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築後20年の12階建てSRCマンションです。エレベータとは別に東西に外付けRC階段塔があります。渦巻きで登るので階段自体が屋根になっていますが、側面は1.2mのRC階段手摺です。ところで踊場はセメント防水モルタル仕上げですが表面に細かい収縮ひび割れが亀の甲羅模様で各階入っており、階段の踏み面も同様です。劣化検査による報告書でこの部分を各階解放廊下と同様にウレタン防水仕上げとすることが推奨されています。風雨で雨にさらされる外付けのRC階段に高価高性能のウレタン防水をやる価値があるのか論争になっております。階段塔は白色スタッコ塗装仕上げで、ひび割れもありませんから水漏れもありません。修繕費積立金は限られているので緊急度、必要度の高いものについて投資したいと考えています。尚、防水モルタル上の微細なひび割れが気になるのであれば、試験的に1か所剥がして防水の破れ具合を調べてはとの意見も出ております。アドバイスよろしくお願い申し上げます。

gooドクター

A 回答 (5件)

ご丁寧なお返事ありがとうございます。


少しだけ、追記させて頂きます。

1)外部廊下の防水について
 先に記載致しましたが、ウレタン防水自体は、耐摩耗性の問題から、「軽歩行用」の
 仕上げに分類されているものと思います。
 その欠点を補う為、歩行頻度の高いエリアに付いては、その上に、耐摩耗性のある
 仕上げ材を貼る、という事は、よく行われていることで、良い方法だと思います。

2)外部階段の防水モルタルについて
 お話の内容から類推すると、現状のモルタル防水の状況は、かなり良好な状態に
 有るのではないか、と言う気がします。

 例えば、(現場も見ずにいい加減な事を言いますが)亀甲紋状のクラックに付いても
 その発生時期に付いては、竣工当初から有ったのではないか、と言う疑いも残ります。

 経年劣化で、亀甲紋様が発生する、と言う事例は、記憶では有りません。
 コンクリートの場合、亀甲紋様が発生しやすいのは、施工時の気温が非常に高く、
 表面的な乾燥が急激に進行した場合、他に見られることが有ります。
 これがコンクリート躯体で発生すれば、養生不良、という事にもなります。

 しかし、今回の問題は、防水モルタルに付いてであって、コンクリート躯体本体では
 有りません。
 故に、防水モルタル金コテを行ったとき、非常に気温が上昇していて、急激に
 乾燥が進行し、発生した可能性が有るように思えます。

 もしそれが原因であれば、その亀裂は余り深くまで発生しないので、現在の状態が
 比較的良好だとの類推にも合致するようにも、思います。

 さて、実際に外部階段に防水が必要なのか、に付いては、正直に言うと、懐疑的です。
 コンクリートには「被り厚」と言うのがあって、最低でも3センチは確保されています。
 「被り厚」とは、鉄筋表面からコンクリート表面までの距離の事で、この距離の
 強アルカリのコンクリートが鉄筋を錆から防護しています。
 中性化とは、このコンクリートが強アルカリから酸化されて、中性化して、鉄筋が
 酸化される危険が発生すると言う意味です。

 さて、今回、床の仕上げは防水モルタルなので、コンクリートの被り厚の外側に
 さらに強アルカリの被膜が、更に最低3センチはある事を意味しています。
 
 この条件下で、わずか20年で、防水層を設ける必然性があるのか、疑問が残ります。
 むしろ、内部に水が侵入して、赤錆びが発生する状態になってからでも十分に
 間に合うのではないか、と言う気がします。(無責任ですが)

 階段は非常に鉄筋が込み入っている構造になっていますので、仮に部分的に赤錆が
 発生しても、その瞬間で、耐力上の問題が出て、危険と言う状況にはならないように思います。

3)代替案(?)
 「浸透性防水」と言う種類の防水があります。地下水槽などのコンクリート面に塗布します。
 仮にコンクリートに亀裂が入ってもその水に反応して、亀裂を塞ぐ、と言う防水です。

 それを検討して見る価値はあるかも知れません。
 その防水は仕上げ材としては、余り美観上宜しくないので、外部廊下の考え方と
 同様の考え方ができないか?と思います。

 詰まり、歩行頻度の高いと考えられる中央部分には、外部廊下に使用したような
 シートを貼ります。
 その他の(両端)部分には、吹き付けタイルとかリシンとかで仕上げをします。

