マンションの南側の土地に、10ｍの投資用アパートが！こちらは倉庫のような住居に。。

マンションの南側の土地に、10ｍの投資用アパートが！こちらは倉庫のような住居に。。

マンションに隣接して、これまで一戸建てがありました。その土地は、いびつで、我が家の南側のせり出している部分があり、我が家が住み始めた30年前は庭だったのですが、その後、引っ越してきた人は庭をつぶして駐車場にしてしまいました。ワンボックスの大きな車が我が家のリビングの目の前の視界を遮るように止めるようになり、音や排気ガスなども不快ではあったのですが、しょうがないと我慢してました。
ところが、この夏、更地になったその土地に、投資用のアパート、しかも3Ｆ建ての高さ10ｍが建つことになったのです。ショックです。こちらは、地下3階の家になってしまいます。ただでさえ、日当たりの悪い我が家は、恐らく一分も日差しがなくなり、目の前に壁が立ちはだかり、まるで倉庫のような住居になってしまいます。業者に言っても、建築許可も下りており、合法的だから関係ない、と言って取りつく島もありません。
長年住んでいた住居が、いきなりこのような状況になる、ということが理不尽でなりません。
アパートの壁で阻まれる日照も眺望も絶望的となる我が家の資産価値も、大きく減ることになるでしょう。建築基準法をクリアしているなら、周りの環境にはお構いなしで、何でも建てて構わないものなのでしょうか？　

＊画像を添付します。東南の奥まった角の住戸のため、今でも日当たりが悪いのです。撮影したのは12時40分ぐらいですが、午前中の10時～13時ぐらいに庭に日が差す程度なので、目の前に10ｍのアパートが建ったら絶望的です(-_-;)　建物はマンホールの蓋辺りから、境界の柵から90㎝離れて、柵に沿って建つ予定です。

No.8 回答者： mofl 回答日時： 2022/09/24 00:46

お礼を拝見。

＞建物は、3階建ての120㎡で6戸。高さ9.8ｍなので、10ｍ以下の建物。周りの日照を考慮する必要がないそうです。

なら、用途地域は第一種低層住居専用地域、または第二種低層住居専用地域以外となる。
この２つの用途地域では３階建て以上で日影規制の検討が必要となるのでこれじゃない。
最低でも第一種中高層住居専用地域です。
で、都市計画法第９条第３項より引用。

『第一種中高層住居専用地域は、中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。』

つまり、その地域は元々が「マンションなど中高層住宅の建物を中心とした地域」なんです。
そこで３階建てが高い、日影ができる、と１層減らさせて２階建てを要求することがおかしいんです。
今まで更地、または低層の建物だったゆえここで日影の問題＝現実に気付いたわけ。
なら、これを予想して地域を、土地を、住まいを選ぶべきなんです。

第二種中高層住居専用地域、その上の住居地域などもみんな同じ。

今、先方はどの状態かわかります？
建築計画概要書が川崎市にあるなら、すでに確認処分されています。
このことは、
①設計契約が締結され、すでに実施設計という成果品が納入済み
②工事請負契約が締結済み
③工事監理契約が締結済み
④建設資材も発注済み、制作の途中、または完成してストックしている
⑤協力業者（下請けの専門業者）とも元請けの施工業者と契約を締結済み

仮に、ここで１層減らせばすべて白紙からの計画となる。
建築主も趣味じゃない、生活がかかっているわけで事業収益を上げなければならない。
事業資金は節税のため借入だ、すでにこの計画で融資が通っている。
階を減らして戸数が減になれば収益は悪化、融資が通るかどうかもわからない。
着工が白紙、竣工引き渡しも未定、融資が通って空白の期間が何ヶ月もあれば借り入れの返済が始まるかも。
建築主、首吊るよ。

