何階建てを建てられるかは何で判断?

専用住宅一戸建ての建築予定の土地がありますが、次の疑問があります。
その土地は神奈川県で、建ぺい率60%、容積率200%、第1種中高層、約100m2です。
実際に建てるかどうかは別問題として、計算上は３階建てでも充分許容範囲内で、
４階建てでもOKだと思います。この場合何階建てまで建築OKかというのは、
役所に問い合わせなければわからないのでしょうか。
だとすれば建ペイ率、容積率、用途地域と一緒に明示しないのはなぜでしょうか。
用途地域を見ればわかればいいのにと思います。地域によって違うからですか。

No.7 ベストアンサー 回答者： nobugs 回答日時： 2008/08/07 20:47

階数については役所に聞いても、明確な答えはでません。

なぜならば、道路斜線等や用途により「高さ」を制限している場合があります。
この場合、規制は「高さ」であって「階数」ではありません。
法規上、「階高」を規制している条文はありませんので、同じ階数でも「階高」によって「高さ」が変わります。

一般的に、容積率÷建蔽率=階数とする計算をする人がいますが、他の制約があり単純にはいか無いものです。

また、建蔽率一杯に建てる義務もないので、質問の内容でも単純な計算で、建蔽率４０％で建てれば、容積率２００％でも５階建てになります。

参考URL：http://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachi …

この回答へのお礼

ここにまとめてお礼を書かせていただきます。
短い時間に皆様からの回答ありがとうございました。

いろいろな規制があり、一概にどうだとは言えない事が
よくわかりました。
役所に聞いても場合によって回答しかねる事も知りませんでした。

リンク先などもゆっくり読ませていただきます。

お礼日時：2008/08/07 21:34

No.6 回答者： dr_suguru 回答日時： 2008/08/07 18:21

＞この場合何階建てまで建築OKかというのは、

役所に問い合わせなければわからないのでしょうか。


建築基準法上
○階建て
じゃなく
○ｍ以下
の表現ですから

あなたの用途は
「1中高」
ですので
標準的な
規制は
建ペイ60％
容積200％
であれば
日影はＧＬ4ｍで
2.5、4時間
道路、隣地斜線
1中高以上で
発生する北側斜線の
上記「組み合わせ」で
○ｍが決まります。

No.5 回答者： noname#102385 回答日時： 2008/08/07 15:34

そうですネ！

貴方の言うように、単純明快でしたら、我々も大変助かるのですがネ！
現実は、いろいろなワクターが付加せれますので、そうも行かないのが現実です。
前面道路幅員、道路斜線（天空率）、高度斜線、隣地斜線、日影規制、壁面後退、避難規定、採光規定、ets………
挙げたら限りなく考慮しなくてはならない法令や条例がたくさんあるのです！
大別すると、
貴方の言う地域性に対する規定を集団規定と表現し、
建物の用途に対する規定を単体規定と表現し、
それぞれで判断します。
そんな訳で、役所に行っても回答は得られません。
専門家と話し合って、貴方に適した建物（階数）を決めるしかないです。

No.4 回答者： getbass 回答日時： 2008/08/07 14:43

補足、高さ制限や天空率、再開発地域による制限の緩和などもあります。

設計事務所などに相談しましょう。

No.3 回答者： DIooggooID 回答日時： 2008/08/07 11:07

　基本的には、建ぺい率 と 容積率 から、ある程度わかりますが、

実際には、建築面積やその形状によって条件がことなるので、一概
には何とも言えません。
　今回のケースでは、建ぺい率60%、容積率200%、約100m2ですから、
建築面積 60m2で、直方体のビルを建てると仮定した場合、容積率は
200% なので、敷地面積に対する延床面積の比率を 200% 以内に収
めるためには、３階建てになります。
　もし、この状態で４階建にすると、４階部分だけは、20m2 以内
にしなければなりません。

ご参考

http://www.ii-ie2.net/money_law/houki.html

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/08/07 10:51

＞建ペイ率、容積率、用途地域と一緒に明示しないのはなぜでしょうか。

建築基準法に建ペイ率、容積率、用途地域これらの他に高さ制限に関する規定があります（斜線制限や日影規制など）。

それらはすべて法律で規定がありますが、階数に関して明記した規定はないからです。

また、建坪を変えれば容積率から求まる高さは変わりますし、高さ制限に関する規定は建築用の敷地の大きさなどにより許される高さが変わりますので、これまた一概にはいえないので、階数に関することは表示できないことになります。

つまり敷地形状や建築内容によって建設可能な階数が変わるため、表示できないのです。

No.1 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/08/07 10:49

＞用途地域を見ればわかればいいのにと思います

容積率は前面道路の幅員などでは異なってきます
建ぺい率もやその土地の２方向が道路に面している場合などでも異なってきます

http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p …

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BB%BA%E3%81%BA% …