 重要なのは、防水をする事では無く、防水モルタル面を空気(酸化)から守り、中性化を
 遅らせることなので、「浸透性防水」でも充分に機能を発揮できる、ように思います。

本当に、現場も見ずに、無責任な事を言っているように思いますが、一つの発想として
コンサルタント会社にご相談されたら如何か、と思います。


 
 
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この回答へのお礼

お礼が遅くなって申し訳ありません。ご指摘の通り、最初からの住人に確認したところどうやら比較的初期にこの細かなヒビは発生したそうです。ヒビから白い粉(白化)が染み出ているため目立ちますが、ヒビ自体は0.1mm以下です。実はコンサルの建物診断ではこのヒビに対してウレタン防水を提案していました。ところが防水工事なので修繕専門委員会で緊急修繕項目に上げ、しかも修繕計画一覧表の中でこの項目の現状を<爆裂>という表現を使っています。爆裂はコンクリートの中性化やヒビが鉄筋にまで及び、発生する錆びの膨潤でコンクリートに大きなひび割れと剥奪が生じる現象と理解しているのであきらかにこれは間違いと理解しています。なぜ<爆裂>など刺激的な言葉を使ったかは、担当が素人で、コンサル調査員の言葉を誤解するか、修繕を正当化したいがために過激な表現を使ったのではと憶測しています。修繕積立金の原資は限られるので、セメント防水モルタルの初期収縮ひび割れで、それ以外は一切問題はないので、長期修繕計画の積立金カーブと計画修理費用見積カーブを比較して、余裕があるなら外観品質からのマンションの価値アップという観点で実施してもいいかと思っています。含侵式の防水はシリコン系なので外壁では広く使われていますが、床は耐摩耗性がないのか使われていないとのこと。でもひび割れの中に浸み込めば表面塗装分は摩耗しても、ひび割れ防水としての機能は問題ないのではと思っています。ただ実績がないのは痛いので、多分、この話はとん挫するのではと考えています。マンションは住民の理解促進と合意形成があるので単純に技術評価だけでは決まらないところが歯がゆいおもいです。遅くなりましたが、詳細なアドバイスありがとうございました。今後もよろしくお願い致します。

お礼日時:2014/09/03 11:26

ウレタン防水よりも、シート防水の方が良いように思います。


経年劣化にも強いし。
現在のまま放置していると、鉄筋にまで水分が回り、爆裂という恐ろしい流れになる可能性も高いです。
(下の天井まで、水が回っていないようなのでひとまずは安心です。)

シート防水を勧めるのは、工期が短くなるからです。保護モルタルをはつって、モルタルの打ち直しになると
階段を使えない期間が長くなります。

一つだけ考えなければならないのは、築20年ですと足場を建てる大規模修繕は終わっているのでしょうか。
外壁、屋上防水などの緊急性の高い物をリストアップして、順次工事をしていく計画性が大切です。
貴方のマンションでは、修繕委員会などは作っておられますか。無ければ、是非 緊急に設置して、外部のコンサルなどを利用して全体的な修繕工事の計画を練ってください。

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。No.3のアドバイスに補足説明させて頂きましたが外部廊下は小幾何模様の歩行用ゴムシート防水を布設しています。外側への片勾配になっており、手摺下がウレタン防水した幅15cm、深さ3cm程度の溝になっています。

この階段塔の使用頻度は極めて低く、ゴムシート防水をやる場合は2、3階までで十分かと思います。

階段塔の階段&踊場床の全体の80%にこの種のひび割れが発生しているのでご指摘の通り、セメント防水モルタルのやり直しは大変との認識です。(5-15%程度ならやってもいいのですが)

No.3アドバイスへの補足で説明しておりますが、実はコンサルタントによる2010年の建物診断による長期修繕計画報告書による一応手順を追っての2012年予定だった修繕ですが、2年も震災のため遅れております。2018年の大規模修繕で屋根防水と外壁を予定しております。

補足日時:2014/08/19 10:41
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ご質問の件、下記条件と解釈して、記載させて頂きます。



(条件)
1:築20年の12階建てマンションの両サイドにRC製外部階段がある。
2:その外部階段の床仕上げは、防水モルタル仕上げであり、亀甲文様のクラックが
  発生している。
3:現在、大規模修繕を考えているが、誰か(業者?)が、ウレタン防水を推奨している。
4:修繕積立金の件もあり、その妥当性を知りたい。