参考に建築基準法の第１条を。
第一条（目的）
この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

この法律の主旨は「最低限の基準」です。
狭い国土ゆえ日影を生じさせないことはできない。
例、東京で考えてみましょう。
（北緯で言えば川崎と大差無いので）
今年の冬至は12月22日、この日の南中時は11時39分、太陽高度は約31°。
高さ9.8ｍの構造物の影は約17ｍとなる。
日影規制は8時-16時、８時であれば太陽高度は約11.5°、影の長さは約48ｍにも及ぶ。
なら、境界から50ｍの範囲までは余計なものを建てるな！！　と？

赤道直下でないと土地の分譲ができない。

ここあたりは個人で感覚が違うだろう、立ち並んだ住宅地では日影ができるもが仕方ないと思う人もいる、ゆえ法律で「最低限」を決めたわけ。
これで運用ができていますよ。
いちいち反対の意見を聞いてその通りに規制をかけたら法律がなし崩しになるし。

あと、第一種中高層住居専用地域以上は日影規制の基準点、つまりどの地点に落ちる影でカウントするか？
地盤面＋４ｍ、です。
実際に地面に落ちる影じゃ無いよ、１中高以上は中層、高層の建物を容認する地域ゆえ、
「１階の部屋の窓に日影が生じることを無視している」
ＧＬ＋4ｍ、とは２階以上に落ちる影の規制です。
先の17ｍとか48ｍはＧＬ＋0ｍの地面に落ちる実日影。
ちなみに第一種低層住居専用地域であればＧＬ＋1.5ｍ、これは１階にある窓から室内へと差し込む太陽光のこと。
その建物が日影規制の対象建築物であっても、質問者が１階に住んでいるなら地面から４ｍ以下は検討すらしませんから同じです。

都市計画で中高層建築物を誘致する地域は駅に近い、交通の便がいい、商店街なども近いなど、生活のためには至便だろう。
だが、便利さだけで住むのなら、いつ目の前に、または隣に中高層の建物が「合法の範囲内で」建ってもおかしくない。

自治体は規制ではなく誘致しているんですよ。

なら、なぜそこに住むと決めた？
川崎市なら地価も高い、質問者が買った当時はバブルもあろうし用途地域も30年前と変更はないだろう。
もっと田舎の市町村とか、低層地域で南側が公園、道路、水面、または高層マンションの上階など、法的にも物理的にも日影が生じない場所に住むべきだった。

行政は建築主が法を順守して計画したものを止めろ、とは言えない。
だが住民の気持ちを逆なでして建築主を応援もできない。
ゆえ中立の立場を守らざるを得ないので、建築基準法を守っている以上、日照権（そもそも日照権を認めるか、がスタート）は民事の争い、当事者同士で解決することだ。
質問者には反対する自由も権利もある。
だが実際は投げられたサイであり、施主は止めたり変更はできない。
反対の権利を行使することは相手にとっての不利益であり、これまでの契約がすべて破棄、建築主の責任となり施工業者からの違約金もあるし融資も打ち切り、莫大な損失で自己破産もあり得る。
業者は法人ゆえ顧問弁護士もいるだろう、あとは法廷での争いでしょ。
質問者が妨害行為をしても先方は法で全力で争ってきますよ。

工事請負契約は施主と施工業者との契約であり、いくら業者へ話をしても業者に一切の権限は無い。

まあ、いろいろと書いたけど…
質問者の言い分はわかる。
だが納得も同意もできないので、あとは司法に委ねて判決を求めるしかないよ。
真面目な話、その新築マンションができたらそこに住むのも解決方法の一つと思う。

この回答へのお礼

Moflさんは、きっと建築関係の専門家でいらっしゃるのですね。

おっしゃる通りで、この地域は“第一種中高層住居専用地域”で、1996年に第二種住居専用地域から用途変更されています。法律も引用してくださってありがとうございます。“良好な住居の環境”との表現がありますが、我が家にとっては程遠いです(-_-;)

いかに日影になるのか、今更証明してもしょうがないかもしれませんが、建築士さんに頼んで日影図を作ってもらうことにしました。きっと1ｍｍも光が差しません。調停をすることにしたので、その参考資料に使えると思ったからです。

