競売にて家を落札購入いたしました。 旧所有者が住んでおり出て行かずに困っています。

先日市の競売にて土地つきの家を落札購入いたしました。 金額を支払い登記上も自分の名前になりましたが 旧所有者が住んでおり出て行かずに困っています。

昨年暮れに支払い等も終わり自分の物になりました。年末に出て行けというのも酷ですので１月末という同意を得ましたが守られずけんか腰で出ていく気配がありません。毎月月末に出るというのですが守られずにいます。税金もかかりますし困っています。
自殺や建物の破壊、放火、ゴミや残地物の処理料金等も心配です
どなたか教えていただけませんでしょうか？

No.6 回答者： oyazi2008 回答日時： 2009/04/06 12:43

専門家です。

出て行かないのではなく、出て行けないのです。次の移転先に引っ越せる程度の立ち退き費用は支払い引越しさせましょう。
賃貸契約に必要な費用と引越し費用です。30万～50万程度あれば済みます。
また残置物は買受人が処分すると思ったほうが良いですよ、10万～20万程度かかります。
債務者も好きでそうなったのではありません。最初に無理は通らない相手という認識を持たせ、先方から「お願いします」とならない限り、こちらペースで話が進みませんし、そうなれば確認通知書関係や図面なども引渡しを受けられますし、不具合などの細部の瑕疵も教えてくれます。もう遅いですが・・・
市の場合、裁判所の競売と違い（裁判所は既に調査が終わっており、即引き渡し命令の判決が出ます）手続きは複雑で、あなたが手続きを行う事は困難ですから、弁護士に依頼することになるでしょう。
当方は業者なので、引越し先まで世話したりして早期の立ち退きが可能ですが、その手の判断基準は、「時間」です。いかに早く解決するか？が勝負です。100万弱程度あれば解決するわけですから、さっさと片付けてしまいましょう。
また、明け渡しの際は書面化し残置分の処分も明文化して、後々揚足を取られないような準備が必要です。揉めた相手は後々、調停など申し立てられ何度も簡易裁判所に通うハメになります。
基本的に自己責任ですから、市や裁判所が助けてくれるわけではありません。
ご自分で無理な様であれば、専門の業者に依頼したほうが早いと思います。しかしそれを代理で出来るのは政令指定都市レベルの都市部で無い限り、いないと思いますが・・・費用は30万～ぐらいでは？
金を惜しまず、さっさと出すことです。

No.5 回答者： poolisher 回答日時： 2009/04/06 06:53

「いついつまでに退去せよ。

合意、退去するなら、退去日に○○万立ち退き費用として支払う。
拒否するなら、以降退去については法廷で争うこととし、立ち退き
についての費用負担は一切拒否する。」

どの道、費用は掛る訳ですから
あなたの戦略としては、そのお金の使い道、つまり最短の解決をする
ために使うことを考えましょう。

占有者も損・得を提示されたら得を選ぶでしょう。
損だけ見せて、追い込んでも解決はできません。
会話ができるのであれば、そのことを噛んで含んで説明しましょう。

No.4 回答者： URD 回答日時： 2009/04/06 06:29

そういうリスクがあるから競売物件は安いのです

まっとうな不動産業者が扱わないのもそういう事情です。
土地付きの家を買ったのではなく、土地建物付きのいわく物件を買っただけです。

ここは既にある回答どおり、強制執行としましょう。
余計なお金がかかりますが、それでも相場よりはいくばくか安いはずです。

No.3 回答者： -phantom2- 回答日時： 2009/04/06 05:25

最終的には「強制執行」をすれば、裁判所の執行官が引越屋と共にその家に来てくれて、家財もろとも占有者をたたき出してくれます。

しかし一戸建ての強制執行にかかる費用は、およそ数十万から百万くらいはかかります。

この費用は占有者に請求できますが、競売にかかるような輩が払えることはまずありませんので、落札者の持ち出しになることが大半です。

競売にかかるくらいなので占有者には引越し費用もなく、出て行きたくても現実問題として出て行けない、ことも充分に予想されます。

そこでまず強制執行にかかる費用を見積もって、その半額を限度にして立ち退き料として提示する方法があります。

これで立ち退かないなら強制執行にします。と申し入れるのです。

拒否するならば、粛々と下記の回答の手順にて強制執行に移ることになります。

＞自殺や建物の破壊、放火、ゴミや残地物の処理料金等も心配です

上記はすべてあり得る事です。

強制執行をすることになったら、その当日まで占有者が住んでいて、本当に執行官につまみ出されることはまずありません。

その前に夜逃げのような退去をしてるのですが、家中に糞尿を撒き散らして出て行った、とか、床下の柱を全部切ってる、家の中で焚き火をしてた、などは実際にあった話です。

相手は破産などしてやけくそですから、なにをしでかしてもおかしくないと考えて落札すべきです。

ゴミや残置物くらいで、出て行ってくれてたらラッキーです。

また追い出して無事住めたとしても、強制執行でたたき出したりした場合は占有者の逆恨みをかっている場合もあります。

これらはすべて落札者が負うリスクになります。

競売でどのくらい相場より安く買われたのかは判りませんが、上記のリスクを考えると決して安くないのが競売物件です。

No.2 回答者： nemuchu 回答日時： 2009/04/06 04:59

旧所有者が居住している場合、法的には「すぐに立ち退く」必要があるのですが、

実際には立ち退いてもらえない事のほうが多く、一般的には、立ち退き料を払って出て行って貰う事になります。

もちろん強制執行をかけることもできますが、この強制執行費用は、依頼する買受人(この場合質問主さんですね)が立替えなければいけません。
本来なら、執行後に債務者（居住者/旧所有者）に請求できるお金ですが、
所有不動産を競売にかけられるほどの人は、まず間違いなく無一文に近く、実際には請求しても払えませんので回収できません。
という事は、まず間違いなく質問主さんの出費になります。

ですので、強制執行費用の半額程度を「立ち退き料」として提示して「強制執行になれば、貴方は無一文で追い出されます。すぐ出ていってくれるならこれだけ払います。そのほうがそちらも得じゃないですか？」とやったほうが、
結果として「安上がり」になる可能性が高いのです。
また、それを期待して出て行かない居住者も多いようです。
(出て行ったのをきちんと確認してから払いましょうね。)

競売物件というのは、そういった「立ち退かない」などのデメリットを計算にいれて購入する物です。
まだ、所有者居住の物件でたいへん運が良かったと思いますよ。強制執行が効きますので。
長期賃借人が住んでいたりしたら、出て行く義務すらありませんし、裏業界の方が居住している事だってありますので。。

No.1 回答者： kita52326 回答日時： 2009/04/06 04:15

市によるものなら「公売」になると思います。

相手が開き直っていて本人同士の「話し合い」は難しそうな状況なので、
弁護士に依頼するしかないでしょう。
訴訟を前提にして、最後に弁護士から再度「話し合い」での解決を図ってもらい、
駄目なら速やかに訴訟に踏み切ると流れになると思います。

　　「引渡命令」の申立訴訟
　　　　　　↓
　　「執行文の付与」「送達証明」
　　　　　　↓
　　「強制執行」
というイメージです。

残置物は運搬や保管の費用を執行官に予納することで対応可能です。
自殺や建物破壊は、買い手のリスクと考えるしかありません。
これらを避けたいなら追い銭的な「引越代」・「立退料」が必要になるでしょう。