イ)ウレタン防水について
 一般的に、ウレタン防水とは、「軽歩行用」(使用頻度が少ない個所に使用)の防水で、
 外部廊下(使用頻度が多い)に使用できるのか?と言う疑問があります。
 本来、本当に防水を考えるなら、外部廊下では、重歩行用防水を検討すべきだと思います。
 先ず、使用予定のウレタン防水が重歩行用であるのか、確認が必要です。

 一方、外部階段は、恐らく、主体がEVでしょうから、軽歩行用防水でも、使用頻度の
 面では、可能性があります。(但し、低層階部分では、外部階段の方が便利な可能性もあり
 現実の使用頻度を調査する必要があります。)

ロ)本当に防水が必要なのか?
 外部階段、外部廊下共、基本的には、雨の当たるところで、「外部」です。
 しかし、一方に於いて、簡易防水(防水モルタル)を施しています。

 その理由は、仮に雨が当たって、漏水が発生しても、建物本体には、悪影響を与えないので
 簡易的な防水で躯体内部に雨水が侵入するのを防止出来れば良い、との考えによるものです。
 その為、本防水を採用せず、簡易防水としたと思われます。
 (外部廊下の仕上げの記載は有りませんが、恐らく、本防水では無い、と思います。)

 現場も見ていないので、間違っているかも知れませんが、大規模修繕の本来の趣旨(新築当時の
 状態、性能に戻す。)から考えれば、ウレタン防水とするのは、少し(?)です。

 この意味で、今の防水モルタルを撤去して、再度、防水モルタルを施す事の可能性を
 検討すべきではないか、と思います。

ハ)足場は必要無い?
 大規模修繕工事の施工範囲に付いては、現状を把握しないと、嘘をいう事になりますが、
 基本的に、「足場を組む」と言う行為は、非常に大きく、これに付随する箇所は、
 重要性が低いものでも工事に含むべきだと思います。

 しかし、外部階段の床の仕上げ変更、外部廊下の床の仕上げ変更に付いては、一般的に
 足場の設置とは関係なく、施工が可能だと思われますので、今回、焦って決める
 必要は有るのか?と言う気もします。

 例えば、亀甲文様があることと、コンクリートの中性化がどこまで進行しているかは
 別の事ですので、その辺りの調査が、本当に行われているのか?と言う疑問も残ります。
 
 この意味で、今回の大規模修繕工事から、床の件は除外して、じっくり検討しても
 良いように思います。

 積立金の関係もありますので、一度に全部では無く、毎年、複数階を是正する、と言う
 計画も、足場が関係なければ組む事が可能だと思います。

現場も見ていないので、これ以上無責任に言うべきではないと思います。
ただ、業者は臭い物に蓋をする、的な発想で、色々提案してきますが、大規模修繕工事の
趣旨は、新築状態に復旧する、という事であり、先ずは、復旧できないのか、を検討
するべきだと思います。

本当なら、大規模修繕の経験のある設計事務所を探して、コンサルタント契約でも
結ぶのが良いのではないか、と思います。

無責任に書きすぎました。
 

この回答への補足

ご丁寧なアドバイスありがとうございます。この修繕はコンサルタントが2010年に行った建物全体の診断で推奨されたもので、足場もいらないので2012年に通常修繕として実施計画となっていたものが震災のため遅れていたものです。大規模修繕は2018年に実施の予定です。現在の予定では10月頃に実施となる模様。

