築40年のマンション（団地）の購入はどうでしょうか

来年に結婚を予定している30代の女性です。
都内の築40年のマンションの購入を検討しています。
（マンションといっても団地で、元公団が所有していた建物だそうです。）
現在は実家暮らしなので、結婚後の賃貸の新居を探していたところ、
たまたま実家近くのこのマンションが売りに出ていることを知りました。
都心にアクセスの良い駅から徒歩5分で、交通の面での立地は最高だと思います。
ただ、築年数が古いのですごく購入を迷っています・・・。
以下、長所と短所を書きましたのでご意見いただければと思います。

＜長所＞

・実家からも駅からも近く、とにかく立地が良い。
・南向きでベランダも広く、陽当たりが良い。
・内装はリフォームしたばかりでとても綺麗。
・仲介手数料不要。
・管理がしっかりしており、大規模な修繕を数年ごとに行っている。
　（現在の修繕費の残高は2億円あるそうです）
・部屋単独の水道管も取り換え済。共有の水道管は2年前に修繕済。
・毎月の管理費＆修繕費がそんなに高くない（1万円）

＜短所＞

・築40年なので建物の寿命が心配。
・固定資産税が高く感じる。（約13万円）
・エレベーターなしの5階。
・耐震診断を受けてない。
・建物が建て直しになった場合、新しい建物に住み続けられるのかわからない。
　逆に、建物が古くなって危険なのに、住民の反対で建て直しされない場合が怖い。

ちなみに3ＤＫ（約54m2)で価格は2000万円です。高いでしょうか？
この価格で近隣の物件はどう頑張っても購入できないので、とても迷っています。
お互いの職場へは、電車で30分以内で行けます。

資金は500万円を頭金に、1500万円をローンで組もうと思ってます。
結婚する予定の彼は転職したばかりでローンを組むのが難しそうなので、
私が単独で組むことになりそうです。
年収600万円、20年ぐらいで返済できたらいいなと思ってますが、あと2年ほど働いたら
子供を作りたいため、妊娠期間中は彼だけでローン支払いをしていくのも少々不安です。
彼は現在年収300万円です。そして、私がローンを組んだのに彼が支払いをしたら
贈与税もかかってきますよね・・・？

まとまりのない質問になってしまいましたが、回答者様が私の立場だったら
この物件を購入しますか？
また、アドバイスがありましたら宜しくお願い致します。

No.6 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2010/11/23 16:30

建築及び宅建業者です。

書かれている事に間違いが無いという前提ですが、エレベーターが無い事以外は条件の良い物件ですね。我々業者なら1400～1500万円程度で買い取り、リノベーションに200万円をかけ、2000万円を切って販売ですね。
もし敷地が広いならば、資産価値はあります。もちろん建て替え時には敷地利用権を保有しているのでそれを売却する事もできますし、建て替え費用を負担する事で当然新築に住む事が可能です。恐らく建て替える際には部屋数がぐっと増えますので、貴方の負担額はそれほど大きくないかもしれません。

しかし、あくまでも資産価値として考えた場合であって、最初に書いたようにエレベーター無は生活としてどうでしょうか。非常に不便に感じると思います。重いものをか運ぶ込むのも大変ですね。よくお考えになった方がいいでしょう。

その他、住宅ローン控除の対象外の可能性が大きいですね。なので、価格は2000万円を切らせるべきでしょう。交渉余地があるのであればですが。

年収からみた住宅ローンの金額は全く問題ありません。かなり余裕がありますね。夫と収入合算の場合は、年収900万円ですので個人信用情報に問題なければ20年借入で、4000万円までは可能です。単独でも3000万円。35年返済で単独ですと最大5000万円までは可能性はあります。もちろん可能性があるというだけですが。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
建築関係のお仕事をされてるとのこと、大変参考になります。
実はこの物件は数ヶ月前にもっと高い価格で販売されてたんですが
売れなかったらしく、かなり値下げされてました。
（他の階が数百万円高い価格で売れた故の価格設定だったみたいです)
でも、やはりエレベーターなしが引っかかって売れ残ったんでしょうね（＾＾；）
私もチラシを見た瞬間に築年数とエレベーターなしという点で購入はないな！
と思ったんですが、いざ現地に行ってみると階段の段数が少なく、体感では
３階に上るぐらいの感じでした。
おそらく一番大変なのは引っ越しする時ではないかと思います。
再度内見に行くことになったので、何回か階段を昇降してみようと思います。

敷地利用権というのは初めて知りました。
固定資産税が高いのは共有部分が広いからと説明を受けたのですが、
その分も加味した資産価値があるということなのでしょうか・・・不動産屋に聞いてみます。

お礼日時：2010/11/23 21:35

No.7 回答者： narara2008 回答日時： 2010/11/23 18:32

ＮＯ３です。

その前に「これから結婚して子供ができて、買い物だなんだと
エレベーターもない団地の５階に住んでどうするの？」
という問いに答えてもらいたいですね。


資産価値やお得かどうかなんて話ははっきり言っていたしておりません。

１０代の女性で、２歳児の手を引き(まともに歩けません。
ほんとなら抱っこかおんぶする年頃です)、ゼロ歳児を背中にしょいながら
１０キロくらいはあろうかという牛乳や野菜をてんこ盛りにした
買い物袋を二つ片手に抱えた人はたまにみますが、可哀そうの一言です。

