地主さんから父が土地を借地権で、借りて古い家にすんでいました。
7年前に30年の更新時期が来たのを機会に、父では高齢で
住宅ローンが組めないので地主さんの了解をえて、

息子のわたしと妻が借地権の使用貸借として
2世帯と賃貸用の2戸のワンルームの3階建てを新築しました。
そして、わたしと妻名義で区分所有建物として登記しました。

ところが、この不況の影響で支払いができなくなり競売にかけられ
建物全部が落札されてしまいました。

裁判所の書類には、
「対抗力のない敷地利用権付区分所有権建物であり、
買受人は敷地利用権の設定を要する。本件建物所有者と
借地名義人は異なる。」

借地権は父のものなので対象になっていないと記述してあります。

このような場合は「賃借権に基づく妨害排除請求」をして、
落札者に対して建物の排除をさせることはできるのでしょうか?

また、今現在わたしたち家族も父たちもこの住宅に住んでいます。
落札者はいまだに何も言ってきません。
どうすれば良いでしょうか?

弁護士に聞く費用もないのでどうかわかる方教えてください。
よろしくお願いします。

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A 回答 (1件)

色々なケースが考えられそうですが、落札者も競売建物に借地権利が


無い事は承知の上のことですから何らかの対策を打った上の事と考え
るのが常識的でしょう。

私が落札者なら、落札に先だって地主に土地売却を打診します。
地主が売却に合意したら、その約定を交わした上で競売参加します。
落札後は地主から売買によって土地名義を取得します。

借地権の第三者対抗要件は、借地権登記があるか、借地人所有建物が
登記されていることですが、父借地権はいずれにも該当しませんから
地主が土地を売却した時点で新たな権利者に借地権は対抗できない事
になります。つまり、土地も建物も無権利ということになります。

ただしこれは第三者に対して対抗できないということで現地主に対し
ては借地権が消滅した場合の代償の請求などは可能かと思います。
地主、落札者に連絡して相応のお金を要求したらどうでしょうか?
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    • 0
この回答へのお礼

地主、落札者に連絡して相応のお金を要求したらどうでしょうか?

相応のお金とはいくらぐらいが妥当なのでしょうか?
すいません。よくわからないものですから。

お礼日時:2011/04/08 19:14

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Q遺産分割協議書の作成

祖父の遺産相続で、相続人が18名います。不動産の相続登記に遺産分割協議書が必要です。
しかし相続人は、それぞれ遠隔地に住んでおり、1つの遺産分割協議書に全員のまとめて署名捺印ができません。
そこで、遺産分割協議書をそれぞれ各人に郵送し、本人の署名捺印及び戸籍謄本と印鑑証明を合わせて返送してもらい、それらを合わせて1つの遺産分割協議書にすることはできるでしょうか。
遺産分割協議書は、相続人の数だけ分割され、契印はされませんが問題ないでしょうか。
又、全員の集まった遺産分割協議書の写しを各人に送付するか、各人に18枚の遺産分割協議書に署名捺印して貰い、それらをまとめた分割協議書にして各人に送付した方がよいでしょうか。
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

不動産の相続登記に添付する遺産分割協議書は1通に相続人全員が連名でなくてもいいです。

相続人それぞれが署名・捺印したもので最終的に全員分がそろえばいいのです。

遺産分割協議書は内部規約であり対外的には何の効力もありません。

署名・捺印する者は、本文中の内容に合意しているだけであり他の相続人の署名・捺印

に対して何の関係はありません。


海外に在留する日本人が遺産分割協議書に署名する場合、在日本国大使館のサイン証明書

が必要なので白紙の書面を送って認証うけます。

その書面と他の相続人が署名した書面を添付して登記申請しています。


各共同相続人が遠隔地にいる等の理由により、1通の協議書に持ち回りで署名押印するのが不便な時は、共同相続人人数分の協議書を作成し、各相続人がそれぞれ押印することでも差支えない(昭和35年12月27日民事甲第3327号民事局長回答)。

Q対抗力?賃借権に基づく妨害排除請求?

対抗力?賃借権に基づく妨害排除請求?

民法に関して質問です。

AがBから土地を借りてて、その土地に第三者Cが不法に侵害してプレハブ小屋を作ったとします。

そのとき対抗力があればAは賃借権に基づく妨害排除請求ができますが、この時の対抗力って何のことをさすのでしょうか?どうやったら対抗できるのですか?