現況についてもう少し詳しく説明させて頂きます。
イ)ウレタン防水について
  外部廊下はウレタン防水に小さな幾何模様のゴムシートを布設しています。一方、ベランダはウレタン防水のみです。外部階段の使用頻度は2階までは頻度は高く、3階となると半減し(下りのみ使用)、4階以上は通常まず使われていません。ご指摘の観点からすると3階までは重歩行用の仕様にする必要があるかと思います。
ロ)本当に防水が必要なのか
  新築時の仕様がセメント防水モルタル(モルタル+防水剤)。新築設計時はこれで十分と考えたとの理解ですからこの仕様のまま復旧する案も可能です。ひび割れはセメントリッチ配合が原因の収縮ひび割れのようです(どんなモルタルでもひび割れは入りますが)。亀甲状或は縦状の極細ひび割れで、セメントが割れ目から浮き出て白化状になっているので少し目立ちますが、ひび割れだけだと気付かない0.1mm以下のヒビ割れです。モルタル配合の性かと思いますが、全くひび割れのない箇所もあります。そうした箇所は観察するとセメント貧配合のモルタルの性状(砂粒がしかと見える)をしています。尚、ひび割れは階段踏み面にも蹴上にもあります。鉄筋赤錆のひび割れからの沁みだしは見当たりません。鉄筋コンクリートスラブ起因の割れとは見えません。階段天井や壁は樹脂系スタッコ塗装仕上げで、水漏れはありません。風雨時には雨水が常時かかりますので階段外側沿いに幅10cm、深さ1cmの溝が防水モルタルで設けられ、各踊場にはドレインがついています。
以上から、手順としては表面の防水モルタルを試験的に剥いで、コンクリート面への漏れだしとかコンクリートの表面状況をチェックしてからではいいのではというのが慎重論者の見解です。修復もご指摘のようにセメント防水モルタルのやり直しもありますが、値段と費用対効果の問題とそれと外観です。
ハ)足場はない?
最初に述べたように大規模修繕ではないので足場もありません。
ニ)中性化の問題
コンクリートの中性化テストは9月にやる予定の劣化診断では入っていますが、床セメント防水モルタルはウレタン防水を施すということでやる予定はありません。
ホ)修繕積立金
積立金は現在は十分あるので一回で施工することは問題ありませんが、将来の積立金対修繕予測値では2020年の給排水管置換工事(4,000万円)で少し赤になるので現在、対策(月額修繕費値上げ?)検討中。尚、このウレタン防水工事では材工共で200万円程度見込んでいます。
へ)新築状態に復旧する
現状のセメント防水モルタルの修繕の話がでなかったのは皆さん、現状になにか一層防水する方が簡単で安く、早いと考えたようです。撤去が大変とのイメージです。ひび割れになにか浸み込む薬剤(プライマー)で十分なのではという話もありましたが、そんな防水剤ってあるのでしょうか?

以上ですが、もしなにかお気づきの点がありましたらまたアドバイスお願い致します。

補足日時:2014/08/19 10:19
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階段周りの防水塗装についてということですが、


これまでがセメント防水という防水性・耐久性共に高い箇所ということですので、
築20年になってもクラック(亀裂)程度で済んでいると考えられます。
ただ、亀甲型ということですので、
おそらく内部鉄筋が水を吸って膨張しているために発生しているクラックです。

外付けの階段ということですが、
基本的には防水層を超えて内部へ水が浸入する状況のままでおりますと、
劣化の進みも早くなりますが、それだけでなく、内部の鉄筋にまで悪影響を及ぼします。
どんどん内部に水が浸入・劣化致しますと、
外付けであってもそうでなくても鉄筋が水を吸い、他の鉄筋まで進行致しますので、
最悪、雨漏りの原因を引き起こす危険性もあります。
極端な話ですが、水の浸透を気にされないということですと、
雨の日に毎回階段でも傘をさすはめになります。
(上の階段から下の階段まで水が通過してくるようになりますので。)

早期に施工し、水の浸入を抑える必要がある案件であることは間違いありません。
防水の破れ具合を見る…というのは、誰に言われたのでしょうか。
その案件なら調べる必要も無く、やるべきだと判断できますし、
クラックの発生自体、すでに危険信号がビンビン言ってる状況です。
そのうち、隆起が目に見えてわかる段階が来ます。
そして、そこまで行くとさらに施工代金が上がります。
団地ならまだしも、中古マンションですから、
今後の価値の面から見ても施工するべきであると判断することができます。
不動産価値基準とも照らし合わせて、
適切な判断をされるべきだと思います。
築25~30年を迎えた際に、
価値が大きく変わってしまうかも…と、一度みなさんでご相談されてはと思います。

何社か相見積させて、適切な業者を選び、
防水処置を行うことをお勧めいたします。
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この回答へのお礼

早速のアドバイスありがとうございました。現在、ウレタン防水で進めておりますので疑義はアドバイスの通りご説明させて頂く所存です。ご丁寧な説明、どうもありがとうございました。

お礼日時:2014/08/18 22:37

周りが開放の場合は、補修が、必要です、大雨・台風時の水漏れを、防ぐ為に。

補修工事は、必要ですよ。建て替えの話が、出ていれば、別ですが。
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この回答へのお礼

早速のアドバイスありがとうございました。既にウレタン防水で進めており、疑義についてはアドバイス通りに説明させて頂きます。どうもありがとうございました。

お礼日時:2014/08/18 22:39

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