先方の建築業者からは、きっと、おっしゃっていたような内容を言われることになるのでしょう。我が家にとっての見通しが暗いことが、よくわかりました。それでも30年住んでいたこの住居が、倉庫のように暗い家になってしまうことが納得いきません。法律がおかしいとすら思ってしまっています。人口減少の今、緩和するような方向にばかり変更されているからです。できることはしてみたいと思っています。

私にとって新しい視点を頂いて本当にありがとうございました。m(__)m

お礼日時：2022/09/24 18:02

No.7 回答者： histrie22 回答日時： 2022/09/22 21:56

建物の「用途地域」や「１階」という条件下で、そういうリスク込みの値付けだったはず

そういうリスクを想定していなかったのであれば「高値掴み」ということです
残念ながら交渉は無理でしょう
これが「実需の一戸建て」であれば「毎日顔を合わせるお隣さん」として交渉の余地があるかもしれませんが、収益物件ですからね．．．

この回答へのお礼

収益物件なので、このまま顔が見えないままってこともありそうですね。そうしたら、余計腹立たしいです。昇りでも立てて、もめごとがあることをアピールしようかとも思いますが、営業妨害で訴えられたりするのでしょうか。

1990年に建った時、そして、我が家が住むようになった1992年には、このマンションの土地と同じ所有者（マンションは借地）が、東隣りの一戸建て2軒を所有していて、このまま人が住まないと聞かされてました。当時は、同じようなマンションを建てる計画があったようなのですが、途中で断念して売却してしまったのです。

お金のことは、あまり言いたくないですが、1992年当時からすると、今や、3割以下、南側にアパートが建ち、倉庫のような住居になったら更にその半額ぐらいになりそう。個人の財産の侵害にならないのでしょうか。

お礼日時：2022/09/23 00:01

No.6 回答者： mofl 回答日時： 2022/09/21 12:50

写真を見て感じたこと。

①質問者の住まいも３階建てじゃ？
右側のバルコニーの上に庇らしきものが見えるけど、それ軒じゃなく３階のバルコニーだよね。
（違ったらゴメン）
で、自分の住まいも隣地へ日影を落としているからね。
②中央のある鉄パイプ（たぶん単管）やフェンス基礎のブロックの影を観察すると、撮影時が12時40分とのこと、ほぼ南中時となる。
つまり質問者の敷地は南道路に接道している。
じゃ、今回の東側の建物の影って午後には全く影響無いよね。
午後に日影が生じるのも東側の責任にするの？
なぜ？

で、本題へ。
先に結論から。
受け入れるしかない。

＞アパートの壁で阻まれる日照も眺望も絶望的となる我が家の資産価値も、大きく減ることになるでしょう。

それはわからない。
元々が双方ともに南道路の敷地だ。
決して悪い条件じゃない。
「大きく」って、坪単価が半減するとか？
なら質問者の家の裏側、または「質問者が東側でいる」西側の住宅地って質問者の責任で資産価値が大きく減っているよ。
その補償はしたの？
影ってお互い様だ。

その「お互い様」の受忍限度を建築基準法という公法が最低限を定めている。
それが建築基準法の第56条の2、「日影による中高層の建築物の高さの制限」となる。
建築確認申請とは工事の前に計画を示して、建築基準法その他関連規定（都市計画法など）に適合していることを行政などの有資格者に「確認」をさせること。
これが俗に言う「確認を取る」
これをしないと工事の着手ができない（＝違反建築）。
業者が言ったのはこのことで（許可ではなく確認だが）公法上は問題無いわけだ。

＞建築基準法をクリアしているなら、周りの環境にはお構いなしで、何でも建てて構わないものなのでしょうか？　

先にお話ししたように建築確認申請による書面審査は建築基準法だけじゃない。
例、ここで環境と言うなら都市計画法の景観の話が出る。
だが確認処分をされたのならこれらにも適合している証拠だ。

あとは公法によらず私法、つまり憲法の私権の侵害などの解釈で突っ張るしかない。
誰も味方はしてくれないので弁護士を探して調停から訴訟だろう。
で、落としどころはどうします？
相手は賃貸住宅を経営するわけで事業資金の借り入れもある。
竣工引き渡しが遅れれば返済が先に始まってしまうし家賃収入も入らない。
もし質問者が工事差し止めなどの行動を起こせば、相手は反訴で損害賠償請求の訴訟を起こすよ。
必ず、だ。