仕事をもった３０代女性にそれができますか？
３０過ぎての出産や子育てはものすごい体力のなさを感じますよ。

まだエレベーターがあればカートくらい使えるのですが。
団地の下に幼子を残して、または買い物袋をほったらかして
２回上がり降りします？？

資産価値に話を戻せば、２億なら修繕で消えてしまう程度の金額で、
建て替えとなると、入居は優先的になるにしても、追加のン千万は
必ず出てくるでしょう。また自分たちの都合での建て替えですから、
その間にも別途、建設期間中の家賃に２回の引越費用などがでてきます。
追加はローンが組めたとしても、その他の費用はキャッシュでで行きます。
そんなややこしい話によく頭を突っ込むなぁというのが
正直な感想です。(一軒家ならまだしも、マンションの権利関係は
本当に複雑で冗談抜きで辟易します)

４００万円と書いたのは、捨て値なら買うという冗談みたいな金額です。
耐震基準を満たしていない築４０年ならいつそんな話がでてきても
おかしくない物件だからです。いいのはみかけだけ。

収入から言えばローンの金額は過大とは思いませんし、
余力を残した頭金と言うことであれば、適正な金額だと思います。

ただ、時期と物件が悪い。。と思う限りです。
もう数年待って、半分もしくはかなりの額をキャッシュで買う。
くらいがよいのではないか。と思うのですが。

この回答への補足

最後に「？」で書いてしまいましたが、お答えいただかなくて大丈夫です＾＾

補足日時：2010/11/23 21:54

この回答へのお礼

再度のご回答ありがとうございました。

＞その前に「これから結婚して子供ができて、買い物だなんだと
＞エレベーターもない団地の５階に住んでどうするの？」
＞という問いに答えてもらいたいですね。

出産・子育ての経験がないので想像だけになってしまいますが、
階下まで子供をおんぶしてベビーカーを運ぶ。
子供が歩けるようになったら、買い物の間は実家に子供を置いて見ていてもらう。
（近隣のスーパーに行く途中に実家があるので)
もしくは、夫がいる週末に３人で一緒にスーパーへ行きまとめ買いする。
という感じになるかなと思ってます。

＞仕事をもった３０代女性にそれができますか？

わかりません。
今の仕事であればできますが、出産後に就く仕事によると思います。


＞資産価値やお得かどうかなんて話ははっきり言っていたしておりません。

＃3のご回答で

＞そんな間取りと広さで２０００万円？　４００万円くらいなら買うけど。
＞(賃貸で３年くらいと割り切れるから)

と書かれていたので、お得かどうかの視点から書かせて頂きました。

回答して頂いて大変申しわけないのですが、なんでそんなに上から物を
おっしゃるのかわからないです。
気に障る質問でしたか？

お礼日時：2010/11/23 21:49

No.5 回答者： kei1966 回答日時： 2010/11/23 15:28

その頃の建物は耐用年数60年でも37年で建て替えてます。

そろそろ建て替えの話がでてもおかしくありません。その覚悟は必要です。
もちろん２億では解体と新築には不足すると思います。
耐震診断など受けてもアウトは明確ですから耐震改修などせずに建て替えの話をしたほうがいい建物です。
規模がわかりませんが公団だと敷地に余裕がありませんか？
駅近で敷地が戸数に対して広めなので固定資産税が高めなのでは？と思いました。
もしそうなら建て替え時は部屋数を増やしやすく仮住まい費用さえ賄えればうまくいけば一時金はなくても建て替えられそうという不動産価値はあるかもしれません。
が、その見込みがわからないとなるとあまりお勧めの物件とも言えません。

自分でローンを組むのですから自分で返す覚悟でいてください。今は相手を頼らないこと。
婚約しても結婚できないこともあります。結婚しても離婚もあります。
子供ができれば二人の責任ですから、収入の少ない方が仕事を休むという手もあります。
おやおや妊娠期間中だけ？妊娠期間中に休まなければいけないお仕事なんでしょうか。
半年分くらいはそれまでに貯金しておけばいいようにも思います。

贈与税の件と所有を二人名義にするなどは専門外なので控えます。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
おっしゃる通り、敷地がかなり広いので固定資産税が高いとの説明を受けました。
今は5階建てだけれど、建て替えのときはもっと高層にして部屋数を増やし、
新しく分譲を売った資金で建設費は賄えるかもしれないという近所のうわさもあります。
（本当にただのうわさなので、あまり期待してません)
確かに、具体的な計画があるかどうかはっきりわからなければ危ないですよね。
しかも計画があったとしても、住民の反対があれば実行されませんし・・・。

