古い擁壁のある家について

はじめまして。
気に入った土地があり、前向きに検討したいと思っているのですが、2点ほど懸念点があるため質問させてください。

現状は築35年の古家が建っており、南は道路と同じ高さなのですが、傾斜地にあって北は2mほどの擁壁になっています（いわゆる北ひな壇です）。半地下に車庫があります。東・南・北は道路で3方向角地、ほぼ正方形の25坪で50/100です。
不動産屋からは、擁壁は当時の建築基準ではOKだったが、現在はNGなので、擁壁を壊して作り直す必要があると説明されています。
日当り・風通し・住環境はどれも良く、気に入っています。

懸念点(1)
擁壁＋半地下駐車場の作り直し＆家の基礎工事には大体どれくらいの費用がかかるのでしょうか？
永住を考えているので、必要十分な工事を行った際の価格が知りたいと思っています。

懸念点(2)
築35年の古家が不同沈下を起こしています。
不動産屋の説明によると、家のつくりが甘かったので不同沈下しているのだろう、とのことですが・・・傾斜地なので、家を新築しても再度不同沈下が起きないか心配です。
しっかりと基礎工事を行えば、不同沈下は防げますでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： 6888q 回答日時： 2013/11/13 12:15

古家の解体ですが、重機が使えるかどうかと建物の面積、木造か、ＲＣかなどで金額が出てきます。

私の場合は、約７０m2位の木造で、１４０万円でした。

擁壁は、高さが２Ｍを超えると、確認申請が必要となる場合もあります。
私の場合は、２Ｍ未満の擁壁のやり直しで、２５０万円程度でした。
ただ、半地下車庫というのがわからないのですが、道路面に合わせて削るだけですか？
完全に地下になると５００～１０００万円規模になる可能性があり、その上に建物を建てるとなると、更に割高です。
地盤は、地盤調査を行って必要であれば地盤改良工事１００～２００万円位でしょうか？
トータルで考えると、他の土地を探す方が良いかもしれません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
古家の解体費は売主が負担してくれます。
半地下車庫は、ご指摘のとおり道路面に合わせて削るだけです。擁壁の一部が車庫になる感じです。
トータルで費用が嵩んでしまうのですね。。。ありがとうございました。

お礼日時：2013/11/13 21:20

No.4 回答者： titelist1 回答日時： 2013/11/13 21:42

No.2です。

擁壁長さは10mとし、駐車場は5m長さの半地下駐車場と想定しています。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2013/11/16 20:04

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2013/11/13 09:38

擁壁と地盤のことは、お金を掛ければ問題はなくなります。

しかし、25坪しかない土地では費用を坪数で割った坪単価が非常に高いものになってしまう。100坪程度あれば費用を掛けてもやりたい物件ですね。
費用は専門家でないので分りませんが、擁壁・半地下駐車場で500万円、基礎工事で200万円は掛かるのではないか。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
擁壁工事費は広さにある程度比例するのかと思いましたが、狭くても広くてもそんなに変わらないのでしょうか？

お礼日時：2013/11/13 21:18

No.1 回答者： yasuto07 回答日時： 2013/11/13 03:46

あのさ、擁壁やり直し、家立て直し、、、更地買った方が良いのでは、家を1・5軒立てるくらいの費用が、かかるのでは、下手すれば、そのサイズの家を二軒作るくらいの金がいるでしょう。

要するに、擁壁と人工地盤を作り直す、、、。元の家を壊す金もかかるし、あり得ないのでは。

怖くても、改築だけで住む気があるなら、別ですが、擁壁も人工地盤も、不安な物件、25坪、坪、1万円なら、どちらにせよ、使えない土地でしょう。

人工地盤は、地目や、都市により、一級建築士が、構造計算をしなければ、ならないそうですよ。

住宅地でなくて、建築基準もいらない場所なら、構造物だけで、OKなうですが、全くあり得ないよ、と思う。

デンジャラスな家に住みたい、地震、台風、が怖くなくて、生命保険に、たくさん入れる人向けですね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2013/11/13 21:09