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地主さんから父が土地を借地権で、借りて古い家にすんでいました。
7年前に30年の更新時期が来たのを機会に、父では高齢で
住宅ローンが組めないので地主さんの了解をえて、

息子のわたしと妻が借地権の使用貸借として
2世帯と賃貸用の2戸のワンルームの3階建てを新築しました。
そして、わたしと妻名義で区分所有建物として登記しました。

ところが、この不況の影響で支払いができなくなり競売にかけられ
建物全部が落札されてしまいました。

裁判所の書類には、
「対抗力のない敷地利用権付区分所有権建物であり、
買受人は敷地利用権の設定を要する。本件建物所有者と
借地名義人は異なる。」

借地権は父のものなので対象になっていないと記述してあります。

このような場合は「賃借権に基づく妨害排除請求」をして、
落札者に対して建物の排除をさせることはできるのでしょうか?

また、今現在わたしたち家族も父たちもこの住宅に住んでいます。
落札者はいまだに何も言ってきません。
どうすれば良いでしょうか?

弁護士に聞く費用もないのでどうかわかる方教えてください。
よろしくお願いします。

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A 回答 (1件)

色々なケースが考えられそうですが、落札者も競売建物に借地権利が


無い事は承知の上のことですから何らかの対策を打った上の事と考え
るのが常識的でしょう。

私が落札者なら、落札に先だって地主に土地売却を打診します。
地主が売却に合意したら、その約定を交わした上で競売参加します。
落札後は地主から売買によって土地名義を取得します。

借地権の第三者対抗要件は、借地権登記があるか、借地人所有建物が
登記されていることですが、父借地権はいずれにも該当しませんから
地主が土地を売却した時点で新たな権利者に借地権は対抗できない事
になります。つまり、土地も建物も無権利ということになります。

ただしこれは第三者に対して対抗できないということで現地主に対し
ては借地権が消滅した場合の代償の請求などは可能かと思います。
地主、落札者に連絡して相応のお金を要求したらどうでしょうか?
    • good
    • 0
この回答へのお礼

地主、落札者に連絡して相応のお金を要求したらどうでしょうか?

相応のお金とはいくらぐらいが妥当なのでしょうか?
すいません。よくわからないものですから。

お礼日時:2011/04/08 19:14

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Q遺産分割協議書の作成

祖父の遺産相続で、相続人が18名います。不動産の相続登記に遺産分割協議書が必要です。
しかし相続人は、それぞれ遠隔地に住んでおり、1つの遺産分割協議書に全員のまとめて署名捺印ができません。
そこで、遺産分割協議書をそれぞれ各人に郵送し、本人の署名捺印及び戸籍謄本と印鑑証明を合わせて返送してもらい、それらを合わせて1つの遺産分割協議書にすることはできるでしょうか。
遺産分割協議書は、相続人の数だけ分割され、契印はされませんが問題ないでしょうか。
又、全員の集まった遺産分割協議書の写しを各人に送付するか、各人に18枚の遺産分割協議書に署名捺印して貰い、それらをまとめた分割協議書にして各人に送付した方がよいでしょうか。
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

不動産の相続登記に添付する遺産分割協議書は1通に相続人全員が連名でなくてもいいです。

相続人それぞれが署名・捺印したもので最終的に全員分がそろえばいいのです。

遺産分割協議書は内部規約であり対外的には何の効力もありません。

署名・捺印する者は、本文中の内容に合意しているだけであり他の相続人の署名・捺印

に対して何の関係はありません。


海外に在留する日本人が遺産分割協議書に署名する場合、在日本国大使館のサイン証明書

が必要なので白紙の書面を送って認証うけます。

その書面と他の相続人が署名した書面を添付して登記申請しています。


各共同相続人が遠隔地にいる等の理由により、1通の協議書に持ち回りで署名押印するのが不便な時は、共同相続人人数分の協議書を作成し、各相続人がそれぞれ押印することでも差支えない(昭和35年12月27日民事甲第3327号民事局長回答)。

Q対抗力?賃借権に基づく妨害排除請求?

対抗力?賃借権に基づく妨害排除請求?

民法に関して質問です。

AがBから土地を借りてて、その土地に第三者Cが不法に侵害してプレハブ小屋を作ったとします。

そのとき対抗力があればAは賃借権に基づく妨害排除請求ができますが、この時の対抗力って何のことをさすのでしょうか?どうやったら対抗できるのですか?

