賃貸か購入かの損益分岐点って？

賃貸の家賃が無駄な気がしています。
それなら買ったほうがよいのではと思いますが
買ったほうがいい、借りたほうがいいの損益分岐点って
どういう基準なんでしょうね？

庭がほしいとか、自分ならではのコダワリとかは
一切ない前提で、純粋に経済的な損得として
賃貸と購入ってどう考えればいんでしょう？

たぶんこれから買う物件なんて値下がりが前提だと思うんですけど
値下がりするにしても、このラインまでなら購入したほうが得だ
みたいな計算式ってあるんですかね？

賃貸するべき購入するべきの
具体的な損益分岐計算方法が知りたいんです！

No.6 ベストアンサー 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2012/11/09 12:43

＞買ったほうがいい、借りたほうがいいの損益分岐点って

＞どういう基準なんでしょうね？
買う物件によって違います。持ち家を借りたものと想定して支払う想定家賃を帰属家賃といいますが、想定家賃が高い物件と低い物件があります。
また、経済比較をするなら、比較する期間の想定が必要になります。
例えば、都内で15万の家賃で70平米のマンションを借りているとします。
今35歳で30年間賃貸で暮らすと更新料なし家賃変動なしで
家賃支払合計は5400万円・・・・〈Ａ）
このマンションが中古4000万円で売りに出ていたとして、
頭金500万円ローン3500万円で30年ローンで
月々の支払額　11万3000円
利息合計　553万円　・・・（１）
元金3500万円・・・・・（２）
修繕積立・管理費が２．５万円月として３６０か月で900万円・・（３）
合計支出　　（１）＋（２）＋（３）＝4953万円・・・・〈Ｂ）

ここでマンションを売却し1500万円で売れたとすると
頭金500万が回収できて、1000万が手元に残る ・・・（Ｃ）

（Ａ）（Ｂ）（Ｃ）の数値から借りたほうが得と推論する。


上記の計算は家賃の下落を計算にいれたいません。老朽化にともない
家賃も下がる。最初の10年15万次の10年13万次の10年11万とすれば
家賃支払い合計は1800万円＋1560万円＋1320万円＝4590万円・・・（Ｄ）
（Ｄ）と（Ｂ）と比較すれば賃貸が得という結論もある。
＞このラインまでなら購入したほうが得だ
みたいな計算式ってあるんですかね？
いろいろ変動条件が多いから、それぞれ自分で計算するしかないです。
金利君というフリーソフトが便利です。

＞賃貸するべき購入するべきの
＞具体的な損益分岐計算方法が知りたいんです！

一番おおきいのはローン終了後の売却価値ですね。

この回答へのお礼

なるほどーざっくりいうとそのあたりが
パラメータになってきそうですよね。
ありがとうございます！
どうせ買うなら価値ある山手線内って感じですかね。

お礼日時：2012/11/13 17:24

No.5 回答者： jhayashi 回答日時： 2012/11/06 11:31

>どういう基準なんでしょうね？

基準なんてもんは無い。
自分で基準を決めるものです。
貸したい人は　借りたほうが有利な損益計算しますし
売りたい人は　買った方がが有利な損益計算します
値下がり率も　全国平均でも地域平均でも「都合のいい方」で。

結婚、子供、老夫婦、一人　とライフステージに応じて
都合のいい広さに引越すといったシミュレーションも


＞庭がほしいとか、自分ならではのコダワリとかは
＞一切ない前提で、純粋に経済的な損得として
＞賃貸と購入ってどう考えればいんでしょう？

たとえば一例として
コダワリ無しですので
「借りる人」でなく視点を「貸す人」に切り替えて
「不動産投資」の収益率をどう考えるか
当然リスクのある　ミドルリスクミドルリターンといわれていますが
表面金利で８％９％１０％～　とか並んでいます

ここからいえば１０～１５年くらいで損益分岐です
（単純に逆数）

コダワリ、金利が入れば３０年前後で損益分岐になるような前提条件を付けて
シミュレーションする方が多いかと。

No.4 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2012/11/05 22:16

＞具体的な損益分岐計算方法が知りたいんです！

借金ゼロでの購入し、長期（100年以上、3世代以上）に保有する場合は、不動産購入の損益が有利になります。
現金は長期間ではインフレで目減りするが、不動産はインフレに強いからです。

逆に、借金して不動産を購入するぐらいなら、賃貸の方が有利になります。
金融機関への金利返済が無くなるからです。
また、30年ぐらい（一世代）で消耗してしまう不動産の購入は不利になります。
不動産の損益は世代間の遺産相続での有利性を勘定に入れているからです。

上記を基本条件とし、個別的状況では、不動産ローン減税とか、高金利が期待でき不動産よりも有利な投資先などが検討条件に上がるわけですが、一番の基本は上記の借金の有無が損益分岐点となります。

この回答へのお礼

「借金ゼロ＆長期所有」は購入がもっとも有利となる
条件なんでしょうね。キャッシュをどれだけもってるかが
購入を有利にする秘訣であると。なるほどなるほど。

お礼日時：2012/11/13 17:31

No.3 回答者： nature-spirit 回答日時： 2012/11/05 21:14

物件の値下がりは当然するでしょうし、その土地の評価も時代によって変わります。

例えば、近所に大きな変化（道路が開通する、新しい駅ができる　等）があれば当然地価が変わってきます。

それから、住宅を購入するときには銀行からお金を借りますよね。（多分）

そうなると、その返済が必要になります。

変動金利を選択すれば、今のような低金利時代はいいですが、インフレになってくればどんどん金利が上がって行きます。

物件を買うということは、さまざまな変動要素と生涯を共にすることなんです。

今から10年後、20年後に、何が起こるかなんて分かりません。
それが得か損かなんて容易に判断できません。


あなたの年収に無理のない範囲で買えて、自分（と家族）がここに住みたい！　と思えるような物件が出てきた時が買い時です。

デジタルに判断はできません。

No.2 回答者： g4330 回答日時： 2012/11/05 21:07

　

震災で家が壊れ二重ローンで苦しむ人
原発事故でローンを払いながら家に住めない人
転勤を言い渡されローンを払いながら転勤先で家賃を払う人

金額では計算できない事もあります

自宅の場合はローンが終われば支払い無し
　

No.1 回答者： noname#164631 回答日時： 2012/11/05 21:05

物件の値下がりなんて当然すぎて考慮外。

１０年も住めば価値は半減。２０年で無価値。更地にするしか転売出来ないのが基本。

やｈり、どれだけそこに定住するか、できるか、が判断の決めてだろう。

損益分岐もなにも、購入資金がなければ話にならない。
当然、マイホームローンだって組むし。
相応の頭金と、収入あっての話。