今住んでる賃貸物件から立ち退くよう言われて・・・・

現在住んでる賃貸住宅が老朽化の為に大規模改修をするとのことで、立ち退きを言い渡されました。
丁度6か月前に言われたので、これは法的に問題ないのかと。

解体でなく、水回りや外壁、エントランス、間取りなどのリフォームのようで、古い物件ではありますが、老朽化で止むを得ない事情ではなさそうです。
１階部分のテナントはそのまま営業継続すると聞いてます。
良い立地にあるので、綺麗にして家賃を上げたいと言う狙いがあるとのことです。

今回不動産屋からは、下記の提示を口頭で受けました。

(1)納めた敷金2か月の内、1か月分は払い戻し。礼金1か月分は払い戻さず
(2)引っ越し代は支払う。

以上です。

部屋も全面的リフォームするらしく、掃除も何も必要ないはずなんですが、敷金全額も返す意思はないようです。

このケースの場合、どこまで請求できるのでしょうか？
検索すると、立ち退き料6か月分位は請求出来そうみたいですが、エアコンの取り外し料金とか、次の賃貸住宅の敷金、礼金なども請求できるのでしょうか？

こちらとしては、良い物軒があれば直ぐに引っ越したいのですが、立ち退き料を要求する場合は、居座らないと駄目なのでしょうか？

ごねるのも嫌いなので、居座ってまでして立ち退き料も欲しくはないのですが、
最低限、敷金全額（2か月分）、引っ越し代、エアコン取り外し代、新しい物件でのエアコン設置金、
新し物件での敷金、礼金位出してもらいたいと思ってます。

最初に不動産会社の担当者は、「何の心配も要りません。引っ越し代も出しますし、次の物件をうちで契約してくれるのなら、一切の費用はうちが持ちます。」と言ってきたのですが。
担当者が直ぐに変わり、前言を覆し出来るだけ出費を抑えようとしてるようです。

話し合いで埒が明かない場合は、少額訴訟とかで争うしか仕方ないのでしょうか？

賃貸物件の契約及び、立ち退きに関して詳しい方、ご教授下さい。

尚、y小生、現在病気で無職の為、新しい物件探しで相当苦労しそうなのですが、無職の場合の物件探しでのアドバイスも頂ければ幸いです。

宜しくお願い致します。

No.5 回答者： suzuki0013 回答日時： 2014/11/07 14:55

一応解答も出ているようだけど、蛇足ながら回答。

【敷金について】
2ヶ月預け入れして１ヶ月だけ戻るというのはいわゆる「敷引」と言われている手法。
言い方を変えると50％償却となる。
最高裁で合法とされているので違法ではないが、借主に不利となる場合があるので契約の際にはよく確認を・・・・・・となっているが確認する人はまずいない。
質問者の契約書にはなんと書いてあるかによる。

本件で言えば、リフォーム予定の部分以外、たとえば建物構造部分などに借主の故意過失などによる損耗があれば、その補修費用を差し引いて全額敷金が返還されるのが妥当。
賃料の滞納があればそれも差引かれるが。

【礼金について】
契約時に支払う権利金という性質なので、これの返還を求めるのは無理。
賃料の一部を頭金のように前払いしたと考えると、返還されないのも分かりやすいかもしれない。
礼金は慣習としてある金銭でこれ自体は違法とはされていない。
だから返ってこない。
新規契約して１年以内に本件の立ち退き話があれば要求する余地はあるが。

【立ち退き料６ヶ月について】
これは間違いじゃないんだけどネットにあふれている情報は断片過ぎて誤解を生む。

貸主からの立ち退きには正当事由が必要だが、それに加えて妥当な額の立ち退き料の支払いも必要という判例がある。
裁判所で妥当と判断される立ち退き料（引越し代、同等の物件へ転居した場合の契約金などの合計）が、おおむね賃料の６か月分と同じ額という話。

もっとこまかく言えば、敷金礼金手数料など契約金は１か月分の賃料から算定されるので、同等物件への転居費用であれば現在の賃料の３～４ヵ月分となる。
引越し代は近隣への引越しなので高額にはならない。
3～4ヶ月+引越し代≒６ヵ月分　ということ。
なお、これは損失の補填に過ぎず、基本的にはプラスになるものではない。
質問者は６ヶ月のほかに請求しようとしているようだが、よほどの費用のかかるものでもなければまず認められない。


【居座りについて】
きちんとした根拠のある主張を通すための居座りならともかく、それ以外だとただの迷惑行為。
悪質になると工事が送れたなどで大家から損害賠償を請求される場合も。
「立ち退き料を要求する場合は、居座らないと駄目なのでしょうか？」とあるが、適正な立ち退き費用については居座らなくても要求できる。
ただ、家主が困る行為をするとすんなりカネを出すというのも現実なので、まあほどほどに。


【無理だな】
「最低限、敷金全額（2か月分）、引っ越し代、エアコン取り外し代、新しい物件でのエアコン設置金、
新し物件での敷金、礼金位出してもらいたいと思ってます。」

前述の通りなので、質問者の要望のどの辺りが「最低限」なのか理解できない。
気持ちは分かるけどね。

【無職の場合の物件探しでのアドバイス】
いまの住所で家賃補助の申請をする。
補助を受けた上で転居先を探す。
理由は、転居先の審査の際に「無職」では審査がまず通らないが、「家賃補助受給中」なら通ることが多いから。
諸事情で補助を受けられない場合は、親戚や友人などに借主になってもらい、その人の名義で賃料を自分が支払う。