Aベストアンサー

 土地の賃借権の対抗要件は、土地の賃借権の登記又は建物の登記(建物所有を目的とする賃借権の場合)です。

民法

(不動産賃貸借の対抗力)
第六百五条  不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。

借地借家法

(定義)
第二条  この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一  借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
二  借地権者 借地権を有する者をいう。
三  借地権設定者 借地権者に対して借地権を設定している者をいう。
四  転借地権 建物の所有を目的とする土地の賃借権で借地権者が設定しているものをいう。
五  転借地権者 転借地権を有する者をいう。

(借地権の対抗力等)
第十条  借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
2  前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。
3  民法 (明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条第一項 及び第三項 の規定は、前二項の規定により第三者に対抗することができる借地権の目的である土地が売買の目的物である場合に準用する。
4  民法第五百三十三条 の規定は、前項の場合に準用する。

 土地の賃借権の対抗要件は、土地の賃借権の登記又は建物の登記(建物所有を目的とする賃借権の場合)です。

民法

(不動産賃貸借の対抗力)
第六百五条  不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。

借地借家法

(定義)
第二条  この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一  借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
二  借地権者 借地権を有する者をいう。
三 ...続きを読む

Q借地権売買時における借地更新料の扱い

25年満期の借地権の上に自宅を建て、現在家族が住んでおりますが、定年(2年後)後は田舎生活をするためにこの借地権を売却してどこか郊外に一戸建てを購入しようと考えております。 さて、そのようにする場合の借地権の売却時期なのですが、借地契約更新前に売却すべでしょうか。 更新時期も2年後です。つまり契約更新まで2年間しかないのですが、これは借地権の売買価格には影響しないのでしょうか。 更新時にはおおむね借地権価格の5%程度の更新料が必要との地主側の不動産屋は言っております。 借地権価格は約3000万円との見積もりがありますがそうすると更新料に150万円要することになり、更新前後で借地権売買価格が変わらないのであれば、更新前に売却すべきかとも考えますが、どうするのが有利なのかわかりません。 どなたかお教えいただければ幸いです。

Aベストアンサー

売買において、新たな買主がどういった条件で借地の契約を地主と結ぶのかが問題です。

(1)売り主の契約期間をそのまま継承する場合。
(2)売買してから新たに20年なり25年の借地契約をする場合。

(2)の場合は、更新前に売却すれば、更新料は浮きますが、(1)の場合は売却代金から、更新料÷契約期間×経過年数に相当する金額を差引いた額で売却することになると思われます。

購入後に建物を建て直す場合の規定も関係します。

(1)建替えの時はいかなる場合も承諾料が必要。
(2)購入後一定期間は建替え承諾料の免除がある。

(2)の場合は建替えを前提にした買主も見込めるが、(1)の場合は、建替え前提の買主にはその分値引き交渉の対象になります。

借地価格が3000万円だとすると、結構大きな土地でしょうか?

正直、土地値で3000万円だと、都内城東地区では所有権が十分に買えます。

物件によりますが、地主サイドの業者の言う額で、そのまま売れるとは思わないでいた方が、無難だと思います。

Q借地権の第三者への対抗要件についての質問です。 昭和39年に、旧借地法に基づく借地権を父から相続し

借地権の第三者への対抗要件についての質問です。

昭和39年に、旧借地法に基づく借地権を父から相続しました。
同時に、同地上の家も相続しました。

現在まで、借地は原契約(契約者は父)のまま更新し続けています。
家に関しては、相続人(私)名義で所有権保存登記を済ませてあります。

ここで質問なのですが、この状態だと、第三者に対して借地権を主張できないのでしょうか?