Aベストアンサー

 土地の賃借権の対抗要件は、土地の賃借権の登記又は建物の登記(建物所有を目的とする賃借権の場合)です。

民法

(不動産賃貸借の対抗力)
第六百五条  不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。

借地借家法

(定義)
第二条  この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一  借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
二  借地権者 借地権を有する者をいう。
三  借地権設定者 借地権者に対して借地権を設定している者をいう。
四  転借地権 建物の所有を目的とする土地の賃借権で借地権者が設定しているものをいう。
五  転借地権者 転借地権を有する者をいう。

(借地権の対抗力等)
第十条  借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
2  前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。
3  民法 (明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条第一項 及び第三項 の規定は、前二項の規定により第三者に対抗することができる借地権の目的である土地が売買の目的物である場合に準用する。
4  民法第五百三十三条 の規定は、前項の場合に準用する。

 土地の賃借権の対抗要件は、土地の賃借権の登記又は建物の登記(建物所有を目的とする賃借権の場合)です。

民法

(不動産賃貸借の対抗力)
第六百五条  不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。

借地借家法

(定義)
第二条  この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一  借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
二  借地権者 借地権を有する者をいう。
三 ...続きを読む

Q遺言と遺産分割協議の効力の強さ。

遺言の効力について教えて下さい。相続人全員の遺産分割協議で決めれは、遺言どおりにしなくてもよい相続の説明書に書かれていますが、実際遺言と遺産分割協議の効力の強さ(優先度)はどちらが強いでしょうか。
例えば、遺言で、被相続人が内縁の妻に財産を譲ると書き、遺言執行者が実施しようとしても、相続人全員の遺産分割協議で、内縁の妻は相続人でないので分割協議へ参加できず、内縁の妻には財産を渡さないと決めてしまえば遺産分割協議が優先し、譲らなくてもいいでしょうか。
また子の認知とか廃除、廃除の取消等は遺言が遺産分割協議に優先するのでしょうか。

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#2です。お礼に書かれた

> 遺産分割協議で他の相続人に相続させないとしたもその遺産分割協議は無効ということですね

一部の相続人を排除して署名押印なければそのとおりですが、その相続人が、同意して署名実印押印しているなら、有効です。


そのための執行人という理解でよろしいかと思います。

特定遺贈の場合は、受贈者に受けるか放棄するか、督促することになります(民987)。

Q借地権の第三者への対抗要件についての質問です。 昭和39年に、旧借地法に基づく借地権を父から相続し

借地権の第三者への対抗要件についての質問です。

昭和39年に、旧借地法に基づく借地権を父から相続しました。
同時に、同地上の家も相続しました。

現在まで、借地は原契約(契約者は父)のまま更新し続けています。
家に関しては、相続人(私)名義で所有権保存登記を済ませてあります。

ここで質問なのですが、この状態だと、第三者に対して借地権を主張できないのでしょうか?

また、借地権の名義変更には貸主の承諾は必要でしょうか。
更に、名義変更料は支払わなくてはいけないのでしょうか。

詳しい方、どうぞ宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

お礼欄記載のとおりです。
そのままで第三者に対しても対抗力は有しています。
地主(土地賃貸人)の承諾も必要ないですし、名義変更料の支払い義務もないです。
地主(土地賃貸人)には再契約請求権はないです。
ないですが、地代の支払義務者が変わったわけですから、通知しておかないと地主としてはわからないです。
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Q遺産分割協議書は何通必要なのでしょうか?

亡父の49日を目途に土地、建物、預貯金、有価証券などの僅かですが遺産を母と妹と弟で相続の話を決めたいと思っています。遺言書はありません。
預貯金は地元の金融機関2行にあるようです。解約(名義変更?)には遺産分割協議書が必要らしいのですが、土地、建物の相続登記にもこの遺産分割協議書が必要と言われました。
○遺産分割協議書は提出先別に複数枚作る必要がありますか?
○相続財産項目別に遺産分割協議書を分けて作る必要がありますが。(銀行用、法務局用etc)
○被相続人と相続人は上記の通りですが、集める戸籍や住民票はどのようなものでしょうか。
 また、遺産分割協議書が提出先別に必要であれば戸籍や住民票もその枚数が必要でしょうか。
 同様に相続人の印鑑証明書も複数必要でしょうか。
○相続関係図も必要らしいのですが、これも提出先別に作る必要があるのでしょうか。
○1つの相続関係図と遺産分割協議書で提出先に対応させることは出来ないのでしょうか。
いろいろお聞きしてすみません。

