どちらの中古マンションを買うか迷っています。ご意見やアドバイスお願いします。

予算は本体価格のみで7000万です（税金や諸費用は別です。）
両物件とも平均的な相場価格です。

物件1
価格・・6980万
広さ・・90平米の2LDK(子供がいるので3LDKに直します。)
南向き角住戸
3階建ての2階部分
駅徒歩・・9分(急行は止まりません。)
築年数・・7年
管理費・・25000円
修繕積立金・・6000円
総戸数・・20戸
駅周辺は小さなスーパーや本屋くらいしかありません。
旧大手分譲

物件2
価格・・4000万
広さ・・78平米の3LDK(綺麗にリフォーム済み)
東向き角住戸
最上階
駅徒歩・・5分(急行停車駅)
築年数・・45年(外壁は修繕済み・配管等はわかりません。)
管理費・・12000円
修繕積み立て金・・28000円
総戸数・・50戸
駅周辺はとても栄えていてすごく便利です。

小さい子供がおり、音の問題を考えて、どちらに入居してもカーペットは全部の部屋、廊下に敷く予定です。
管理状態は両方ともちゃんとしてありました。

私の価値観からですが・・・、
物件1の気に入った所は、築浅、角部屋、こじんまりとしていて総住戸数が少ない、高級住宅街
気に入らない点は、駅から9分（たぶん10分はかかる気がします。）、買い物する所が無く、駅周辺も寂しい。管理費が高い。

物件2の気に入った所は、価格が安い、管理費も1と比べて安い、最上階（上からの音に悩まされない）、駅から5分（商店街を抜けるので、感覚的にはもっと近くに感じます。）、町が栄えていて便利、急行が止まる。
気に入らない点は築年数です。地震とか大丈夫でしょうか？

ご意見宜しくお願い致します。

No.4 ベストアンサー 回答者： goony 回答日時： 2009/04/02 12:54

４５年の物件は怖いですね。

やはり配管に問題が出てくると思います。
配管が腐食して破れてしまったら、
下の階も水浸しになってしまいますし、
修繕も困難で費用もかさみます。
小さなお子さんがいるのでしたら
上階からの音よりも、下に迷惑をかけないかで
多少ストレスになる事もあります。

１の物件ですが
総戸数２０戸で修繕積立金が６，０００円というのが
気になりますね。
大規模な修繕が行われる時には
この積立金では足りないので
一時金として大きな金額が吹っ飛ぶ可能性があります。
１０年ぐらいで引っ越すつもりでいるなら
問題ないかもしれません。
あとは、自由に車が使えるのであれば
近くにお店が無くても大丈夫です。
お子さんがいる場合
幼稚園、小学校、中学校までの距離
病院が近くにあるか等
調べた方がいいですね。

この回答への補足

築45年というのは耐震うんぬんよりも、やはり配管のほうが現実的に迫る問題なのですね。
配管の修繕に関しては、週末に内見する予定なので、管理人さんか不動産屋さんに聞いてみたいと思います。

物件1は学校、個人診療所、そこそこ大きな病院が近所にあります。
あと、私は霊感はないのですが、近くに神社とお寺（墓地）があるのがちょっと気になります。

補足日時：2009/04/02 18:43

No.7 回答者： fixmer 回答日時： 2009/04/02 19:16

＞東京の城南地域で探しております。

＞約一年ほど新築・中古戸建て、新築・中古マンション、
＞土地と探してきましたが、
まず城南でもかなりの地域だと思いますが
それらの地域を希望する理由が見えてこないのでなんともいえませんが
日照条件などマンションと戸建両方捜している所からして
やはり場所優先なんでしょうね.
検索サイト7000万以下で城南地区を検索すると下記ぐらい引っかかってくるのでやはり他に重要な条件があるようですね。
http://www.jj-navi.com/shuto/XF100B00001.do?AR=0 …