また、借地権の名義変更には貸主の承諾は必要でしょうか。
更に、名義変更料は支払わなくてはいけないのでしょうか。

詳しい方、どうぞ宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

お礼欄記載のとおりです。
そのままで第三者に対しても対抗力は有しています。
地主(土地賃貸人)の承諾も必要ないですし、名義変更料の支払い義務もないです。
地主(土地賃貸人)には再契約請求権はないです。
ないですが、地代の支払義務者が変わったわけですから、通知しておかないと地主としてはわからないです。
相続を原因として、借地権者の変更があったことを、建物登記簿謄本を添付して通知しておいて下さい。

Q借地に家を建てて、40年になります、 借地権を売買する場合、借地権の価

借地に家を建てて、40年になります、 借地権を売買する場合、借地権の価格はどのくらいになりますでしょうか?横浜市で50坪です、参考まででかまいません、よろしくお願い致します

Aベストアンサー

借地権割合というものがあり、一般的に住宅地で50~60%、商業地で70~80%です。
借地権割合が60%とすると、その土地が坪100万円が相場なら借地権は60万円ということになります。
先の方の回答に、地主の承諾がないと借地権の売買はできない、とありますが、一般的には地主の承諾を得るために「承諾料」が必要です。

土地の相場、借地権割合の相場、承諾料の相場がありますから、いずれにしても不動産屋で相談したほうがいいです。

Q借地権を地主さんへ返還したいのです

病気のため、70年以上住んでいた所(借地)から早急に転居したいのですが、地主さんが、なかなか引き取ってくれません。
転居の希望は半年以上前から出しており、地主さんとの相談により、不動産屋さんを介して、一定期間、借地権を公に売りに出しましたが地主さんの目にかなう買い手が付かず、うちとしては地主さんに引き取って(買い取って)もらえるのを待っている状態です。
なるべく穏便に済ませたいので、借地権を残したまま(地代は払い続け)とりあえず現在の住まいから転居することも考えましたが、万が一、火災で全焼すると権利が消失し、一銭も頂けないと聞いているので、無人にするわけにも行かず、病気はどんどん進み、どうしたものかと困っています。

★このような場合、地主さんの意向に従うしか方法はないのでしょうか?
★うちのようなケースで借りている側を助けてくれる法律はないのでしょうか?

ご存知の方がいらっしゃいましたら、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

凹ますつもりで書いたわけではなかったので・・、こちらこそ厳しく書き過ぎたようで申し訳ございませんでした。

>契約書に目を通し詳しい事情をきちんと聞いてみます

そうですね。地上権の登記がなされている借地権であれば全く違う話になるのですが、建物の所有権登記を根拠とする賃借権による借地権ではないかと思いますので、まずはそのベースとなる契約書をよく確認することが最初の一歩かと思います。
契約書の全ての項目が常に有効とは限りませんが、中途解約の定めがされているのであれば一応はそれをベースに判断していくべきです。

>地主さんは、時期は確約出来ないけれど、幾らかの金額を支払って下さるという話になっている

本来、借地権といえども立派な「権利」ですから、その土地を評価した場合に6割とか7割程度の価値があるものという考え方も出来ます。
借地権を売買する事例もありますし、借地権付建物として売買する事例もあります。
そういう意味では、先の回答で「単に地代を支払い借りていた土地」と書いたのは、少々誤解もあるかもしれません。「地主が借地権を買い取る」という事ももちろん事例としてはあります。

しかし今回の質問の件は、地主側が「出て行ってくれ」と主張してきているような話と違いまして、借主側が「出て行きたい」という話です。
地主としては「そのまま借りて貰っていて結構です」という状況なのに、地主に対して借地権を無理に買わせるような法的根拠はありません。(地主が買い取ってくれるならば、それに越したことはありませんよ)

もしくは、借地権付建物として第三者に売却する方法もありますが、これも買い手が現れなければ仕方ないことです。

そういう観点から「出て行きたいならば借地契約を解除して出て行けば良い」と書きました。追い出されるならば別ですが、出て行きたい側が借地権をお金に換えたい、というのは需要が無いと難しいのでは?という意味です。

ただ、「幾らかの金額を支払って下さる」のでしたら悪い話ではないですよね。
先に書いたように、借主が中途解約して出て行くという話なのに、無理に地主が買い取る理由もないのですから。

上手く話がまとまると良いですね。頑張ってください。

凹ますつもりで書いたわけではなかったので・・、こちらこそ厳しく書き過ぎたようで申し訳ございませんでした。

>契約書に目を通し詳しい事情をきちんと聞いてみます

そうですね。地上権の登記がなされている借地権であれば全く違う話になるのですが、建物の所有権登記を根拠とする賃借権による借地権ではないかと思いますので、まずはそのベースとなる契約書をよく確認することが最初の一歩かと思います。
契約書の全ての項目が常に有効とは限りませんが、中途解約の定めがされているのであれば一応はそ...続きを読む