ちなみに近県で起こった類似のトラブルね。
地上15階建てくらいの大型マンションの計画が立ち上がった。
もちろん合法、近隣にはできるだけの配慮をしている。
だが気に食わない近所の住人が周囲に建設反対の看板を立てて力づくで施工業者の邪魔をした。
結果。
反対署名をした一人一人の個人全員に対し、業者が損害賠償請求訴訟を起こしてしまった。
反対運動をやり過ぎたわけだ。
だが業者も大人、禍根を残したまま完成・販売（そこ、分譲マンションね）しては顧客に迷惑がかかりかねない。
で、最大限の譲歩として階をひとつ減らしたわけだ。
ここで反対住民と和解、工事遅延による損害も請求しないこととして訴訟も取り下げた。
ディベロッパーとしては数億円の損害だろう、だが企業としては折れることを選んだわけだ。

他、報道で知ったものだが、景観での訴訟に海沿いの景勝地で海を見渡せる高台の絶景の土地で、後から前に別の建物が建ち、屋根が視界に入ったことで景観と言う財産を侵害された損害賠償請求があった。
（すでに建物は完成しており工事差し止めは無意味、撤去命令など出せるはずもなく金銭による賠償）
結果は驚くことに景観が権利として認められて原告が勝訴しまった。
まあ、よほどの観光地で景勝地だったんだろう、とゲスパーしてみた。

翻って、その賃貸、３階建てとして各階２部屋か４部屋くらい？
じゃ、３層で６室から１２室くらいかな？
３階を２階には減らせない。
間取りが決まっている以上、ワンフロアーの部屋数も減らせない。
つまり、100戸を超える巨大マンションとは違い、この事例では身動きが取れない。
それを踏まえて、質問者は相手に何を要求するの？
金銭なら恐喝だよ。

一番の原因は、土地（敷地）が狭いからだ。
隣も、質問者も。
街区の宅地割りに原因がある。
なら、30年前に隣地に建物が建っても日陰による影響が最小限で済むように広い土地を選ぶべきだった、とは思わない？
しかも自分は３階建てじゃない？

これらを法律以上に規制する手法もあるよ。
行政リードの規制が地区計画、住民リードの計画が建築協定。
そのような地域を選ぶのもトラブルを避ける手段だろう。

ちな、配置の変更、間取りの変更、高さや戸数の削減、慰謝料や乾かない洗濯物の補償として乾燥機の要求、イラついたことの慰謝料請求、どれも訴訟に持ち込めば100％負けるからね、その前に弁護を引き受ける弁護士事務所はいないから本人訴訟となるだろうが。

＞アパートの壁で阻まれる日照も眺望も絶望的

え？
東隣だけじゃないの？
「コの字型」で質問者の住まいを３方向で囲むわけ？
そうじゃないよね？隣だけでしょ。
なら、無関係の建築主に対してあらゆる影響の被害者ぶるのは被害妄想だよ。
日照にしても眺望にしても質問者の住まいも他に影響を及ぼしているし、無料で借景を他人に強要するのは止めよう。

参考に。
質問者の住む地元の自治体で
「紛争予防条例」
なるものがあるはず（名前は微妙に違うかも、だが）。
今回、質問者がこの計画を知ったのもこの条例のためだろう。
この条例の骨子は２つ。
①一定規模の建築行為に対し、近隣へあらかじめ計画を知らせる
②計画を知った近隣住民は建築主（代理者として設計者または施工者）に、計画の詳細の説明を要求する
モメてしまった場合、自治体が介入、あっせん調停をする。
だが現行法で合法なものを、建築反対では埒が明かない。
もちろん行政はどちらの味方もしない。
そのため両者平行線で収束が見えなければ自治体のあっせん調停は打ち切りとなる。
あとは不満な側が訴訟へと移行、だ。

