旅人が教える「旅に出たくなる映画」

不動産の売買について、現在私は底地を所有しており、
その底地上には別に借地権が設定されており、借地人がおります。

今回その底地と借地権付建物を同時売却をすることになり、
仲介業者に依頼しました。

近日中に媒介契約を締結するのですが、仲介業者より
「底地人と借地人と別々に媒介契約を締結します」と言ってきました。
聞くと売買契約もそれぞれ別々に締結するとのこと。

私は1本の契約書の中で同時売却の件や違約金等の設定が記載されていれば済むのかと思っていました。

その仲介業者は同書面で締結することを避けたいようですが、
同書面で締結した際に何か問題になることがあれば知りたいと思っています。

どなたかこのような件に詳しい方がいらっしゃいましたら、
是非お教えください。宜しくお願いします。

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A 回答 (1件)

まあ媒介契約はどうでも良いですが、売買契約は通常不可分債務といって、建物と土地の所有者連帯で権利と義務を負うことを約定します。

どちらかが勝手に止めた、が出来ないようにするためです。
ですから同じ契約書の中で謳う方が記載も楽ですし、わかり安いです。
しかし別々であっても、上記の様な記載があればその効力には関係ありません。仲介料は別々に行うと高くなりますヨ。
但し財閥系大手業者の場合は必ず別々の契約書となります、社内マニュアルらしいですが。
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この回答へのお礼

oyazi2008さん>ご回答有難うございます。
非常に分かりやすく説明していただき理解できました。
借地人とも相談して進めていきたいと思います。有難うございました。

お礼日時:2010/03/30 12:08

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Q借地権と底地を第三者に同時売却

地主ですが借地人へ底地を買い取って欲しいと申し出たところ第三者へ同時売却をすることになりました。
昭和13年に抵当流れになった底地を銀行より購入しています。
この時今の借地人(親)が住んでいました。
底地を購入したとき借地人とは新たな契約をしておらず権利金などもらっていません。
その後の更新も全くしていないので更新料も一度ももらったことがありません。
銀行との取引契約書は残っていますが、前の地主と借地人の契約書などは分かりません。
路線価図による借地権割合は7:3になっています。
今回売買するにあたっての借地権割合は更新料などももらってないため6:4とか5:5とか主張できるしょうか?
地主から話を持ち出したので割合の加算はできないのでしょうか?
この間知らない間にリフォームで増築もしていました。(金銭は全くもらってません)
売買の時には専門の業者に入ってもらうつもりですが交渉前に全く知らないのも困ると思い相談させてもらいました。
よろしくお願いします。

登録カテゴリーを間違えてしまったので再度質問させてもらいます。

地主ですが借地人へ底地を買い取って欲しいと申し出たところ第三者へ同時売却をすることになりました。
昭和13年に抵当流れになった底地を銀行より購入しています。
この時今の借地人(親)が住んでいました。
底地を購入したとき借地人とは新たな契約をしておらず権利金などもらっていません。
その後の更新も全くしていないので更新料も一度ももらったことがありません。
銀行との取引契約書は残っていますが、前の地主と借地人の契約書などは分かりません。
路線価図による借地権割合は7:3にな...続きを読む

Aベストアンサー

契約書もなく、口頭で更新料・承諾料などの約束もない?
それなら借りている方が更新料を払わずとも、増改築をしても、何の問題もない。
しかし、地主には請求する権利はある。
もちろん、借りている方は言わるままに支払う義務はなく、拒絶する権利がある。
こうして裁判へもつれこむのがお決まりのパターン。

借地権割合が決まっているのだから、その割合で売却益を按分するのが吉。
そこをゴネると取引がまとまらずに流れたり、裁判だなんだとなって弁護士と裁判所が喜ぶだけじゃないかな。

もしも金銭的利益を求めたいのであれば、不動産鑑定士に依頼して土地の価値、地代の適正額を算出。
適正地代が実際の地代よりも著しく安ければ、その分は請求できるかもしれない。
たぶん調停にもつれこむけれど、調停や弁護士費用などを差し引いて残る金額がどれくらいになるか。
少額しか残らなければ、長引いたり借地人と不仲になって逆恨みされるよりも、最初から7:3で話をまとめたほうが無難。
借地人は生活権があるから、ゴネられて居座りを決め込まれると面倒。

Q底地と借地権を一緒に売ると高く売れませんか?

現在、わたしは底地を所有しています。
そして借地権と建物は、私の妻が所有しています。

今後、わたしたちの意向としては、土地をできるだけ高く第3者に売りたいと考えています。

以前、知り合いの不動産屋が、「底地と借地権を同時に売却する場合、建物を壊せないのであまり高く売れない。更地の状態の方が高く売れる」と言っていました。

まず、これは本当なのでしょうか?

売る前に更地にするためには、事前に借地権を底地所有者の私が買い取ったり、贈与を受けたりしなければならないと思いますが、それだとかえって贈与税がかかりますか?(結婚10年くらいなので夫婦間の特別控除は受けられそうもありませんし、贈与後ずっとそこに住むわけではないので難しいですね)

どのような方法が一番、税金がかからず、かつ 土地が高く売れるのでしょうか?

