傾斜地にある中古ＲＣ住宅購入のリスク

傾斜地にある築40年の中古四階建てＲＣ住宅の購入を考えています。
かなりの傾斜地にあり、1階北側と４階南側がそれぞれ道路に面していて駐車場は４階にあります。

擁壁自体が住宅の壁になっているはずですが、この擁壁が劣化している可能性というのは当然考慮したほうが良いでしょうか？
また、これが劣化していた場合、建替えはどの程度困難なものでしょうか？
その他、こういった中古住宅購入のリスク、建替えのリスク等教えてください。

No.4 ベストアンサー 回答者： mofl 回答日時： 2020/05/30 11:59

それは傾斜他とは言わないのでは？

１階と４階が道路に出入りできるなら、３フロア分で約10mの高低差となる。
要はRC造の躯体が擁壁（土留め）を兼ねているわけで、、、

>擁壁自体が住宅の壁になっているはずですが、この擁壁が劣化している可能性というのは当然考慮したほうが良いでしょうか？

それは言わずもがな。
だが建物自体、高低差（崖）の状態、もちろん近所の様子から地盤の状態、検討するなら様々な要素があるわけで、、、
４階建て（４層）なら確認処分と検査済証の交付は限定ではなく特定行政庁扱いのはず。
確認処分の履歴は見ました？
検査済証を受けていない、なんて地雷踏まないよう。
建築計画概要書を見れば設計者や施工者の情報もわかる。
まずはできうる限りの情報を集めたら？

>これが劣化していた場合、建替えはどの程度困難なものでしょうか？

はっきり言って金次第ですよ。
金をかけて不可能なことはない。
要はあなたの資力と熱意の問題。

>その他、こういった中古住宅購入のリスク、建替えのリスク等教えてください。

いやいや、現地も見もせずに赤の他人に答えられるはずもない。
一般論ならやはり資力。
建て替えで崖の養生（保全）も仮設で必要経費だし、付近をどこまで巻き込むかもわからない。

ネガティブな話だけでなく、、、相続で押し付けられるのではなく、あなたはそこを買いたいんでしょ？
買う予算はあるんでしょ？
買って死ぬわけじゃなし、欲しいなら前向きに考えたら？
　↓
熱意です。
このような質問の仕方をしたら回答する側は不安を煽り否定せざるを得なくなる。
なら、最初から物件をスルーすればいいのでは？

または金を払って設計事務所に調査や相談をするとか。
　↓
熱意。
気になる影のある女を口説くイメージです(笑)

この回答へのお礼

ありがとうございます。
まず、検査済証等法律の事を知りませんでした。
確認することにします。
正直な所、お金のかかる物件は好みませんのでさほど熱意はないのかもしれません笑
詳しくアドバイス頂き助かります。

お礼日時：2020/05/30 13:03

No.6 回答者： なむあみだぶつん 回答日時： 2020/05/30 13:02

＞擁壁自体が住宅の壁になっているはずですが、この擁壁が劣化している可能性というのは当然考慮したほうが良いでしょうか？

あなた自身が「当然」と書いてある通り、当然です。

＞また、これが劣化していた場合、建替えはどの程度困難なものでしょうか？
困難ではありません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
素敵なＨＮです。

お礼日時：2020/05/30 13:08

No.5 回答者： nantamann 回答日時： 2020/05/30 12:45

タダでもいらない物件です。

負産です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2020/05/30 13:06

No.3 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2020/05/30 11:38

年数より

検査書見ないと判らない。

検査してないなら、買わない。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
調査書の有無、確認します。

お礼日時：2020/05/30 12:54

No.2 回答者： zircon3 回答日時： 2020/05/30 11:21

別荘ならともかく、一般の住宅としてそのような場所に建つ家の購入をお考えなのでしたら「やめた方がよい」と思います。

そもそも築40年なのですよね？
40年前と言うと1980年。その時代の建物の耐震基準は今のそれよりかなり緩いですし、擁壁に限らずいろんなところが傷んでもいるでしょう。木造ならなおさら。
そもそも間取りなども今の基本的なスタイルとはかなり違うでしょう。

4階構造になるほどの急傾斜との事ですが、そこへの道路はどうなっているのいでしょう？
道路も急傾斜の場合、雪が積もったり凍結したりすることはない地域ですか？
そこでの日常生活では歩いて出掛けることも考えられる・・・ということはないですか？
4階は山の頂上ですか？　それより上に同じような急斜面で続くのですか？
1階は平地ですか？　それより下に同じような急斜面で続くのですか？
市町村の防災マップで土砂崩れの危険地域などに指定されていませんか？

まぁ40年前にそこに家を建てる事ができたのですから建て替えることは可能でしょうが、本当にそういう条件の場所の物件にお金を払い自分の物とし住みたいか・・・ですね。
日本は地震が多い国、台風が来る国ですし。

参考まで。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
当時から耐震基準が変わっているのですね。
ストリートビューで見る感じだと道路はさほど急ではないので大丈夫かな、と思ったのですが実際行って見てみなければ駄目ですね。
4階の接道から上に更に何軒かある状態で、傾斜は比較的緩くはなります。
とはいってもどの住宅も一階と二階に接道がある、という感じですが。。
眺望に憧れ購入を考えているので、不便は承知の上ですが、実際住むとなると色々あるのかもしれません。

お礼日時：2020/05/30 12:54

No.1 回答者： Mokuzo100nen 回答日時： 2020/05/30 11:11

鉄筋コンクリートの耐久性は60年。

もちろん例外的に70年、80年持つ鉄筋コンクリート構造物もありますが、コンサバティヴィシナリオを採用してヴァリエーションをすると、ご検討中の物件の価値はあと20年でゼロになります。

新規造成費用と上物新築時の価格の合計金額を100として、33%以下で買えば賢い買い物であり、60年を超えて使えばその分丸儲けと考えれば大きな間違えはないでしょう。

立地条件により建て替えは検討できます。
じんこうの増加が続く地位で在れば、60年時点で擁壁からやり直して次の60年間使う戦略が成り立ちますが、人口増加が見込めない地位では、擁壁のやり直しは意味のない投資となるでしょう。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
現場で調べてみないと分からないのですが、建替えとなると傾斜地によりいくら余計にかかるのか気になるところです。

お礼日時：2020/05/30 12:44