Aベストアンサー

○遺産分割協議書は提出先別に複数枚作る必要がありますか?
○相続財産項目別に遺産分割協議書を分けて作る必要がありますか?
土地と建物だったら法務局用に1通、預貯金と有価証券は各金融機関用に1通です。
あとそれ以外に、遺産分割協議者それぞれでも1通ずつ保管する必要があります。
この場合は、質問者さま、母親、妹、弟の計4通です。

○被相続人と相続人は上記の通りですが、集める戸籍や住民票はどのようなものでしょうか。
必要な書類は次の通りです。
遺産分割協議者全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明。
なお、ご家族のようなので戸籍謄本は1通あれば全員が記載されていると思います。

○また、遺産分割協議書が提出先別に必要であれば戸籍や住民票もその枚数が必要でしょうか。同様に相続人の印鑑証明書も複数必要でしょうか。
金融機関に必要なのは、遺産分割協議書と協議者全員の印鑑証明です。戸籍などは必要ありません。
 
○相続関係図も必要らしいのですが、これも提出先別に作る必要があるのでしょうか。
相続関係図は作成しても作成しなくても結構ですが、これはお互いの関係を示すものなので、作成した方が法務局への説明がしやすいと思います。
なお関係図を作成した場合は、戸籍、住民票などの書類は返却されます。
もし提出するならば、法務局のみで結構です。

○1つの相続関係図と遺産分割協議書で提出先に対応させることは出来ないのでしょうか。
重要なのは、被相続人と相続人の実印のある遺産分割協議書です。
相続関係図を作成しても必要なのは法務局のみです。
金融機関などには先ほどの言いました通り、遺産分割協議書と印鑑証明となります。

なおこれ以外に必要な書類として「不動産評価証明書」があります。
市役所で申請します。
これは、相続不動産の平米数、構造などが記されていて、これを元にして法務局に支払う手数料が算定されます。
書類一式法務局に出す場合は手数料がかかりますが、手数料は相続不動産の平米数などで決まります。法務局窓口で該当金額分の収入印紙を購入して、これを書類に貼って納めます。

○遺産分割協議書は提出先別に複数枚作る必要がありますか?
○相続財産項目別に遺産分割協議書を分けて作る必要がありますか?
土地と建物だったら法務局用に1通、預貯金と有価証券は各金融機関用に1通です。
あとそれ以外に、遺産分割協議者それぞれでも1通ずつ保管する必要があります。
この場合は、質問者さま、母親、妹、弟の計4通です。

○被相続人と相続人は上記の通りですが、集める戸籍や住民票はどのようなものでしょうか。
必要な書類は次の通りです。
遺産分割協議者全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明。...続きを読む

Q父名義の土地に建つ私名義の家の事で土地賃借契約公正証書があるのですが有効ですか?

父名義の土地の上に建つ私名義の家がありますが、父が高額の連帯保証人になった為、根抵当権が附けられてしまいました。父が亡くなった場合、相続放棄で競売にならざるをえないですが抵当権が附けられた時点で、すでに私名義の家が建っていても使用賃借権があるだけで第三者に渡った場合、借地権は認められないので取り壊さなければならないかもしれないとの事です。ただ、かなり前(25年位)から私と父が賃借関係にあるとされた土地賃貸借契約公正証書というものが作ってあり(何の為か分かりませんでしたが)、謄本が手元にあります。毎月5000円の地代を払う事の内容でそれは出来ています。そういった物で第三者には対抗出来るのでしょうか?

Aベストアンサー

多分無理です。
(年間6万円では、固定資産税と同額かそれ以下と思いますので)
固定資産税程度では、使用貸借しか認められない可能性が強い。

Q遺産分割協議書について

Q1.遺産分割協議書は、被相続人が死亡する前に作成しておかなければならないものでしょうか?
Q2.相続が発生した場合、遺産分割協議書は、必ず作成しなければならないものでしょうか?単に相続人の口頭での合意で足りるでしょうか?
Q3.遺産分割協議書は、どこで作成するのでしょうか?相続人だけで作成することができますでしょうか?
以上、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

お早うございます、jixyoji-ですσ(^^)。

Q1.被相続人死亡後作成するものです。ただしその際【相続人全員の同意が必要】になります。相続人全員の同意が無い場合遺産分割協議は無効になります。

Q2.【遺言書】があれば遺産分割協議は必要ありません。また法定相続分通りに相続人全員が納得するのであれば同じく必要ないです。

「遺言書作成」
http://homepage3.nifty.com/zin-hitosi/page011.html

「法定相続分」
http://minami-s.jp/page009.html

正直なところ相続問題99%もめるます。"口頭での合意"も理論上可能ですが後で"言った&言わない"の水掛け論になり裁判沙汰に発展するケースを考えると前もって証書に残しておいた方が無難です。証書作成にはお近くの行政書士,司法書士に依頼してください。

