分譲マンション賃貸オーナーに、理事の仕事をしない変わりに課すペナルティ可能ですか？

Question

築20年、全30戸の分譲マンションに住んでいます。
完全自主運営のマンションで、管理会社・管理人などはありません。
20年前から住んでいる人ばかりで、皆顔見知りです。
マンションでありながらも、隣保組みのような仕事があるマンションです。

各棟毎に理事の仕事を分担しているのですが、当マンションは5棟（各6戸）なので、理事の任期が2年で、12年毎に理事の仕事が回ってくるようになっています。

先月1つの棟で2戸賃貸が出てしまい、今まではオーナーも理事の仕事をしないできており、他の居住者の方にしわ寄せが来てしまいました。

当マンションのボス的存在の人や、理事さんたちとも対策を考えたのですが、「このまま自主運営を続ける」（管理会社に委託はしない）という結論に達しました。
（以前管理会社に依頼した時期があるらしいのですが、お金の使い道が不透明だったので、自主運営にしたとの事。「自主運営でいきます」ボス的存在の人がそう言い張るので、当分は自主運営です。そのボス的存在の人の指示は、みなさん従っています）

ただ、このまま自主運営にするとしても、賃貸のオーナーさんに理事の仕事を課すか、理事の仕事をしないのであれば、何らかのペナルティを課せないかと思っています。
「理事の仕事をしないなら、そのぶんお金を払ってください」なんてこと、可能なのでしょうか？

別の件で下にレスたてましたが、管理会社にお願いするのが一番だと、充分わかっています。
ただ、ボス的存在の人に納得してもらわないといけないので、私自身の知識を深めたいのです。

アドバイスお願いします。

nachiguro · Accepted Answer

こんばんは。元管理会社所属で現コンサルタントの者です。

この手の問題で非常に難しいのは所謂「外部所有者」に当該マンションの理事を引き受けさせることが出来るか否かということですが、正直難しいのではないのでしょうか？
標準管理規約と照合すれば、規約の35条五-２にこのような記載がなされています。

（役員）
第３５条　管理組合に次の役員を置く。
一　理事長
二　副理事長　　○名
三　会計担当理事　　○名
四　理事（理事長、副理事長、会計担当理事を含む。以下同じ。）　○名
五　監事　　○名
２　理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。
３　理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する。

これは現に居住していなければマンションの現状把握をすることが難しいという事から定めたものであり、ファミリータイプではこの事がスタンダードになっておりますが外部所有者の多い所謂投資用マンション（ワンルーム関係）ではこの限りではありません。

ペナルティと言いましてもその人だけ別途管理費等の増額徴収をとすればそれこそ暴動が起こりえるでしょうし、清掃をしろという内容でもこのような状況では何もできないでしょうね。

まず他の方も書いていますがボスというかワンマン体制を打破する必要があります。これは決して難しい話ではなく標準規約に準ずれば以下のような記載があります。（これはボスが理事長だったとしての話と仮定してですが）

（専門的知識を有する者の活用）
第３４条　管理組合は、マンション管理士（適正化法第２条第五号の「マンション管理士」をいう。）その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。
※まず私のようなコンサルタントの雇用

（組合員の総会招集権）
第４４条　組合員が組合員総数の５分の１以上及び第４６条第１項に定める議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求があった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議であるときは、２か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。
２　理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。
※理事長の解任請求を総会に提出する場合の手続き

（役員の誠実義務等）
第３７条　役員は、法令、規約及び使用細則その他細則（以下「使用細則等」という。）並びに総会及び理事会の決議に従い、組合員のため、誠実にその職務を遂行するものとする。
２　役員は、別に定めるところにより、役員としての活動に応ずる必要経費の支払と報酬を受けることができる。
※理事長の職務怠慢として挙げる際の参考議題。

この辺りでしょうか？

ただ正直言うときちんとした形であれば、自主管理こそマンション管理の本来あるべき姿なんですがね。

todoroki · Answer

以前住んでいたのは分譲マンションの一角を賃貸に出していたお部屋でしたが
自主管理で、理事長などはつくられていなくて
６年に１回、各階の居住者に幹事が持ち回りで回ってくるようなこじんまりとしたマンションでした。
一つの階に３軒しかなかったので私もやらなければいけないのかと心配になり、
うちのオーナーさんに聞いてみたところ、
やらなくてもすむように１５０００円払っているから大丈夫とのことでした。
理事会に預けているのではなく、その階の別の住人が１５０００円もらうかわりにやっているようでしたが
３軒のうち１軒は賃貸のお部屋でしたから、よその階も似たようなものではなかったでしょうか。