No.6 回答者： fixmer 回答日時： 2009/04/02 18:02

住宅自体の予算が7000万ですよね？

極端な話3500万の新築が2件買える値段ですよ。

もっといい条件のマンションが必ずあります。
僕も1番の人と同意見で2件とも問題外です

この回答への補足

回答ありがとうございます。
東京の城南地域で探しております。
約一年ほど新築・中古戸建て、新築・中古マンション、土地と探してきましたが、
3500万で買える新築物件はありませんでした。
3500万で買えたらすごく嬉しいです。
私が探している地域は中古マンションですと築10年以内、75平米～3LDKは大体6000万代後半、新築で8500万～でした。
物件1は買い物ができないという意味ではなく、第一種低層地のマンションで近所にコンビニ等が無いという意味と、物件2と比べて（隣の駅です）買い物する所が少ないという意味でした。
わかりにくくて申し訳ありません。

補足日時：2009/04/02 18:32

No.5 回答者： 0621p 回答日時： 2009/04/02 17:16

まず戸数が倍以上違いますね。

戸数が少ないと修繕積立金などの金額負担も大きいですが、管理組合運営上の負担も大きくなります。役員が回ってくる回数が多くなるなどです。
物件２は建て替えを視野に入れておかなければなりませんね。昔のマンションには、容積率が余っていて建て替えの際にその分を新たに分譲できる、なんてケースもありますけど、もしそうであれば負担が少なく建て替えできる事もありますけどね。

この回答への補足

物件2は私も建て替えは覚悟しています。（大多数の住民が、修繕ではなく建て替えに賛成してくれることを望みます。）
もしここが新築だったら到底購入できないくらい高い値段が付くのは想像できるので、安い今のうちにその場所の権利を買うという感じで考えています。
ただ、建て替えにいくら追加で払えばいいのかがわからないので心配です。
当初予算7000万－4000万（物件2）＝3000万を取っておけば足りるでしょうか？

補足日時：2009/04/02 18:36

No.3 回答者： canda790825 回答日時： 2009/04/02 12:00

やはり、水回りのことを考えると、より新しい方がいいかなぁ・・・と思います。

築45年では、過去の配管を使っているでしょうから、水道水が汚れている可能性が大きいです。
それに、築45年では、減価償却も進み、4000万は高い気がします。

この回答への補足

確かに配管の事は気になりました。
物件2はロビーとゴミ置き場、駐車場しか見ていないのですが（部屋はリフォーム中でした。）
どこもちゃんと掃除や壁のペンキの塗り替えなど、きれいにしてあったので、住民の人はちゃんと管理しているなと思いました。
なので配管もずさんにされていないと期待したいです。
主人も『築45年て言うからどんだけボロボロなの？って思ったけど、ちゃんと管理されてるね。』と言っていました。
しかし、やはり4000万は高いですか？
私はリフォーム代金を入れて3500万が妥当かな？と思うのですが、この周辺はこのような値段が平均的です（泣）

補足日時：2009/04/02 18:53

No.2 回答者： m_inoue222 回答日時： 2009/04/02 11:28

不動産は比較して「高い」「安い」はあまり有りませんね

その物件の価値に対して「高いか安いか」は有るでしょう

貴方の言う「価格が安い」は絶対金額が少ないだけで本当にお買い得かどうかは別問題です

普通、物件２は．．．「土地の価値－解体処分費用」で取引される「古家付き土地」

あくまで土地だけの取引と考えましょう

「土地の価値」と「建物の価値」は分けてから考えないとお買い得かどうかは判りません

この回答への補足

日本の不動産は建物は10年？5年？かなんかで価値が無くなるんですよね？
物件2に関してはもちろん土地だけの値段とわかっています。
値段は少し高いかな？とはおもいますが、予算より大幅に安く買えるので『安い』という言葉を使いました。
わかりにくい説明で申し訳ありません。

補足日時：2009/04/02 19:05

No.1 回答者： wand88 回答日時： 2009/04/02 11:14

買い物できない　問題外です

築45年　問題外です

検討しなおしましょう

この回答への補足

すみません。物件1は買い物ができないという意味ではなく、第一種低層地のマンションなので徒歩すぐの所にコンビニ等が無いという意味と、物件2と比べて（隣の駅です）買い物する所が少ないという意味でした。
わかりにくくて申し訳ありません。

補足日時：2009/04/02 18:34