「日本行政書士会連合会」
http://www.gyosei.or.jp/

「全国司法書士会一覧」
http://www.shiho-shoshi.or.jp/data/zenkoku.htm

Q3.Q2にあるようにgon11111さんの最寄の行政書士,司法書士に依頼できます。あるいは最寄の【公証人役場】でも作成可能です。『公正証書』は裁判沙汰になっても極めて有効な証拠ですし差押や強制執行の根拠にもなりお勧めです。相談は無料で行っています。

「日本公証人連合会」
http://www.koshonin.gr.jp/

モデルケースは以下の通りで相続人だけでも作成可能です。ただ被相続人の【債務=借金】に関しては遺産分割協議で特定の相続人が全額引き受けても【債権者の同意】なくしては成立せず,相続人全員に相続分に応じて分割承継されたものとみなされます。

「遺産分割協議書」
http://www.bekkoame.ne.jp/~ta.kawai/kyogi.html

「債務の相続と遺産分割協議」
http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/so/debt.html

該当する法律は以下の通り。

「民法=第5編相続==」
http://www.cc.matsuyama-u.ac.jp/~tamura/minnpo-souzoku1.htm#souzokunin

====抜粋====

第906条(分割の基準)

 遺産の分割は、遺産に属する物又は権利の種類び性質、各相続人の年齢、職業、心身の状態及び生活の状況その他一切の事情を考慮してこれをする。

第907条(分割の実行)

(1) 共同相続人は、第908条の規定によって被相続人が遺言で禁じた場合を除く外、何時でも、その協議で、遺産の分割をすることができる。 

(2) 遺産の分割について、共同相続人間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、各共同相続人は、その分割を家庭裁判所に請求することができる。

(3) 前項の場合において特別の事由があるときは、家庭裁判所は、期間を定めて、遺産の全部又は一部について、分割を禁ずることができる。
 
第908条(遺言による分割方法の指定・分割禁止)

 被相続人は、遺言で、分割の方法を定め、若しくはこれを定めることを第三者に委託し、又は相続開始の時から5年を超えない期間内分割を禁ずることができる。
 
第909条(分割の遡及効)

 遺産の分割は、相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずる。但し、第三者の権利を害することができない。   

第910条(分割後の被認知者の請求)

 相続の開始後認知によって相続人となった者が遺産の分割を請求しようとする場合において、他の共同相続入が既に分割その他の処分をしたときは、価額のみによる支払の請求権を有する。   

第911条(共同相続人間の担保責任)

 各共同相続人は、他の共同相続人に対して、売主と同じく、その相続分に応じて担保の責に任ず 

第912条(同前 ― 債務者の資力の担保)

(1) 各共同相続人は、その相続分に応じ、他の共同相続人が分割によって受けた債権について、分割の当時における債務者の資力を担保する。

(2) 弁済期に至らない債権及び停止条件附の債権については、各共同相続人は、弁済をすべき時における債務者の資力を担保する。 

第913条(同前 ― 無資力者による分割方法の指定・分割禁止)

 担保の責に任ずる共同相続人中に償還をする資力のない者があるときは、その償還することができない部分は、求償者及び他の資力のある者が、各々その相続分に応じてこれを分担する。但し、求償者に過失があるときは、他の共同相続人に対して分担を請求することができない。

第914条(同前 ― 遺言による特則)