この回答へのお礼

詳しく色々なケースも教えて頂いてありがとうございます。m(__)m

現場の補足させて頂くと、、
我が家は、画像に写っているマンションで、専用庭があり、その先が、南側の道路です。我が家と道路との間に、問題となっている隣地の土地がありますが、我が家側のマンションの庭も、道路に、出入りできる程度の巾、90㎝ぐらい接道しています。今回の3階建ての新築アパートは、我が家の南側に塞がれるように建つので、道路から画像で見えている我が家は、全く見えなくなってしまいます。そして、マンションは、北斜面に建っています。
（図面を添付したいのですが、追加ができないようです）

画像の右端に少し写っているのは、更地の裏側の一戸建で、マンションの東側。そのお宅は2階建で、南側に3階建てが建ってもしょうがないとあきらめているそう。裏側が崖で、思いっきり東西の景色が開けているので、そこが我が家と全く違う状況です。

日照は望めなくなる、と業者に言ったら、建ってみないとわからない、主観でものを言うなと言われましたが、建ってみてまったく日が差さなかったら、業者に言えば、何か補償でもしてくれるのでしょうか。

川崎市の建築審査課に行って、建築概要書をもらってきました。図面を見たら、本当に敷地一杯パツンパツンに建てるので、北側の我が家は倉庫のようになるのは目に見えてます。

建物は、3階建ての120㎡で6戸。高さ9.8ｍなので、10ｍ以下の建物。周りの日照を考慮する必要がないそうです。教えて頂いた「紛争予防条例」も、10ｍ以下の場合は該当しないそうなのです。合法というだけで、こちらが犠牲になり我慢しなければならないのでしょうか。。
”すべて受け入れるしかない”、とおっしゃっていますが、やはり、“受忍限度”を超えているとしか思えないのです。30年前から住んでるこちらが、突然、このような状況におとしめられることに、やはり納得がいきません。。

3階建てをせめて2階にして欲しいです。以前、一戸建てがあったのと同じようなものが。もう民事しかないのでしょうけれど。。

お礼日時：2022/09/22 23:37

No.5 回答者： ぼけなす 回答日時： 2022/09/21 08:08

近所で日照権問題ないのにインネンつけて隣地に建築を諦めさせたとか、クレームつけてマンション業者から１００万円取ったとありました。

日照権侵害で建築差し止め請求を裁判所に出す。迷惑料くらいは取れそうです。

この回答へのお礼

最後の最後は、こちらの財産への侵害ということで言おうかと思ってますが、まずは、建築変更して欲しいのです。日当たりがなくなるのがイヤなのです。。

お礼日時：2022/09/21 12:45

No.4 回答者： acnc 回答日時： 2022/09/21 04:30

恐らく1ｍ離れて建てると思います。

窓の制限も無くなります。

奇抜なピンクとか
変な色じゃない事を祈るしかないです。

この回答へのお礼

色は圧迫感のないものにして欲しいのですが、その要望するときは、建築を認めることになってしまいそうで、、まずは、建築変更して欲しいと言ってみています。

お礼日時：2022/09/21 12:43

No.3 回答者： HONTE 回答日時： 2022/09/21 02:26

すき間があるだけ

まだマシですねッ！

この回答へのお礼

すき間がないなんてあるのでしょうか。。都内ではありそうですね。こちらは神奈川県川崎市です。色々アドバイスありがとうございます。

お礼日時：2022/09/21 12:42

No.2 回答者： HONTE 回答日時： 2022/09/21 02:25

訴訟を起こしましょうッ！

日照権やら、
生存権やらの侵害で。

出来ない理由を探すより
やる努力です。

が

この回答へのお礼

業者にも、設計会社にも、こちらが被害を被ることを、アピールしています。

お礼日時：2022/09/21 12:40

No.1 回答者： HONTE 回答日時： 2022/09/21 01:52

適法なら、

問題ありません。

この回答へのお礼

向こうにとっては問題ないのでしょうけれど、こちらにとっては大問題なのです(-_-;)

お礼日時：2022/09/21 12:40