。

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A 回答 (3件)

土地であれ建物であれどちらが値引きされても実際の価値が変わるものではないでしょう。


建売物件ですから、建物の取得原価は工事費で決まっていますよね。借地権を買い取って業者が
建てたとすると仕入れた借地権を値引いて売るほうが説明しやすいのかもしれません。
実際、売れないのは土地であって建物は他にあったら売れるかもしれない。そう考えると
値引くのは土地。
建物は、質が下がったわけでもない。土地は人気が無い。

・建物(消費税込み):1060万
・借地権:3440万
・合計:4500万
じゃ誰も買わない。本当はそうかもしれないけど絶対に建物が安いとは言わないですよ。
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「借地権」登記が本当にされるのでしょうか


借地契約で上物の所有権の登記なのでは無いでしょうか
名義変更料等の名目はありませんか
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すみません。

その借地権の金額の内訳がわかりませんので、ちゃんとは答えられないと思います。

1.この金額が、土地の所有者に賃料として支払われたもの
  50年なのかまたは半永久的なのか

2.賃料は別に支払い、担保として預けている金額


1.の場合は、土地の使用権なので、変化する可能性があります。

2.の場合は預け金なので、土地を返還した際に帰ってくるお金ですので変化しません。

どちらにしろ、契約書には、その内訳を書かないと行けませんので、不動産屋さんに

問い合わせてください。
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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借りている土地の「借地権価格」と「売買価格」

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方不動産業者曰く、国土庁発表の時価らしい)

気になっているのはここからですが、
売買価格の算出で、先ほどの土地総額に借地権割合(30%)を掛けて借地権価格(5,616,000円)を出し、
土地総額から差し引いて売買価格(13,104,000円)を出しています。
当該地は、急な坂道途中の高低差のある土地ですが、バス・JR駅共に歩いて15分圏内にあります。
雪が降るとかなり神経を使うような土地ですが、比較的交通の便は良い所です。
この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

ちなみに、高低差があるので今は玉石積みですが、最近の建築条例では玉石積み不可の為、
新築する際にはコンクリート土留にやり替えなければならず、7,000,000円くらい掛かる土地です。
また、この敷地を更地にしようと思うと、解体費用が2,000,000円くらい掛かるようです。
その為、先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方...続きを読む

Aベストアンサー

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

はっきりいって論理がめちゃくちゃです。相手は意味さえ理解できない
と思います。
論点は土地評価が路線価×130%が妥当かどうか と、
それはそれとして、いくらなら買うかというだけの話だと思います。
相場観で買うというのなら、回りの土地の売買価格を調べればわかる
と思いますし、400万以上では買えないというのならそれで交渉
すればいいと思います。(笑われるかもしれませんが)

相手に事情があってどうしても現金が必要ということになれば指値は
きくと思います。
ただ、買わない場合借地料は値上げしてくると思います。
参考までに、借地料の相場は固定資産税の3倍程度までは、調停でも
認められます。

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円...続きを読む

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む


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