不動産鑑定

遺産相続のため添付画像のような土地の不動産鑑定をすることになりました。
質問（１）
兄弟の中の一人から、図中で４７４㎡の土地の鑑定をしてもらい、その結果から㎡単価を求め、
それぞれの筆の地積にその単価を乗じて全体の評価をしようという提案があります。
全体の鑑定となると鑑定費用が高額になるというのが提案の理由です。
４７４㎡の土地は接道長さもあり全体の集計結果に不利にならないという事も言っています。
しかし４７４㎡の土地は道路から見て間口は５０ｍほどありますが奥行は７ｍから最大で１２ｍ
ほどの奥行の浅い土地で私の直感では単独の鑑定評価では二束三文の土地と言う評価を受ける
心配がありますが如何でしょうか？
田舎でこの土地１筆を購入して家を建てる人はまずいません。
田舎のことですから１５０坪から２００坪位の矩形の宅地が一般的です。
提案者が土地の取得を希望者なため安価な評価に誘導している気がしてなりません。
質問（２）
私は費用はかかっても全体での鑑定をすべきだと思うのですが如何でしょうか。
質問（３）
一筆の鑑定と全筆の鑑定で鑑定費用はどのくらい違うものでしょうか？
質問（４）
一方で画像右側に尻尾のように突き出した土地が全体に悪い影響を与える心配もありますが画像
の左にある、やや変形の矩形部の評価より尻尾が加わることで全体評価が下がるとも思えません
如何でしょうか？
どなたか詳しい方の教えをよろしくお願い致します。
土地は田舎の雑種地で固定資産税評価額が３０，０００円弱です。
非線引き都市計画区域で用途指定無
３５年ほど前にテニスコートとして造成しましたが３０年以上前から雑草地です。
３０００㎡以下なため県知事の開発許可は不要で市の指導協議があるという事は確認しています。

No.1 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2015/02/18 16:06

474平方メートル部分のみと言うことですが、通常は1筆の鑑定が基本です。

1筆の1部と言うのはないことはないですが甚だやりにくいものです。
仮に、鑑定ができたとしても、その部分を基として他の筆の価格を算定する方法はふさわしくないです。
遺産分割と言うことですから、その土地全部鑑定すべきです。
1筆であろうと数筆であろうと、それほど価格には影響しません。
もっとも、面積に比例して高額となりますが。
なお、遺産分割協議のためでしたら、国土交通省の基準値と言うのも全国にあります。
また、国税庁の路線価と言うのもあります。
それですと、鑑定士に依頼しなくてもわかることです。
更に付け加えますと、現況がテニスコートと言うことでしたら、1人の所有として、他の相続人はお金で精算する方が現物で分割するより価格は高くなるので得策と思います。