再建築不可物件

Question

解釈の仕方だと思っているのですが・・・。

一般的に未接道等で再建不可の物件は瑕疵物件として考えられています。
「建て替えができない」
「売れない」
が大きな理由だと思います。
ただ、今の建築技術は相当進化していますから
ほぼ新築同様の改築は可能ですし、今後20年30年後にはもっと進化した建築技術も出てくるに違いないです。
連棟式だとどうにもなりませんが・・・。
また、「売れるかどうか」というのは、最初から売るつもりで買うという意味ですよね。
いつか売るけど家を購入する、ってのも正直変な話だと思うんです。
（何かあった時の可能性の一つとして大事な考え方なんでしょうか。）
ほとんどの人がある意味「終の棲家」のつもりで買っていると思うのですが・・・。
それから未接道というデメリットは、公道に面していない分静かな住環境であるというメリットでもあると思います。
車の行き交いが激しい公道に面している家より、ずっと住みやすいのではないかと・・・。

この考え方は都合が良すぎるのかもしれないのですが
一般的に言うほど駄目な物件だとはどーしても思えないのです。
以上の考え方は勘違いでしょうか？
どうかアドバイスをお願いします。

noname#20102 · Accepted Answer

違法建築の物件は、リフォームなどする場合も引き受ける工務店が限られてしまいます。
建築業者にとっては違法行為ですから、普通は引き受けません。
それに建蔽率などの違法についてはお役所も黙認するものですが、接道条件の場合は役所の目も厳しいです。
大掛かりな改築などすれば必ず指導が行きます。
最悪の場合、リフォームを中止せざるを得なくなります。

確かに、接道条件によって再建築不可の物件は、もともと個人の財産なのに、法律の変更によって資産価値がゼロになってしまったのですから、所有者はたいへんな被害者なんです。
ですから＃6の方のおっしゃるように、その土地を購入して利用してあげようという人がいるのはいいことなのかもしれません。
ただ、公道に面していないと、消防車も入れません。
火災の際に危険と、隣家に与える損害を考えたら、やはり再建築不可の物件を買うことは利己的な行為と言えるのです。

＞「売れるかどうか」というのは、最初から売るつもりで買うという意味ですよね。ほとんどの人がある意味「終の棲家」のつもりで買っていると思うのですが・・・。

売るつもりで買うのではなくても、売れない家は買う意味がありません。
家をなぜ買うかというと、資産として買うのです。
将来、万一のことがあった場合に、資産として活用できるからこそ買うのです。
資産として役に立たない家ならば、買う意味はありません。
賃貸で暮らすほうがずっとお得なのです。
売れない家というのは、将来とんでもないお荷物になるリスクがあります。

それとこれはあまり気づかれていないものですが、再建築不可の物件は、価格はかなり割高となっています。
土地の価値はゼロになる可能性があるのです。
つまりその販売価格は建物のみの値段となるのです。
そう考えると、高いでしょう？？
参考になさってください。

three_polinkies · Answer

みなさんから様々な角度から意見が出ていますので、一つだけ。既に出ていますが、再建築不可物件の最大のリスクは「火事」ですよ。一旦燃えたら永遠に使えない土地になってしまいます。

chinya · Answer

多々のデメリットがあることを認識の上、自分にとっては価値があると判断されたら、お買い得物件でしょう。
いろんな難しい土地も、利用する人がいなければ、勿体ない未利用地になってしまいます。
本当なら、隣接地と一緒に利用できるようになればいいのでしょうが、なかなかそうも行かない世の中、質問者様のように考える人が利用すれば、その土地も生きてくるでしょう。
ただし、くれぐれもデメリットは十分認識しておく必要はありますし、こういう場で一般的な話をする場合は、止めておいた方が無難だという回答になります。

wtatsu · Answer

未接道等での再建不可に対しては、建築の施工技術の点では、現在でもほとんど問題ないです。
建て替えができない、売れない、ローンが組めない等の状況は法の制限が変わらなければ、将来的にも変わらないでしょうね。

noname#19073 · Answer

＞解釈の仕方だと思っているのですが

そうですね。物事色々な視点というものが有りますので価値観によってポイントが変わってくるのは、有り得ることと思います。

＞一般的に言うほど駄目な物件だとはどーしても思えないのです

あなたがそう感じ、あなたが購入するのでしたらそれで良いのではないでしょうか？「未接道物件を買ってはいけない」という法律が無い限り、他人が必要以上に咎める事は出来ません。