Q定期借地権と消費税について

素朴な(初歩的な)疑問です。


とある元住宅地を某企業に定期借地権で貸し出す話を
検討中です。(住宅を解体して更地になった土地です)

土地の面積とロケーションについては割愛します。

基本的に月数万円で話はまとまると思います。

ただ、こういう話には消費税は関係ないという認識で
いいのでしょうか。

個人の土地を(事業をする訳でもなく)企業に貸し出す
という話です。
年間100万円に満たない額です。
先方はその土地に自社の施設を建てます。

長い年月の中で、契約額は変わらないのに、消費税が
10%からそれ以上に上昇していっても、納める税金は
固定資産税のみで、しかもそれは変わらないといった認識
でよいものか?

どなたかご教示いただきたく宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

現在、土地の譲渡と土地の貸し付け(短期を除く)は、消費税は非課税です。
【根拠法令等】消費税法別表第一の第一号

しかし長い年月の間には法令が変更されて、土地の譲渡と土地の貸し付けにも消費税が課税される時が来るかもしれません。神のみぞ知る、です。

Q地主の借地権の購入義務

当方、30年以上前に借地権を設定し、17年前に契約更新した地主です。契約では、まだ3年の借地期間がありますが、借主側の都合で、転居したいので借地権を路線価の6割で買ってくれと言われました。当方、路線価の6割を払うお金はありません。これを無視して、契約期間満了まで待っても、法律的に問題ないでしょうか? それとも、借地権を買い取る義務は、法律的に地主にあるものなのでしょうか?

Aベストアンサー

1.No.1の「回答へのお礼」欄に「30年以上も前の地代相場で契約更新させられた」と書かれていましたが、全ての借地契約において借地法(※)で保護される「借地権」が認められるわけではありません。

※借地に関しては、平成4年に借地借家法(=新法)が施行されたが、これ以前の借地に関しては、旧法である借地法が適用される。本件は、30年以上前の借地契約なので、旧法の借地法が適用される。

 借地契約には、一般に有償の“賃貸借”と、無償の“使用貸借”とがあります。
 たとえ地代を支払っていても、その地代水準が公租公課(=固定資産税+都市計画税)程度であれば、借地契約は使用貸借によるものとなり、借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう。」という定義からはずれるため、同法で保護される「借地権」は存在しないことになります。

 使用貸借による借地であれば、「借地権」はなく、当然、建物買取請求権もありません。借地人が借地契約を解除して出ていくというなら、借地人は建物を自費で撤去して更地にして地主に返還する義務があります(民法597条)。

 ですから、まず、この建物にそもそも借地法で保護される「借地権」が存在するか否かという検討から始めるべきだと思います。

 なお、「借地権」の存否については、地域性や契約の条件など詳細な情報を基に判断していかなければならないので、弁護士に相談して下さい。

2.借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、借地人の債務不履行(=残存期間の地代未払い)に当たるので、地主はそれによって受けた損害の賠償を請求することができます(民法415条)。

 同時に、借地法4条の建物買取請求権にも応じなければならないので、それぞれ相殺して、地主は、「建物」の時価から損害賠償額を控除した金額を支払うことになると思います。

 また、借地期間満了の場合でも、地主は借地法4条の建物買取請求権に応じなければならないですし、借地人が建物の譲渡を申し出て地主が拒絶した場合(借地法10条)でも、地主は建物買取請求権に応じる義務があります。

 ただし、いずれの場合でも、買取請求権の対象は、「建物」本体だけであり、敷地利用権である「借地権」の価格は含まれません。

 そもそも、借地法が建物買取請求権を定めた目的は、借地人に投下資本の回収を図らせるためであり、建物やその付属物をその時価で地主に買い取らせることで十分達成できるからです。

3.さて、質問文に戻って、「契約期間満了まで待っても、法律的に問題ないか」ということですが、契約は双方が守る義務があるので、むしろ、借地人に対して「契約期間満了まで借地して、地代を支払え」と要求することができます。

 次に、地主が借地権を買い取る義務を定めた法律はありません。

 借地法4条では、地主から借地契約の解除を求めた場合、通常は正当事由がなければ認められないのですが、その正当事由を補完するものとして立ち退き料の支払いを条件とするケースが一般的です(=地主から借地契約の解除を求める場合。借地人から解除を求める場合は、立ち退き料は不要であり、更地にして返還する義務がある)。