Aベストアンサー

#7です。

背景がわかりましたので、課税関係を説明いたします。
(1)家屋を残して売却・・・借地権存続 譲渡益課税の大半は借地権にかかります
(2)家屋を撤去して売却・・・借地権消滅 土地の所有権者に譲渡益課税となる可能性あり

譲渡益課税は、保有期間の長短で税率が変わってきます。

>売る前に更地にするためには、事前に借地権を底地所有者の私が買い取ったり、贈与を受けたりしなければならないと思いますが、それだとかえって贈与税がかかりますか?

簡単のために借地権価格を3000万 底地価格を2000万
とします。
更地にして、5000万で売れたとします。
質問者さまが代価をすべて受け取り、そのなかから借地権買い取り分として3000万円支払います。
奥さまは相続により取得した土地ですので長期譲渡。取得費はお父様の借地権購入費を使います。
わからない場合は売却価格の5%。売却資産が本人の居住用資産であれば3000万まで非課税の特例があります。
これを申告しないと質問者さまに高額な贈与税がかかる場合があります。

古屋付き土地で売っても契約が「家屋の売買(借地権)、土地の売買(底地)」の二本になるだけで
借地権の譲渡益課税⇒奥様 底地の譲渡益課税⇒質問者さま
になることに変わりはありません。
底地の課税はかりに短期譲渡(5年以内)になっても譲渡益は少ないと思われます。
底地に譲渡益が出る場合、更地にすることで撤去費用を経費にして税額を減らすことができます。
奥様の税額を減らすには借地権者が撤去費用を負担したことにして税額を減らすことが考えられます。

土地価格が高額なら、税理士に計算を依頼したほうがいいかもしれません。納税額が数十万程度なら
ご自身でやって税務署に確認をとることで十分でしょう。
土地は、おそらくは建売業者が買う可能性が高いでしょうから、更地でも古屋付でもさほどの差はないですが
家が建っていたほうが、土地というものは広く見えるものです。
ちなみに私は、一級建築士で宅地建物取引主任者です。税理士資格はありません。相続不動産の売却納税の経験は幾度もあります。底地権の買い取り一体売却のケースは未経験です。

#7です。

背景がわかりましたので、課税関係を説明いたします。
(1)家屋を残して売却・・・借地権存続 譲渡益課税の大半は借地権にかかります
(2)家屋を撤去して売却・・・借地権消滅 土地の所有権者に譲渡益課税となる可能性あり

譲渡益課税は、保有期間の長短で税率が変わってきます。

>売る前に更地にするためには、事前に借地権を底地所有者の私が買い取ったり、贈与を受けたりしなければならないと思いますが、それだとかえって贈与税がかかりますか?

簡単のために借地権価格を3000万 底地価...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q土地売買では確定測量しなければいけませんか?

親が以前に土地を買ったときに、隣地との境界がどこかということを確認しなかったようで、
売却したいと思って法務局に地積測量図を取りに行ってもありませんでした。

売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
買主が了承すればやらなくてよいのでしょうが、市街化調整区域であり登記簿の面積もあまり信用ならないと法務局で教えてもらいました。
面積だけ確認なら現況測量でよいと聞きましたが、現状は境界標が全く見当たらないです。
これでは現況測量もできないでしょうか?

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

業者してます。

>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
必ずやるものではありません。一般的な話として、「売主は買主に対して境界を明示する」とする契約書が多いと思います。杭や標があればそれがいいですし、無ければ隣地との塀を見れば概ね判断ができますよね。不動産業者が買う場合などには、後々の販売のために確定測量を条件としてくることもあります。

上に書いたように、杭等が見当たらなくても境界と推察できる塀などがあれば、それをもってとりあえずの現況測量はできるでしょう。農地などのように壁も何も無い場合には、トラブル防止のためにも結論として確定測量をやらざるを得ないでしょうね。

Q重要事項説明書のその他の事項と売買契約書の特約条項

売契の特約条項について教えてください。

重要事項説明書の最後に、その他重要な事項として
1.本物件は現状勇姿とし・・・とする。
2.本物件の周辺土地は第3者の・・・するものとする。
3.・・・
4.・・・




等々細かい事項を色々付加しますが、これら重説のその他の事項は
売買契約書の条文最後に記載する特約条項にも全部そのまま記載するものなのですか?
それとも特約条項は重要事項とは意味合いが違うものなのでしょうか?
重複すべき内容もありそうですし、重説だけでよさそうな事項もありますが
結局どっちかに書いてあれば結局同じことにはならないのかな?とも思うのですが。

Aベストアンサー

再度書きますが、昨今は重要事項に売主も署名押印する事が慣わしとして多いですが、本来買主だけに説明して交付すれば足りる書類です。
ですから、取引に掛かる条項など、売主買主双方の権利や義務などの特約を、重要事項に唱っても仕方がないというのが、基本です。
契約書は当然に双務契約ですから特約を記載する意味があるわけです。
その様な基本を踏まえて、どうするかは質問者さんや主任者が判断して下さい。


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