先に回答されている方々がデメリットやリスクの部分を上げていらっしゃいますね。そういう事も理解の上ですよね？

メリット・デメリットも一応情報としては把握してから決断すべきかと思いますので、私の方でも気付く問題点を、（重複お許しください）

・ローンが組みにくい。これはあなただけでなく、売らなければならなくなった場合の購入希望者も同様です。売らないなら関係ないですね。
・将来相続等しても建替えが出来ない。有効な資産としての活用性に乏しい。まぁ一代限りで終わりならば良いでしょう。
・足腰が不自由になっても送迎の車さえ乗り付けられない。
・火事になっても消防車も入れません。建築不可というのはこういう安全上の問題も含んでのこと。燃えても再建築は出来ませんね。地震も同様です。

このあたりが瞬時に浮かんだ点ですが、無知な私が書いていることなので、これが全てとは限りません。
最低限そういう事を理解して、全く問題なし、と思われるのでしたら安い分お買い得ですね。

e_fudousan · Answer

確かに 今現状では 改築で逃れられる場合も多いですが
これから 建築基準法は変わってくる可能性は大きいですよ
罰則も強化されるでしょうし
何しろ 一連の問題がありましたのでね
そうなると改築すら出来なくなってしまう可能性
（出来ても法令順守なので小さい家しか作れないとか・
斜線制限などがかかり住みにくい家になるとか）も大きいですね

突然放送終了してしまいましたが
先日まで ○フォーアフ○ーなる番組をテレビでやってましたね
終了せざる得なかった理由として
実はほとんどが違法建築（建築確認を出さない 建蔽率容積率違反）
だったからではないかと推測できます
ですから 土地図面 建物図面を出した事がありませんでした
そこを突っ込まれ 公共性のある番組でやるのは
公序良俗に反するというところの問題だったのでしょう

終の棲家で購入する人は多いですよ
ですが 長い人生何が起きるかわかりません
家を売りに出す人も 本来そういうつもりじゃなかった人も多いです

勘違いというよりは 将来的なリスクを計算に入れていない考え方だと思います

walkingdic · Answer

>ほぼ新築同様の改築は可能ですし
いえ、建築確認申請を出さずにそれが出来るかという問題がありますよね。
増改築でも用途地域や防火指定により建築確認申請が必要なケースが出てきますから。

極端な話、準防火地域だと増床しなくても改築でも確認申請しなければならないので、そこで引っかかりますからね。

>いつか売るけど家を購入する、ってのも正直変な話だと思うんです。
ローンを組まないのであればそうだけど、ローンを組む場合には、万一の時に抵当権を行使する銀行としては売れないと困りますからそういう物件は融資しませんよね。

>それから未接道というデメリットは、公道に面していない分静かな住環境である
全く道路が無いと人の通行も出来ないのでどうにもなりませんけど、車が通れないだけであれば、車を自宅車庫に入れるのでなければその通りですね。２項道路だと車が通れない道でも自分のところのセットバックで建築できるから、わざとそういうところを選ぶ人もいますよ。

なので全額自己資金で購入でき、車は自宅付近になくてもよくて、改築といってもその場所の建築確認申請の要らない範囲で十分であり、等の条件を呑める人にとってはよい話なのかもしれません。安いですし。

m_inoue · Answer

売るつもりが無くても、地震等で潰れると．．．いくら技術が進んでも建て替えできません

要は普通の土地がいくらでもあるのに好んで問題のある物件を購入する必要が無いだけでしょうね

「終の棲家」でその物件はその後どうなるのでしょうか？

自分のためだけに買うのなら自分勝手と言わざるを得ませんね

再建築不可物件

違法建築の物件は、リフォームなどする場合も引き受ける工務店が限られてしまいます。

みなさんから様々な角度から意見が出ていますので、一つだけ。

多々のデメリットがあることを認識の上、自分にとっては価値があると判断されたら、お買い得物件でしょう。

未接道等での再建不可に対しては、建築の施工技術の点では、現在でもほとんど問題ないです。

＞解釈の仕方だと思っているのですが

確かに 今現状では 改築で逃れられる場合も多いですが

>ほぼ新築同様の改築は可能ですし

売るつもりが無くても、地震等で潰れると．．．いくら技術が進んでも建て替えできません

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