相続した土地に 仮登記が付いています。生前父親がその人に160万の借金があり仮登記されました。その借

相続した土地に 仮登記が付いています。生前父親がその人に160万の借金があり仮登記されました。その借金を払うので仮登記を外すように頼んだのですが[本登記する手続きをしてるから]と言われましたのですが、相続人の許可なく出来るのですか？因みにその人も農家です

No.2 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2016/11/23 23:09

「仮登記」「農家」のキーワードからまず思い浮かぶのは，農地（田/畑）の売買による条件付所有権移転仮登記ですが，「借金」というキーワードもあり，その仮登記がいったいどんなものかがわからないとなんともいえないものがあります。

ただどんな仮登記であっても，権利者がその意思のみで単独で本登記にできるような仮登記はないはずで，義務者の協力，またはそれに代わる確定判決（調停等を含む）が必要です。裁判上の手続を行わずに本登記をしようというのであれば，本登記の義務者となる相続人の協力（印鑑証明書，登記識別情報と，実印を押した委任状等の提供）が必要ですので，そのような話が出ていないのであれば，本登記なんてできません。
もしも土地が農地で，その所有権移転仮登記の本登記であるならば，農地法3条の許可書がなければ売買の効力そのものが生じませんが，その許可申請にも相続人の協力は必要です。また印鑑証明書の有効期限が3ヶ月です。お父さんが亡くなったのが3ヶ月以内で，その生前に本登記を司法書士に依頼していたのであればまだしも，そのようなことがないのであれば，相続人の知らないところで本登記手続きを進める，なんてことはまずないと言ってもいいでしょう。

怖いのは裁判上の手続きですね。相続人が知らないところで判決が確定し，その判決に基づく登記がされていないだけであるならば，もう相続人の関与は不要ですので，本登記がされてしまうことはあるでしょう。ただそんなことは少ないとは思うのですけど。

判断するに必要な情報が足りないので，現状で言えるのはそんなところではないでしょうか。その仮登記がどのようなものであるのか，お父さんが亡くなったのがいつ頃なのかがわかれば，もうちょっと的確な回答ができるように思います。

No.1 回答者： 行政書士_小山信浩 回答日時： 2016/11/20 21:57

登記の状態が「本登記」でなく「仮登記」となっているのは、本登記を行うための何らかの要件が欠如しているため、登記が完成していない状態だと推測されます。

ご質問の内容だけでは、欠如している要件が何なのかは不明ですが、権利者（貸し手）側の手続きだけで補完できるものであれば、土地の所有者（借り手）の許可や協力は無くとも、本登記へ移行できる可能性があります。
　貸し手の立場からすると、本登記が完成しないかぎり権利の優先順位が確定しないため、たとえば所有者さんが同じ土地を担保にして別の人から新たな借金をした場合、その人がいち早く抵当権の本登記を行えば、弁済順位の優先権はその人に持っていかれてしまいます。そうした事態を防ぐために、本登記をしたがっているのだと思われます。
　ただし、仮登記が本登記になったところで、土地の所有者にとっては実質的に何ら変わりはありません。質問者さんが本当に借金を弁済しようと思っているのであれば、貸し手の方にその旨を明確に伝えた上で、登記（仮登記でも本登記でも）抹消依頼をなさって下さい。法律上、弁済と抹消は同時履行の関係にありますので、貸し手の方は正当な理由もなく断れないはずです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2016/11/21 08:50