新築注文住宅における所有権の取得原因について教えてください。

新築注文住宅における所有権の取得原因について教えてください。

　 民法の勉強を始めたばかりの者です。よろしくお願いします。

　所有権の取得について、テキストには、「所有権の取得の種類は大きく分けて、承継取得と原始取得の２種類あり、ア、承継取得は、他人の物権がその同一性を保ったまま移転することをいい、売買、贈与、相続などがあります。また、イ、原始取得は、前主の権利に基づかないで全く新しく物権を取得することをいい、無主物の先占、遺失物・埋蔵物の拾得、時効取得などがあります。」と言う旨の解説があります。

　一般的に、注文住宅を建てる時の流れは、次のようであると思います。
①建築主と建築会社が建築工事請負契約書を交わす。
②建築会社に、手付金，中間金を支払う。
③建築会社が建物を完成させる。
④建築会社に、残金を支払う。
⑤新築ですので、建築主の名義で、表題登記を行う。
⑥表題登記が完了してから、“新たに生じた不動産について初めて行なわれる所有権の登記（ブリタニカ国際大百科事典）”、いわゆる所有権保存登記を行う。

質問の1.
　ひとことで言えば、建築主の現金が、建物という物に変わったということなのですが、法律の上では、上記の①から⑥の過程において、所有権について、どのようなやり取りが、行われているのでしょうか。
　法律に詳しい人の目から見ると、どのような法律行為のやり取りが、交わされているように見えるのでしょうか。

質問の2
　ブリタニカでは、「保存登記は新たに生じた不動産に初めて行う「」と言っています。
この表現からすると、私などは、“新築家屋の取得の種類は、原始取得に分類される”と考えてしまいそうです。　新築家屋の所有権の取得の種類・原因について、正しい表現を教えてください。

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2018/12/17 09:23

＞どちらの立場でもありません。

wtrypsp5さんのご質問は「新築注文住宅における所有権の取得原因について教えてください。」と言うことでしよう。
そうしますと、所有権の取得原因を建築会社から見れば原始取得であり、建築主からみれば売買が取得原因です。

この回答へのお礼

有難うございます。

「俺のほうに所有権がある。」と主張され方の原因としては、おっしゃる通りと存じます。　

質問の仕方が悪うございました。ごくごく初心者なのでお許しください。

お礼日時：2018/12/17 11:14

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2018/12/16 16:24

wtrypsp5さんは、建築会社としての立場をお聞きですか ?

それとも、建築主の立場をお聞きですか ?
建築会社の立場なら原始取得であることは当たり前です。
私は、建築主の立場だとしてのお答えです。

この回答へのお礼

有難うございます。

どちらの立場でもありません。

立場によって、所有権のある無しが変わるのでしょうか？

勉強を始めてたばかりなので、そこいらへんのことが良く分かりません。

教えていただければ、ありがたいです。

お礼日時：2018/12/16 16:36

No.2 回答者： buttonhole 回答日時： 2018/12/15 20:22

木材などの動産を加工、組み立てをして、ある時点で建物になると、建物としての所有権を誰かが原始取得するわけです。

その誰が建物の原始取得をするかという問題は、注文者である建築主が取得するのか（注文者帰属説）、請負人である建築会社が取得するのか（請負人帰属説）として争いがあり、民法のテキストに書かれていますから、読んでみましょう。ただし、気をつけなければならないのが、請負契約において、誰に所有権帰属をするか約定すれば、その約定に従うわけです。そのような約定が明示的あるいは黙示的に認められない場合、果たして注文者に帰属するのか、それとも請負人に帰属するのかが問題になるわけです。
　ですから、質問の1は、そもそも、当該請負契約に於いてどのような約定をしているのかを最優先で考えて下さい。それがない場合、注文者帰属説と請負人帰属説とではどのような違いが生じるか考えてみましょう。つまり、③の時点の所有者は誰でしょうかという問題です。
　質問の2については、実体法の問題と手続き法の問題を混同しないでください。原始取得だから、所有権保存、承継取得だから所有権移転登記という結びつきはありません。例えばAが甲普通建物を原始取得した場合、Aが表題部所有者として表題の登記をしたのであれば、A名義で所有権保存登記をすることになります。しかし、Aが甲建物を原始取得した後、未登記（表題登記をしない）のままBに売却した場合、Bは表題部所有者として表題の登記をするとができます。そして、B名義で保存登記をすることになりますが、Bは原始取得したわけではありませんよね。甲建物をAから承継取得したわけです。

この回答へのお礼

有難うございます

1、建築物の請負契約における所有権の帰属についての「特約条項」の例を探してみたのですがなかなか見つかりませんでした。ご存知であれば、コピペしていただけませんでしょうか。

2、③の時点における所有者については、いろいろ意見があるようですが、注文者帰属説が優位であるように感じました。

お礼日時：2018/12/16 14:56

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2018/12/15 16:21

原始取得ではないです。

建築会社が木材などで加工(建築)すれば、その物(不動産になっていますが)は建築会社の所有です。(民法246条)それを、建築主に売るわけです。買った者は受領書などで自己の所有を証明し保存登記するのです。
新築注文住宅の所有権の取得原因は売買によって取得しています。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2018/12/16 14:57