　ですから「理事の仕事をしないなら、そのぶんお金を払ってください」というのは可能だと思います。
ただし、そのオーナーが納得すれば、の話ですけどね。
金額的にどの程度なら受け入れてもらえるかも考えないといけません。
懲罰的な意味の要求をすると反発されることが予想されますし
そうなったら取り立ては不可能だと思います。
「所有者のあなたが理事をするのが無理でしたら賃貸人に分担をお願いしますけど」と持ちかけてはいかがでしょう。
うちのオーナーさんは、賃貸人に余計な仕事をさせられないと思ったらしく要求に応じたみたいです。
気のいい老夫婦だったのでうまく丸め込まれたのでしょう。
みんな知り合いで隣組のような関係だったら、情に訴えれば不可能ではないんじゃないでしょうか。

kamaryu · Answer

>。「自主運営でいきます」ボス的存在の人がそう言い張るので、当分は自主運営です。そのボス的存在の人の指示は、みなさん従っています）
賃貸のオーナーが理事の仕事をしないことより、このことの方が問題だと思いますよ。
ボス的存在など、在ってはならないことです。

自主管理をしてるマンションで管理状態が良いマンションは非常にまれなケースで、そのようなマンションには必ず素晴らしい理事長がおられます。
それ以外のほとんどは、頑張りすぎて役員に過剰な負担を強いているか、ほぼ管理を放棄しているかのどちらかです。
あるマンションでは敷地内の清掃が理事長の仕事になっていました。

委託管理か全部自分たちでやるかの二者択一ではなく、もっと柔軟に考えてみては如何でしょうか？
役員の仕事で大変な部分を外注に出すという手も有ります。
また、できない人に対してのペナルティではなく役員報酬を支払うという考えもできます。

ひとりの考えですべてを決めるのではなく、皆さんが自由闊達にマンション管理について話し合える環境こそが、良い管理の源です。
また、何かを決める際には必ず管理規約を読んで、その範囲以内でできることかどうかの確認をして下さい。

「ボス的・・」はともかく、築き上げてきたコミュニティは有るようなので、区分所有建物の管理について、皆さんでもう少しお勉強する機会を持たれたらどうでしょうか？

全国各地のマンション管理士会でセミナーや相談会が開催されていますので、ご利用ください。

参考URL：http://www.nikkanren.org/

m_inoue222 · Answer

＞「理事の仕事をしないなら、そのぶんお金を払ってください」なんてこと、可能なのでしょうか？

実質不可能でしょう

懲罰的性質のお金はなかなか難しいですよ

理事の仕事と同じでいくら決めても支払って貰えなければどうしますか？
裁判でもして請求しますか？
管理費や修繕積立金でもなかなか取るのが難しいのに．．．

非現実的な方法でしょう

元々管理組合なんて町内会と同様にボランティア的性質を有しています

むしろ少額とはいえ「理事持ち回り」＋「若干の理事報酬」の方が現実的でしょうね

＞ボス的存在の人に納得してもらわないといけないので

ボスの良いなりに運営したいのなら余計に理事会はイエスマンで固められては？

ここでの回答にも限界がありますのでキチンと本でも購入して勉強される事をお勧めします

oneroom03 · Answer

規約の改正ということでしょうか？
可能かもしれませんが果たして所有者の方々が
賛成されるでしょうか。。。

実例でもきいたことがありません。

akina_line · Answer

こんにちは。

　おそらく、ペナルティを課すのは難しいと思うので、逆に理事に役員報酬を支給したらどうでしょう。
　　http://mansions.cocolog-nifty.com/kumiai/cat1766680/index.html
　　管理会社を使わないのであれば、管理費は抑えられているはずですよね。

では。

分譲マンション賃貸オーナーに、理事の仕事をしない変わりに課すペナルティ可能ですか？

こんばんは。

以前住んでいたのは分譲マンションの一角を賃貸に出していたお部屋でしたが

>。

＞「理事の仕事をしないなら、そのぶんお金を払ってください」なんてこと、可能なのでしょうか？

規約の改正ということでしょうか？

こんにちは。

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング

　以前住んでいたのは分譲マンションの一角を賃貸に出していたお部屋でしたが