試算してみたんですが、ローンを組んで最初の2年間共稼ぎすれば、退職金と併せて
出産後子供が幼稚園に入るまでの3年間分のローンに充てる金額は貯金できそうです。
私の勤めてる会社は妊娠＝退職となっていて、産休が取れないのが痛いところです。
できれば子供が3歳ぐらいまでは自分で見ていたいですが、もし夫(となる人)の収入が
上がらないようでしたら、出産後は子供を預けてなるべく早くパートでもバイトでも始めるつもりです。
そうですね、何が起こるかわかりませんから自分で返す覚悟で頑張ります！

お礼日時：2010/11/23 21:24

No.4 回答者： tomoyukira 回答日時： 2010/11/23 14:50

600万の年収で1500万のローンは多すぎはしませんが、その物件の担保価値を考えましょう。

確かに築40年でも資産価値の落ちにくい場所はあります。新宿、渋谷、銀座の三角形に収まるエリアです。
もしご検討の物件がそのエリア内なら銀行も担保価値を認めるとおもいますし、売る時に買いたいひとが現れると思います。
同じ物件が賃貸で出ていないか調べて見てください。
もしもローン＋税金その他の総負担額15万より安いのであれば、借りたほうが絶対にお得です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
新宿・渋谷・銀座の三角形のエリアには収まりませんが、いずれの駅へも電車一本
30分以内で行けるので使い勝手が良いとは思います。
不動産屋にはローンを組むのは問題ないと思うが、築年数の関係でローン期間が
35年は厳しいかもしれないと言われました。
実は同じ団地の別の棟で賃貸を見つけました。
10万円以下でしたが、リフォームされておらず適正価格かなという感じでした（＾＾；）

お礼日時：2010/11/23 21:10

No.3 回答者： narara2008 回答日時： 2010/11/23 10:30

＞この物件を購入しますか？

絶対買わない。迷うまでもない。

そんな間取りと広さで２０００万円？　４００万円くらいなら買うけど。
(賃貸で３年くらいと割り切れるから)

これから結婚して子供ができて、買い物だなんだと
エレベーターもない団地の５階に住んでどうするの？

家を買うなら子供の数が決まって
小学校とかの学区がある程度定まってから。
(住んでみたら柄の悪い学校にしかいけないなんて
バカな話がいくらでも転がってます)

また、それぞれ所得が低すぎるのと貯金が少なすぎるので
その程度ならキャッシュで買えるくらい、今から貯めることですね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
地元なので学区などの環境の良さは知ってます。
確かに広くはありませんが駅に近く、あと数年で他の線も乗り入れるので
いくら建物が古くても400万円では絶対に買えない立地です（＾＾；）
20年後ぐらいに立て替えた場合、今の相場で考えると5000万円は下らないと思います。
その場合、元の住人は優先的に新しい建物に住まわせてもらえるか、またはそれなりの
お金をいただいて立ち退きになる可能性がありますよね。
なので、古くて安い今購入すれば将来的にお得かもと考えたんですがどうですか？
私の所得は普通だと思っていますが、この年収で1500万円のローンは多いですか？
貯金はもっとありますが、全部頭金に使うのは怖いので数百万円は残してあります。
キャッシュで買えるぐらい貯まるまでに賃貸の家賃も発生するわけで、それなら少しでも
財産になる分譲のほうにお金を出したいと思いました。

お礼日時：2010/11/23 13:09

No.2 回答者： tomoyukira 回答日時： 2010/11/23 02:06

耐用年数まであと20年。

それをすぎたら瓦礫の山ですね。つまり資産価値はゼロになるので、支払い総額イコール使用料と考えたらよいでしょう。
20年住むために2000万円。ローンの利子を入れたら2500万円くらいですか？
となると年間125万円。これに固定資産税13万円と管理費年間12万円で、年間150万円の使用料と言うことになります。
今の家賃が12万円以上でこの物件より悪いというなら考える余地はありますが、

前の方が言っておられるように、五階でエレベーターなしは妊婦や高齢者、幼児にはつらいです。
54平米は夫婦ならまあ住めますが子供ができたらきついです。
耐震に問題があるなら保険に入れないかもしれません。
もしもあなたが購入して誰かに売りたくなった場合、売れるまでは管理費負担は持ち主にあります。

というわけでとてもおすすめはできません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
そうですね、あとせいぜい20年というところでしょうか。
でも建て直しの場合、分譲で住んでいる人たちは優先的に新しい
建物に入居できるか、または権利を売って出て行きますよね？
管理組合または新しい建設主との話し合いで決まることとは思いますが、
権利がまったくなくなるということはないですよね？
それなら20年後は50代なので、どちらに転んでも住むのに困る
ことはないかなと思いましたが甘いでしょうか・・・。

お礼日時：2010/11/23 12:56

No.1 回答者： MVX250F001 回答日時： 2010/11/23 01:20

エレベーターが無いという点だけで、論外ですね

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
確かにエレベーターなしはきついですね（＾＾；）
でも昔のつくりなので階段の段数が少なく、そんなに大変ではありませんでした。
毎日生活するとなると、わかりませんが・・・。

お礼日時：2010/11/23 12:51