 質問文の中で借地人は「借地権相当額での買い取り」を求めているようですが、法は立ち退き料の支払いを条件に地主の正当事由を認めることはあっても、「借地権相当額での買い取り」など一切、規定していません。

 長期戦を覚悟されているなら、裁判で、次のように2段構えで対処が可能でしょう。
(1)地代が安く、使用貸借による借地契約であることを認めさせる。使用貸借であれば、概ねいつでも契約解除が可能であり、相続の対象にもならないので現在の借地人死亡と同時に契約は解除される(民法599条)。
(2)もし、裁判で「借地権」が認められたら、即刻、地代の値上げを行い、更新時には地代の後払い的性格を有する「更新料」を請求する。

4.蛇足ですが、20年前の土地バブル全盛期なら「借地権」も高く売れたでしょうが、昨今の不動産不況の時代に、築30年の「借地権付き建物」など相当ダンピングしない限り買い手が付くわけがないと思います。

1.No.1の「回答へのお礼」欄に「30年以上も前の地代相場で契約更新させられた」と書かれていましたが、全ての借地契約において借地法(※)で保護される「借地権」が認められるわけではありません。

※借地に関しては、平成4年に借地借家法(=新法)が施行されたが、これ以前の借地に関しては、旧法である借地法が適用される。本件は、30年以上前の借地契約なので、旧法の借地法が適用される。

 借地契約には、一般に有償の“賃貸借”と、無償の“使用貸借”とがあります。
 たとえ地代を支払っていて...続きを読む

Q遺言と遺産分割協議の効力の強さ。

遺言の効力について教えて下さい。相続人全員の遺産分割協議で決めれは、遺言どおりにしなくてもよい相続の説明書に書かれていますが、実際遺言と遺産分割協議の効力の強さ(優先度)はどちらが強いでしょうか。
例えば、遺言で、被相続人が内縁の妻に財産を譲ると書き、遺言執行者が実施しようとしても、相続人全員の遺産分割協議で、内縁の妻は相続人でないので分割協議へ参加できず、内縁の妻には財産を渡さないと決めてしまえば遺産分割協議が優先し、譲らなくてもいいでしょうか。
また子の認知とか廃除、廃除の取消等は遺言が遺産分割協議に優先するのでしょうか。

Aベストアンサー

#2です。お礼に書かれた

> 遺産分割協議で他の相続人に相続させないとしたもその遺産分割協議は無効ということですね

一部の相続人を排除して署名押印なければそのとおりですが、その相続人が、同意して署名実印押印しているなら、有効です。


そのための執行人という理解でよろしいかと思います。

特定遺贈の場合は、受贈者に受けるか放棄するか、督促することになります(民987)。

Q物件的妨害排除請求権についてです。

共有地(私に持ち分あり)に電柱がありその電柱を経て、各家に電力線等が敷かれていました。最近、共有地上空に今までの電力線等の経路とは別に新たに通信腺(伝送路)が設置されました。その旨を設置者に抗議したのですが、何知らぬ顔をされ無視されております。民法第269条の二 2 「その権利又はこれを目的とする権利を有するすべての者の承諾があるときは、設定することができる」と書かれています。新たに設置された伝送路設備を排除してもらいたく、内容証明を送ろうと考えております。内容証明の例文を色々とWEB上で探してみましたが、物件的妨害排除請求権については、具体例が見つかりませんでした。本来なら専門家にお願いするのが妥当だと思っていますが、費用軽減のためにもここでお願いした次第であります。上記の内容で具体的に内容証明の文章を提示してしていただければ助かります。お手数とは存じますが、よろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

これは、どんな内容の内容証明郵便を送付しても無意味です。
何故なら、majesty0123さんは持分権者です。
民法第269条は、地上権の設定契約する才の規定です。
従って、同法同条とは関係ないことです。
なお、同法同条の二 2中の「・・・権利を有するすべての者の承諾があるときは・・・」と云う「すべての者」と云うのは、他の持分権者を云うのではなく、使用借権者や賃借権者などのことです。
例えば、地下でも地上でも地上権設定はできますが、所有者が貸しておれば、借主の承諾が必要だ、と云うことです。


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