借地権についてです

祖父が亡くなり、住んでいた兄を出し
別に住んでいた叔父と父が借地権を売ろうとしているので
兄が買おうとしています
叔父は不動産やと同じ価格の1000万、父は500万ならかまわないと
言っています
父は安くしますが、贈与税などはかかりませんか？
手続き　手数料等ありますか？
地主さんへはなにかあるでしょうか？
地主は借地権を売ることには同意してくれています

または叔父が1000万で相続を放棄し、父が65になったら兄に
生前贈与をするというのも考えています
それは可能でしょうか？
よろしくお願いします

No.4 回答者： noname#121701 回答日時： 2009/12/18 13:11

＞65歳になったら相続時精算課税で兄に相続させることはできるでしょうか？

その時の国の経済政策によりますので分かりません。
この分野はかなり頻繁に法律が変わります。

不動産を保全したいなら、遺言書作成後、遺贈の仮登記を申請することです。
相続の仮登記というのはありませんので、遺言書とは違う遺贈で仮登記するしかありません。
相続が発生したら、この仮登記を抹消するのです。

No.3 回答者： noname#121701 回答日時： 2009/12/17 21:35

追記

土地価格が異なりますので、勘違いしないでください。

借地権譲渡の価格は市場取引相場による価格です。

生前贈与は相続税評価、路線価です。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/pan1504-1/01. …

この回答への補足

取引相場は坪100万以上
路線価は88万です
坪数は50坪　割合は6：4ですが　地主は売るなら5：5でと言っています
分割代償で叔父に父が1000万払って　父が65歳になったら
相続時精算課税で兄に相続させることはできるでしょうか？
評価額2000万以下ですので　相続税はかからないですよね？
父はお金にだらしない人なので　できるだけ早く兄の名義にしたいのです。　

補足日時：2009/12/18 11:43

No.2 回答者： noname#121701 回答日時： 2009/12/17 20:55

追記

叔父さんの名義にしてお兄さんへ売買ですと、譲渡税と地主さんへの承諾料が発生します。
代償分割でお父さんからお兄さんへの遺言書という形は税金が発生しません。

代償分割で１０００万円で税務署がどう出るかは税理士との相談を要します。

No.1 回答者： noname#121701 回答日時： 2009/12/17 20:26

質問を整理すると叔父さんが１０００万円欲しいということになりますね。

借地権の譲渡が親族間で行われた場合税務署として時価で取引したかが問題となります。
時価とは、公開されたものでなく取引相場です。
取引相場はネットで近隣の不動産売買情報か業者にくばられるマイソクを見るしか方法はありません。
次ぎに借地権割合ですが第三者との取引であれば時価の７割の場合も５割もありますが、無難なのは国税の公開している路線価に書かれている借地権割合を使うのがいいでしょう。
こうした計算で叔父さんが借地の何割を取得したら１０００万円になるか、その持分借地権をお兄さんが購入し、残りのお父さんの借地権も叔父さんと同じ坪単価での売買という考え方が出来ます。
お兄さんの負担が多ければ生前贈与ですが、贈与税の特例を使わないでの通常の贈与となりますとかなりの贈与税が発生します。
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/pan1504-1/01. …
細かくは国税の路線価ＨＰを見てm2単価×土地面積×持分×借地権割合で評価額が出ます。
その課税価格に贈与税のＨＰで記載されている計算式で贈与税は計算できます。
贈与税が高額な場合は公正証書遺言を作成して相続でお兄さん名義にするしかありません。

地主さんへは借地権の承諾料として借地権売買の１０％を支払うのが一般的です。

以上は叔父さんに１０００万円を支払うことを前提にした考え方です。
１０００万円を支払うために遺産分割協議で叔父さんの取得する持分を決めるという考え方です。

質問の後半で、叔父が1000万で相続を放棄しとありますが、これはお父さんが全部相続する場合の代償分割を意味し、１０００万円の支払いはお父さんです。
叔父さんが１０００万円もらう結論は同じですが、前半はお兄さんが支払い、後半はお父さんが支払うとなってます。
１０００万円の出所はどこなのでしょうか。
お父さんが出所でお兄さんが購入するのであれば親子間の金銭消費貸借が必要です。
金銭消費貸借については必要であれば詳細投稿します。

この回答へのお礼

大変細かく　教えてくださってありがとうございます
調べてみます

お礼日時：2009/12/18 11:55