 前3条の規定は、被相続人が遺言で別段の意思を表示したときは、これを適用しない。 

========

それではよりよいネット環境をm(._.)m。

お早うございます、jixyoji-ですσ(^^)。

Q1.被相続人死亡後作成するものです。ただしその際【相続人全員の同意が必要】になります。相続人全員の同意が無い場合遺産分割協議は無効になります。

Q2.【遺言書】があれば遺産分割協議は必要ありません。また法定相続分通りに相続人全員が納得するのであれば同じく必要ないです。

「遺言書作成」
http://homepage3.nifty.com/zin-hitosi/page011.html

「法定相続分」
http://minami-s.jp/page009.html

正直なところ相続問題99%もめるます。"口頭での...続きを読む

Q借地権を地主さんへ返還したいのです

病気のため、70年以上住んでいた所(借地)から早急に転居したいのですが、地主さんが、なかなか引き取ってくれません。
転居の希望は半年以上前から出しており、地主さんとの相談により、不動産屋さんを介して、一定期間、借地権を公に売りに出しましたが地主さんの目にかなう買い手が付かず、うちとしては地主さんに引き取って(買い取って)もらえるのを待っている状態です。
なるべく穏便に済ませたいので、借地権を残したまま(地代は払い続け)とりあえず現在の住まいから転居することも考えましたが、万が一、火災で全焼すると権利が消失し、一銭も頂けないと聞いているので、無人にするわけにも行かず、病気はどんどん進み、どうしたものかと困っています。

★このような場合、地主さんの意向に従うしか方法はないのでしょうか?
★うちのようなケースで借りている側を助けてくれる法律はないのでしょうか?

ご存知の方がいらっしゃいましたら、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

凹ますつもりで書いたわけではなかったので・・、こちらこそ厳しく書き過ぎたようで申し訳ございませんでした。

>契約書に目を通し詳しい事情をきちんと聞いてみます

そうですね。地上権の登記がなされている借地権であれば全く違う話になるのですが、建物の所有権登記を根拠とする賃借権による借地権ではないかと思いますので、まずはそのベースとなる契約書をよく確認することが最初の一歩かと思います。
契約書の全ての項目が常に有効とは限りませんが、中途解約の定めがされているのであれば一応はそれをベースに判断していくべきです。

>地主さんは、時期は確約出来ないけれど、幾らかの金額を支払って下さるという話になっている

本来、借地権といえども立派な「権利」ですから、その土地を評価した場合に6割とか7割程度の価値があるものという考え方も出来ます。
借地権を売買する事例もありますし、借地権付建物として売買する事例もあります。
そういう意味では、先の回答で「単に地代を支払い借りていた土地」と書いたのは、少々誤解もあるかもしれません。「地主が借地権を買い取る」という事ももちろん事例としてはあります。

しかし今回の質問の件は、地主側が「出て行ってくれ」と主張してきているような話と違いまして、借主側が「出て行きたい」という話です。
地主としては「そのまま借りて貰っていて結構です」という状況なのに、地主に対して借地権を無理に買わせるような法的根拠はありません。(地主が買い取ってくれるならば、それに越したことはありませんよ)

もしくは、借地権付建物として第三者に売却する方法もありますが、これも買い手が現れなければ仕方ないことです。

そういう観点から「出て行きたいならば借地契約を解除して出て行けば良い」と書きました。追い出されるならば別ですが、出て行きたい側が借地権をお金に換えたい、というのは需要が無いと難しいのでは?という意味です。

ただ、「幾らかの金額を支払って下さる」のでしたら悪い話ではないですよね。
先に書いたように、借主が中途解約して出て行くという話なのに、無理に地主が買い取る理由もないのですから。

上手く話がまとまると良いですね。頑張ってください。

凹ますつもりで書いたわけではなかったので・・、こちらこそ厳しく書き過ぎたようで申し訳ございませんでした。

>契約書に目を通し詳しい事情をきちんと聞いてみます

そうですね。地上権の登記がなされている借地権であれば全く違う話になるのですが、建物の所有権登記を根拠とする賃借権による借地権ではないかと思いますので、まずはそのベースとなる契約書をよく確認することが最初の一歩かと思います。
契約書の全ての項目が常に有効とは限りませんが、中途解約の定めがされているのであれば一応はそ...続きを読む

Q遺言と遺産分割協議書

遺言がある時でも遺産分割協議書は作成しないといけないのでしょうか?
また、遺言がある時でも、相続人全員で遺産分割協議書において遺言と違う内容の遺産分割を決めてもよいのでしょうか?

Aベストアンサー

 遺言書があれば、それに従い遺産分割がされるだけです。その場合に、遺産分割協議書の作成は義務付けられず、不要です。遺産分割は、遺言書がない場合になされるものです。

 逆に、遺言書があるときでも、相続人の方たちが、全員で合意すれば、あらたに遺産分割協議をして遺言内容と異なる遺産分割をすることはできます。

Q地主の借地権の購入義務

当方、30年以上前に借地権を設定し、17年前に契約更新した地主です。契約では、まだ3年の借地期間がありますが、借主側の都合で、転居したいので借地権を路線価の6割で買ってくれと言われました。当方、路線価の6割を払うお金はありません。これを無視して、契約期間満了まで待っても、法律的に問題ないでしょうか? それとも、借地権を買い取る義務は、法律的に地主にあるものなのでしょうか?

