分譲賃貸マンションのオーナーが自己破産した場合について

分譲賃貸マンションに入居して５年になります（２年契約後自動更新）。このたび、オーナーが自己破産する見込みとの連絡がオーナーから連絡がありました。(1)今後、家賃を払い続けて良いのか(2)敷金は帰ってくるのか(3)所有者が第三者になった場合前契約は有効なのか－－など不安です。

No.1 ベストアンサー 回答者： detekoiya 回答日時： 2009/12/02 00:28

＞(1)今後、家賃を払い続けて良いのか

良いか悪いかというよりは、基本的には払うしかないですね。

＞(2)敷金は帰ってくるのか

帰ってこない可能性が高いです。

＞(3)所有者が第三者になった場合前契約は有効なのか－－など不安です。

競売によるものならば契約は保護されません。
新所有者と新たに契約を締結するか、猶予期間の後に明け渡しです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました
猶予期間の家賃はどうなるのでしょうか？また立ち退き料などは請求できず、なくなく出てゆくということでしょうか？わかれば教えてください

お礼日時：2009/12/02 08:00

No.6 回答者： mimicann 回答日時： 2009/12/03 20:51

#5です。

>>家主は、当方に任意売却を願っているようなのですが。それはどうなのでしょう。その損得どう判断すればよいのでしょうか。

損得は質問者様の判断によりますが…。
一応説明します。

競売になれば不特定多数のモノが入札する権利がありますが、
任意売却ですと、特定少数になります。

競売は不特定多数なので落札金額が読みにくいです。
業者だけならば利益を考えて予想落札額を出すことはそう難しくは無いですが、
個人が入札すると普通の中古マンションより高額のことがあります。個人の落札額が業者価格の倍なんてコトもあります。

任意売却は債権者が承認すれば大丈夫です。
ただ、その債権者が承認するかどうかです。安いとナカナカ納得しません。
例えば
債権者が「1500万円じゃなければダメだ。」と言ったとします。
しかし、競売になれば業者価格で1000万円で1200万円も出せば落札出来れば、300万円も損ということになります。
でも、競売で個人が入札に来て落札額2000万円だとすれば、1500万円で任意売却しておけば良かったとなります。

質問者様がどうしてもそのマンションを手に入れたいならば任意売買すれば良いですが、安ければ買うぐらいでしたら、競売入札しては如何ですか？
業者しか競売に来なければ、質問者様はマンションの現況を知っているうえに退去交渉料や事務手数料等の経費が必要が無いのでかなり有利です。

No.5 回答者： mimicann 回答日時： 2009/12/03 11:37

競売入札します。

>>分譲賃貸マンションに入居して５年になります
微妙なラインですね。
自己破産でも任意売買か競売かで変わってきますし、
競売でも平成16年4月1日より前か後かで変わってきます。
また、買い受け人が自己居住か商売目的か
商売でも、売買か賃貸かで対応が変わってきますね。

では、平成16年4月1日より後に入居で、競売になったと考えます。
買い受け人には、敷金返還義務はありません。
元所有者に敷金精算しなければなりません。

対処方法は、poolisherさんの意見と一緒で絶対的にクリアーな方法ではないですが…、
現実的な方法としては、《競売になり新所有者が確定するまでの間》の家賃と返還を受ける敷金との相殺という意味で家賃を支払わない方法があります。
不払い家賃と返還権のある敷金とが同額になるまで家賃と相殺すると云うことです。
このような手段が有効であるという特約が今の賃貸契約書には多分記載されてないと思います。
法的には家賃未払いによる賃貸借契約の解約理由になり現在の家主から解約を通告される可能性はゼロではありません。
しかし、競売申立をされている家主の立場としては敢えて解約を通告してくることはほとんど考えられません。
破産管財人がその分を了承するかが問題ですが…、現実的には効果ある対応方法だと思います。
後日敷金返還請求権に基づき訴訟して勝訴してみても、弁護士費用はかかるし、旧家主に資力がなければ現実的にはお金は戻りません。

任意売買になればこんな心配をしなくて良いですが…。

この回答へのお礼

ありがとうございました
皆さんのおかげで、家賃”滞納”はなかなか難しいということが分かりました。
家主は、当方に任意売却を願っているようなのですが。それはどうなのでしょう。その損得どう判断すればよいのでしょうか。

お礼日時：2009/12/03 14:11

No.4 回答者： nonbay39 回答日時： 2009/12/02 10:21

　まず現状では、敷金と家賃の相殺はできません。

敷金は退居するまではあなたが自由にできるお金ではないためです。
　
　敷金の返還という債権と家賃という債権は別個のものであり、自己破産時に家賃滞納分は取り立てに合うかもしれません。また、破産時には他の債権者を差し置いてに自分の債権だけ勝手に相殺はできないでしょう。

　猶予期間は落札者に対し家賃相当額を支払う必要があります。無料で住むのは不当利得と言って民法はこれを許しません。

　あくまで競売になったときの話です。任意売却などであれば現条件は新大家に引き継がれます。

　敷金の心配をしたいのであれば、原状回復義務免除、敷金全額返還を条件に今すぐ退居するという手はあるでしょう。今の大家も空き家のほうが物件も売却しやすいので申し出に応じてくれるかもしれません。

No.3 回答者： poolisher 回答日時： 2009/12/02 08:23

１か月家賃滞納しなさい。

１か月程度の滞納であれば追い出される理由
にはなりませんから、競売までは問題はないでしょう。

競売買受人に登記された時点であなたの賃貸契約は解除になります。
契約解除時の敷金家賃相殺規定でチャラです。

新しいオーナーとは再契約、または立退きになります。（相手次第）

この回答へのお礼

借り主には厳しい条件ですね。今後、新しい家を見つけるにも引っ越し費用や仲介手数料など払わなければなりません。
その辺はやはり、泣き寝入りでしょうか・・・・
あるいは、契約解除後に居座った場合、家賃はどうなるのか。法務局に供託という方法もあると耳にしたのですが・・

お礼日時：2009/12/02 14:36

No.2 回答者： nonbay39 回答日時： 2009/12/02 01:01

１．自己破産するまでは家賃を支払うべきです。

破産後は様子を見てください。
２．敷金は戻らないでしょう。
３．恐らく住宅ローンを組んでいるでしょうから、競売にでもなれば落札者と話し合いしかありません、原契約は有効とはなりません、落札者が拒めば最長６ヶ月の猶予しかありません。立ち退き料の要求などもできません。

この回答へのお礼

ありがとうございました
敷金（１ヶ月）と家賃を相殺するために１ヶ月、支払わないというのは可能でしょうか？

お礼日時：2009/12/02 07:56