道路に面していない土地です。

　今、中古のある物件の購入を検討しております。その物件は２００坪ほどの用地の公道から一番離れた場所に立っておりいました。持主が公道に面した土地を売却したようで、その売却した土地を業者が開発しております。そこに位置指定道路ができています。５００平方ｍを超える土地の開発には許可がいるということ（許可を取るまでに時間がかかるため？『仲介業者の説明です。』）で、それ面積以下にして、９０坪？ほどの土地に３棟の新築を建設中です。私が検討している土地と９０坪ほどの土地以外の土地は、持分を９分の２、９分の２、９分の１、９分の４（購入を検討してる物件）としているのですが、私が検討している物件の大体２ｍ手前で位置指定道路は終わっています。（検討している土地から位置指定道路までは、２ｍほどある。）市の説明によれば、道路に面していないが、建て替えの場合は、口頭でもいいので、その他の所有者に同意をもらえば、建て替えＯＫとのようですが、やはり道路に面していない土地（物件）を購入する気にはなれません。ひとつは、位置指定道路を私が検討している物件まで伸ばしてもらうか、またはその共有してるが、位置指定道路ではない土地を購入するかではないかと思うのですが、いかがでしょうか。どうでしょうか。ちなみに、外見上は検討している土地まで、道路は来ています。色々なアドバイス、お願いいたします。

No.4 回答者： lalabee 回答日時： 2010/04/12 08:07

道路位置指定は私道であることを忘れずに

建て替えの際 上下水ガス電気等の工事で道路所有者の承諾が必要無いと確認できてますか

仮に私道までの土地を購入して法上の接道を確保しても民事上の車両通行承諾などを取得していなければ道路所有者の対応によりトラブルになることは明らかですね

役所もトラブルが発生すれば承諾は口頭でも良いなんて指導は撤回しますので考えなおしたほうが無難ですよ
そのようなトラブルの事例が多くあります
私道に面するだけでは実際に建て替えが担保されていないことを覚えてください

No.3 回答者： ibmjanuary 回答日時： 2009/01/27 12:07

不動産・建築の有資格者です。

個人で不動産売買経験もけっこうあります。

まず、その敷地までの「外見上は検討している土地まで、
道路は来ています。」という「道路」について行政が
「二項道路」と認めているかどうか確認して下さい。
そのあと公図で二項道路の所有権者を確認します。

建築基準法では、「（確認申請時）すでに道路として使用されている
道路」を４２条２項道路と呼び、幅員が４ｍの「道路」として認める
規定があります。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%B4%B0%E8%A1%97% …
ウィキペディアで申し訳ないですが、素人わかりする簡単な説明なので

行政は道路管理課にいけば、二項道路、位置指定道路の図面を
持っています。

＞位置指定道路ではない土地を購入するかではないかと思うのですが、
いかがでしょうか。

それは妙案ですが、一体その「道路状土地」は誰が持っているのでしょう。
ミニ開発の建売業者でなく、旧地主でしょうか。旧地主なら価格交渉の
なかでそれも可能でしょう。
しかし建売業者が買っていたら「二項道路」扱いかどうかが重要。
実行上は、位置指定道路を延ばしても二項道路のままでも同じ
だから、そういう要請に答える業者側のメリットないですよね。

私なら、二項道路を確認したら安心して買いますけどね。
ただ、売主（旧地主）は、二項道路の含めて売りたがると
思いますけど。

この回答への補足

有難うございます。参考にさせていただきます。
素人でよく理解できないのですが、位置指定道路と二項道路は別のもので、わかりやすく言うと、公道＞位置指定道路＞二項道路という感じでしょうか。位置指定道路と二項道路はどのような違いがあるのでしょうか。位置指定道路と二項道路はどちらも道路なので、その土地を所有している地主は固定資産税は必要ないのでしょうか。道路状土地は私が購入している売主と建売業者が共有しております。

補足日時：2009/01/28 09:28

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2009/01/26 20:04

今の状態では買うべきではないですね。

道路部分の共有者に反対されたら再建築できないし、ローンを使う場合に銀行によってはローンがおりないかもしれません。
その位置指定道路が見た目はその土地までつながっているけれども、位置指定道路になっているのは２ｍ手前まで、ということですよね。位置指定道路を延長できれば良いのでしょうけど、２ｍ手前で終わっているということはそこまでしかできなかった、という事だと思います。面積の問題か（位置指定道路と宅地をを含めて○○m2までとかいう基準が自治体によってあります）、位置指定道路の長さによっては車返しなどを作らなければならないからかもしれません。いずれにしても、できなかったからしてないのだと思いますので、それを今からできるかどうかは役所でよく確認してください。
その２ｍの部分を買えるならそのほうが良いと思いますけど。
しかしその物件はかなり条件が悪いですね。買うならもっと値引き交渉してもいいんじゃないですかね。

この回答へのお礼

有難うございます。参考にさせていただきます。

お礼日時：2009/01/28 09:27

No.1 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/01/26 19:57

＞５００平方ｍを超える土地の開発には許可がいるということ

建築基準法の
位置指定道路は
開発許可面積以下じゃないと
許可申請できません。
私の県の基準では
敷地が500m2以下での申請となります。
500m2以上であれば
開発許可該当となります。

＞５００平方ｍを超える土地の開発には許可がいるということ（許可を取るまでに時間がかかるため？

開発がかかっても
1月余分にかかるだけのことです。

＞その他の所有者に同意をもらえば

接道していないなら
2ｍ分を分筆して購入する手があります。
これで接道します。

＞位置指定道路を私が検討している物件まで伸ばしてもらうか

それぞれ自治体には
位置指定道路基準があり
これを確認する必要がありますが
あなたがの冒頭の質問に
あったように
500m2以下でしか位置指定が出来ないのであれば
どーにもできません。
↓
ここの県は1000m2以下です。
http://www.city.gifu.lg.jp/c/40113202/40113202.h …
なお、道路の位置の指定を受けて、土地利用を図れる区域の面積は、市街化区域内で都市計画法による開発許可の対象とならない1,000平方メートル未満の土地に限られます。

この回答へのお礼

有難うございます。参考にさせていただきます。

お礼日時：2009/01/28 09:27