こんなところかな？

蛇足の蛇足ながら。
少額訴訟はやりやすいけれど、相手方が普通の裁判で争うことを選択したら、資金力で負ける場合がある。
特に、本件のように居住者の一人との裁判で下手をうつと他の居住者全員に波及する恐れがある場合、最初の一件は絶対に負けられない。
少額訴訟は裁判官ではなく書記官が裁く場合があり、消費者側が不当に（？）勝つ場合があるので、そこそこの金額になるなら地裁でも高裁でも争った方が分がいいと踏む事業者も多い。
まあ、今回は少額訴訟をしなくて済むみたいだから関係ないはなしだろうけど。

No.4 回答者： check-svc 回答日時： 2014/11/06 10:08

借地借家法によれば、借家契約は建物が朽廃したときは契約を終了することができることとなっています。

客観的に見て朽廃していると考えられる場合（改修を重ねてきていてもそれをしなかった場合で考慮する）は何らの金銭的補償も不要で契約終了となります。

もしそのような状態であれば、敷金（保証金）は全額返済ではありますが、立ち退き料は支払義務はありません。
礼金あるいは権利金の類は契約時に支払うものであり、最初から返金される性格のものではありません。

つまりは、敷金は全額返還、礼金や立ち退き料は支払義務なしが法的結論なのですが、相手側は最初からもめ事を避けるためにも立ち退き料の提示をしているものと察します。

No.3 回答者： poser_killer 回答日時： 2014/11/06 08:38

＞立ち退き料6か月分位は請求出来そうみたいですが

ネットの話を鵜呑みにしても　あなたの場合老朽化のためが乗っているのでそんなこといえば「恐喝」に当たりますよ。

＞立ち退き料を要求する場合は、居座らないと駄目なのでしょうか？
負ける裁判をやるのですか？　通常裁判に持ち込むのは簡単な話
相手とあなた自身に弁護つけた上負けるのですから、引越し以上に請求されますよ。
それとも10万もらうのにあなたは80万近く払うのですか？

賃貸の法律には弱者救済がありますけど、そんなに都合良いわけありません。
そんなにほいほい大家が金を出さなきゃいけないなら儲けも維持費もまったくなく、赤字のボランティア
になりますからね。どこの誰も賃貸経営なんてしなくなります。

この回答への補足

他の回答者には敢えてレスしませんが、貴方の言い方は失礼ですよ。
恐喝とか随分失礼なこと言いますね。

一度、市の無料の弁護士さんにも相談しましたし、消費者センターにも相談しましたが、立ち退き料を払って当然のケースだとのこと。
古い物件ですが、家賃を上げる為にお洒落に改装する為の立ち退きですからね。

今日、不動産会社からの回答が来ましたが、立ち退き料６か月分、エアコン撤去料など払っていただけるとのこと。
私はその場に居ませんでしたが、不動産会社からその条件で言って来たようです。
勿論私だけでなく、全借主に対して一律で。

住民側の要求が全て１回の話し合いで済みましたが、貴方がこちらが裁判で負けると仰った根拠はあるのですか？
知人の不動産屋さんも、無料相談の弁護士さんも、立ち退き料は支払わなくてはいけないケースだから、泣き寝入りすることはないと仰ってたのですが・・・

弁護士さんに相談したときも、弁護士費用も２５万～３０万位だと訊きましたが、８０万もするのですか？
終わったことだから別にどうでも良いけどね。
貴方が私に対して、脅してるように感じましたけどね。
こんなことで訴えると、損するぞみたいな感じですし。

この手の相談だと、借主の言い分が通るはずですが、回答者が大家サイドだと、全然違う回答になるんですねｗ

補足日時：2014/11/06 14:37

No.2 回答者： in_go-ing 回答日時： 2014/11/06 07:33

　大家しています。

〉　解体でなく、水回りや外壁、エントランス、間取りなどのリフォームのようで、古い物件ではありますが、老朽化で止むを得ない事情ではなさそうです。

　『老巧化』と言うのが問題ですが、築年数や実情も分かりませんので何とも言えません。

〉　良い物軒があれば直ぐに引っ越したいのですが、立ち退き料を要求する場合は、居座らないと駄目なのでしょうか？

　一旦退去してしまえば大家は自由に工事に入れます。

〉　最低限、敷金全額（2か月分）、引っ越し代、エアコン取り外し代、新しい物件でのエアコン設置金、
新し物件での敷金、礼金位出してもらいたいと思ってます。

　交渉次第でしょうが、ダメな確率も高いでしょう。

〉　話し合いで埒が明かない場合は、少額訴訟とかで争うしか仕方ないのでしょうか？

　『少額訴訟』と簡単にお考えのようですが、中には私のように『少額訴訟』を拒否して弁護士お任せで『通常裁判』を求める大家もいます。その場合は弁護士まで立てなければなりませんから慌てないようにご注意ください。そうなると『軍資金』の勝負です。民事裁判なんて、ノーベル賞科学者も仰ってましたが、そんなもんなんです。

No.1 回答者： edo_edo 回答日時： 2014/11/06 04:03

＞このケースの場合、どこまで請求できるのでしょうか？

引越し費用まで

＞立ち退き料6か月分位は請求出来そうみたいですが

できないですね。

請求するのは自由ですが、応じないのが普通

＞話し合いで埒が明かない場合は、少額訴訟とかで争うしか仕方ないのでしょうか？

争っても追い出されるのは一緒です。
ガス水道電気が止まりますし