Aベストアンサー

1.No.1の「回答へのお礼」欄に「30年以上も前の地代相場で契約更新させられた」と書かれていましたが、全ての借地契約において借地法(※)で保護される「借地権」が認められるわけではありません。

※借地に関しては、平成4年に借地借家法(=新法)が施行されたが、これ以前の借地に関しては、旧法である借地法が適用される。本件は、30年以上前の借地契約なので、旧法の借地法が適用される。

 借地契約には、一般に有償の“賃貸借”と、無償の“使用貸借”とがあります。
 たとえ地代を支払っていても、その地代水準が公租公課(=固定資産税+都市計画税)程度であれば、借地契約は使用貸借によるものとなり、借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう。」という定義からはずれるため、同法で保護される「借地権」は存在しないことになります。

 使用貸借による借地であれば、「借地権」はなく、当然、建物買取請求権もありません。借地人が借地契約を解除して出ていくというなら、借地人は建物を自費で撤去して更地にして地主に返還する義務があります(民法597条)。

 ですから、まず、この建物にそもそも借地法で保護される「借地権」が存在するか否かという検討から始めるべきだと思います。

 なお、「借地権」の存否については、地域性や契約の条件など詳細な情報を基に判断していかなければならないので、弁護士に相談して下さい。

2.借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、借地人の債務不履行(=残存期間の地代未払い)に当たるので、地主はそれによって受けた損害の賠償を請求することができます(民法415条)。

 同時に、借地法4条の建物買取請求権にも応じなければならないので、それぞれ相殺して、地主は、「建物」の時価から損害賠償額を控除した金額を支払うことになると思います。

 また、借地期間満了の場合でも、地主は借地法4条の建物買取請求権に応じなければならないですし、借地人が建物の譲渡を申し出て地主が拒絶した場合(借地法10条)でも、地主は建物買取請求権に応じる義務があります。

 ただし、いずれの場合でも、買取請求権の対象は、「建物」本体だけであり、敷地利用権である「借地権」の価格は含まれません。

 そもそも、借地法が建物買取請求権を定めた目的は、借地人に投下資本の回収を図らせるためであり、建物やその付属物をその時価で地主に買い取らせることで十分達成できるからです。

3.さて、質問文に戻って、「契約期間満了まで待っても、法律的に問題ないか」ということですが、契約は双方が守る義務があるので、むしろ、借地人に対して「契約期間満了まで借地して、地代を支払え」と要求することができます。

 次に、地主が借地権を買い取る義務を定めた法律はありません。

 借地法4条では、地主から借地契約の解除を求めた場合、通常は正当事由がなければ認められないのですが、その正当事由を補完するものとして立ち退き料の支払いを条件とするケースが一般的です(=地主から借地契約の解除を求める場合。借地人から解除を求める場合は、立ち退き料は不要であり、更地にして返還する義務がある)。

 質問文の中で借地人は「借地権相当額での買い取り」を求めているようですが、法は立ち退き料の支払いを条件に地主の正当事由を認めることはあっても、「借地権相当額での買い取り」など一切、規定していません。

 長期戦を覚悟されているなら、裁判で、次のように2段構えで対処が可能でしょう。
(1)地代が安く、使用貸借による借地契約であることを認めさせる。使用貸借であれば、概ねいつでも契約解除が可能であり、相続の対象にもならないので現在の借地人死亡と同時に契約は解除される(民法599条)。
(2)もし、裁判で「借地権」が認められたら、即刻、地代の値上げを行い、更新時には地代の後払い的性格を有する「更新料」を請求する。

4.蛇足ですが、20年前の土地バブル全盛期なら「借地権」も高く売れたでしょうが、昨今の不動産不況の時代に、築30年の「借地権付き建物」など相当ダンピングしない限り買い手が付くわけがないと思います。

1.No.1の「回答へのお礼」欄に「30年以上も前の地代相場で契約更新させられた」と書かれていましたが、全ての借地契約において借地法(※)で保護される「借地権」が認められるわけではありません。

※借地に関しては、平成4年に借地借家法(=新法)が施行されたが、これ以前の借地に関しては、旧法である借地法が適用される。本件は、30年以上前の借地契約なので、旧法の借地法が適用される。

 借地契約には、一般に有償の“賃貸借”と、無償の“使用貸借”とがあります。
 たとえ地代を支払っていて...続きを読む


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