マンションの共有部分の変更

区分所有法第17条では「共有部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）は区分所有者及び決議権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。・・・」とあります。

著しい変更を伴わないものはどのように決するのですか。

管理規約で決議方法を自由に決められるのですか。
普通決議（区分所有者及び決議権の半数以上のが参加し過半数の賛成）で決する等という法律上の縛りはないのですか。
縛りがないのであれば理事会で決すると規約で定めることは許されることになります。
これが許されるのであれば規約改正をしたいのです。
些細な変更（たとえばロビーの椅子が壊れたが同一のものがないので類似の色合いや形状が似たものに交換する、通路が暗いので照明器具を設置する、車路に安全標識を設置する）等を総会決議とするのは機動性の面からも不都合なのです。

新米理事長なので勉強中です。
マンション管理士、弁護士の助言があるとありがたいです。
クレーマー的組合員がおり何事も総会決議を要求するので何もできません。
数百人の大規模マンションなので総会は大変なのです。

著しい変更とはどのようなレベルをいうのですか。
判りやすいように具体的事例でご説明いただけると助かります。

No.2 ベストアンサー 回答者： st_tail 回答日時： 2012/12/22 16:22

管理会社社員です。

大規模マンションでの理事長業務、おつかれさまです。

さて、ご質問の件ですが、区分所有法１８条に以下の規定があります。

第十八条 　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２ 　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

つまり、特別決議が必要な変更（重大変更）以外、つまりは軽微変更といわれる変更は、総会の普通決議で決する、となります。さらに第２項で規約での別段の定めをみとめていますから、規約を改正すれば理事会決議でも可能になります。

著しい変更、の例ですが、標準管理規約コメントが参考になります。
簡単に括れば、形や役割が大して変わらない、と言うことになります。


今回例に挙げられたものを判断すると、
１）ロビーの椅子の交換→保存行為と判断されます。法律上は誰がやってもよい、標準管理規約では管理組合が実施することになりますから、理事会決議、と思われます。
２）照明器具の設置→コメント　ウ）の防犯燈から類推すれば、普通決議と思われます。
３）安全標識の設置→これは注意文の掲示等と同等と考えます。理事会決議で実施可能でしょう。

まだ不明な点があれば補足してください。

ついでに言っておくと、本来これらの質問に対する答えは、管理会社のフロントがするものです。
答えられないようなフロントは、交代を管理会社に要求しましょう。大規模マンションを管理するフロントには、それなりの知識と経験が必要です。

この回答への補足

ある理事長はロビーにあった照明設備（約９５万円/１台）６台を管理会社の現場責任者に命じて廃棄させてしまいました。理由はデザインが気に入らないというものです。この時マン管士も管理会社も容認していました。マン管士は重過失だと私に言っていましたが理事会では何も発言しませんでした。
ある理事長は芝生であった部分を理事会決議なくお花畑（面積50ｍ2）にしてしまいました。マン管士も管理会社も容認しました。総会で質問された際、植栽への変更は管理の変更だと回答し監事は問題ないと発言しました。
私が理事長になってそんなことはなくなりましたが今度は些細なことでクレームがつくようになりました。
理事会決議でできる範囲を明確にした規約改正がよいのですが何かひな形があるでしょうか。
現場責任者を変更をしたいのですがしたたかな会社なので応じません。会社変更も視野にありますがお宅のような会社を歓迎します。

補足日時：2012/12/24 17:20

この回答へのお礼

ありがとうございました。よく理解できます。

お礼日時：2012/12/24 17:20

No.3 回答者： st_tail 回答日時： 2012/12/22 16:31

すみません。

＃２です。

見落としておりましたが、＃１様の回答で現行法にあっていない部分がありましたので、補足しておきます。

著しい変更の例として、

＞大規模な予算

と言う例示がありますが、平成１４年の区分所有法改正で「著しく多額の費用を要する」という部分が削られております。たとえ費用が多額であっても、効用や形状に著しい変更がない、例えば大規模改修工事などは普通決議になりました。
この点から考えても、費用の多寡は変更要件には無関係と判断できます。
ご注意ください。

No.1 回答者： joqr 回答日時： 2012/12/20 19:16

＞区分所有者及び決議権の各四分の三以上の多数による集会の決議で

区分所有者は、共同名義なら複数人
議決権は、世帯数では？

＞著しい変更を伴わないものはどのように決するのですか

理事会で条文を作成し
総会での議決を得る

＞たとえばロビーの椅子が壊れたが同一のものがないので類似の色合いや形状が似たものに交換する

必要な修繕で、予算内であれば理事会の決定で可能な範囲

＞通路が暗いので照明器具を設置する

予算化が必要なので、臨時総会等で承認を得る

＞車路に安全標識を設置する

緊急性を要するものであるなら、予算内で対応
標識の設置に伴う車両管理のルールを改定するなどの
処理すべき事項があれば理事会で原案を作成し
臨時総会で承認を得る

臨時総会は、白紙委任状が取れるので実際それほど議決が難しいとは思わない
反対派や総数意見があることは想定内でも、必要な議決数を確保できれば
あとは茶番で済ませられる

＞著しい変更とはどのようなレベルをいうのですか

・設計上の変更を伴う
・大規模な予算
・資産価値が大きく変わる
・特定の区画等にのみ利益がある
・著しく不利益を被る
などなど

この回答への補足

有りがとうございます。

著しい変更に相当しない変更に対応するために管理規約の条文を総会で決する。後は条文の範囲内で理事会決議で実行し総会で報告する。予算化は総会（臨時含む）決議を要する。緊急性が高い時は予備費を充当することもありうる。
規約に定めがなくまた予算化していない状態で、理事会決議で実行したとしても区分所有法違反にはならない。
違反ではないとしてもクレーマーなどからの突き上げが予想されるので総会決議を経て変更をするのがよい。

著しい変更の判断は究極は司法の判断となるが具体的な事例を掲げておくことが紛争を避けられる。

集会の成立条件は面積比基準、戸数基準などがあるのでそれの双方を満たす必要がある。

こんな理解をしました。

補足日時：2012/12/22 09:52