土留めの心配

住宅新築のために購入予定としている土地より、隣家の方が高い位置にありブロック4個の高さで横は約22個のの土留めがあります。（※この土留はこちらの所有部分のようです。）

結構古いブロックのようで、近い将来修理しなければならないかと心配しています。
このブロックの土留はどのくらい持つものか？
また、更地で重機も使用できる今の間に新調したほうが良いのでしょうか？
その場合の費用負担はどうなるのか教えてください。
よろしくお願いします。

No.8 回答者： 98829506 回答日時： 2020/08/29 11:02

そこはパスすべきです。

費用削減の為、ブロックで施工しています。

ブロックは水に強いかというと、繋げてあるところが弱い。
大体そこから崩壊が始まる。
ブロックはいつも水分と隣り合わせの所では向かない。
水路にブロック使っている所ある？
滅多に無いというか無い。

粗悪ブロックは水分で自己崩壊するものも見たことがある。
鉄筋が入っていても自己崩壊してしまえば鉄筋の意味がない。

No.7 回答者： おじい 回答日時： 2020/08/25 13:56

段差のある土地で高い方の土地の土留めが低い方の所有とは聞いた事ありません　高い方の所有者も理解して居るのですか　仮に　その土留め所有者が

取り払うと言えば　大変な事になりますよ　費用負担以前の問題です

No.6 回答者： mofl 回答日時： 2020/08/25 12:23

>このブロックの土留はどのくらい持つものか？

これは誰にもわからない。
ブロック＝軽量コンクリートブロック。
本来の使用目的はお手軽で柔らかいゆえ配管を通すライニングなど。
もちろんコンクリートブロック造の小規模な建物もあるがきちんと設計されていますからね。

コンクリートブロックは脆いし水に弱い。
中に鉄筋があるかわからないけどあればサビてもろくなっている、または腐食で崩壊しているかも。

だがブロックの土留めはあちらこちらにあります。
どれも壊れているかと言うと必ずしもそうではない。
ブロックに土圧がかかっていないからです。
自然の崖ってありますよね。
土がむき出しでも、木の根などで支えられたりして。
何年でも何十年でもけっこうもつ。
じゃ、崩壊するのは？
高い側からの圧力です。
ほとんどが水（水圧）、雨水が地中を巡りブロックに圧力をかける場合。
なので本来の擁壁には一定間隔で水抜き穴が要求される。
（見付３㎡当たりで１箇所）

そのブロックが無くても大丈夫かも知れない。
だがそれは誰にもわからない。

ブロック４段くらい見回せばあちらこちらにけっこうありますから。
そのことに危機感を持たない方もけっこういるわけ。

>更地で重機も使用できる今の間に新調したほうが良いのでしょうか？

できれば。

何にするか、現地の様子から何とも。
ご担当の設計者とご相談ください。
１案。
今がブロックなら擁壁に使えるPC型枠と言うものがある。
見た目は普通の軽量コンクリートブロックと変わらないように見える。
実際は普通のコンクリートでできていて、空洞の部分がかなり大きい。
ここにコンクリートを充填して強度を保つわけ。
PC＝プレキャスト、普通の現場打ちのコンクリートだと型枠を立ててコンクリートが固まったらまた型枠を外す手間がかかる。
この型枠部分をコンパクトなブロック形状として型枠の組み立て・取り外しを省略したもの。

やや厚いブロックに置き換えるだけだから影響範囲も最低限で済みそう。

これを使うには擁壁の構造計算が必要だが建築士なら朝飯前のはず。
PC型枠のメーカーに照会すれば妥当な製品と施工の手引きも教えてくれると思う。

その高さなら工作物としての確認申請は不要です。
建物の建築確認申請の平面図に隣地との高低差、PC壁枠を使う、と注釈を書きこんでおけばそれでOK。

ただし土留めの直上にお隣のフェンス、植栽、何か障害物があると一定の範囲は撤去か移設になります。
この費用負担はお隣と相談していいと思う。
安全の確認ができない土留めを安全なものに作り替えることは上のお隣にもメリットがありますからね。

あと、その高低差で土留めにコンクリートブロックを使う、または既存でブロックがすでにある、は何ら法律の規制を受けません。
つまり建築基準法で違法にはならない。
建築基準法の主旨は第１条にありますが、あくまでも最低限の安全の決まり事なので、そこまで守備範囲を広くして細かく規制はしていない。
該当があるとしたら建築基準法施行条例での「がけ条例」くらいだが、こちらは形態規制で高低差が２mを超えた場合に適用されるケースがほとんど。
まさか建築基準法第19条第4項は適用しないだろう。

かつて確認申請が行政のみのときは各自治体で行政指導がありました。
ここにブロック土留めの制限もあった。
だが行政指導は法的拘束力を持たない。
今は確認申請のほとんどが民間業者で処分される時代、都道府県を越えて業者が動くわけで、行政指導は意味をなさなくなったため消滅しています。

>その場合の費用負担はどうなるのか教えてください。

その土留めの所有者（＝管理者）が誰か、です。
あなたの土地の中にあるんですよね。
ならあなたです。
高低差でどちらか、なんてあるわけない。
まさか部外者があなたの土地の中に勝手に土留めを造らないでしょ。
それに気付かず何十年も暮らすアホはいない。
あなたが土地の境界を認知、その土留めが自分の購入した土地にあるのなら、保全も作り替えも、万が一に災害が起きた場合の賠償責任もあなたです。

その土留めの部分の土地をお隣に寄付したらお隣の責任になるが、タダでもいらないと言うだろう。
それに崩壊して被害を受けるのはあなたの側だし。

No.5 回答者： mibulove2 回答日時： 2020/08/25 08:51

中に３つの空洞があるコンクリブロックですよね？

結構な斜面に私の旧実家があったんですけど、ウチより高い土地との間にコンクリブロックの塀が立っています。
１６０㎝くらいの高さだと思いますが、その塀に接している上の土地の地面高さは５,６０㎝くらいです。
私が産まれる前年に家を建てたので、その塀は築５３年くらい。

現状は、全体的に斜めになっているし（こちらに向かって）、亀裂が入っている個所もありますし、ブロック塀の上部が崩れているところもあります。
間を置いて鉄筋が入っていますが、錆びてますね（亀裂が入っているところから見た感じ）。
上の土地も勾配があり、借家がいくつか建っているんですが、その土地の持ち主は土砂崩れの備えは何もしたことがありません。

ウチは、こちらの土砂が下に流れないようにと、植栽（樹木と芝）をしていました。
本当は擁壁を作りたかったようなんですが、車が入らない土地なので、下のお宅に立ち入ることをお願いしたものの無碍に断られたため、そのような方法をとるしかなかったそうです。
でも、次兄一家がそこに移り住んで（両親は別のところに新築）から、芝生の手入れが面倒だからと除草剤を（多分大量に）撒いちゃった為、今じゃ、芝生は跡形もなく樹木も一部完全に枯れてしまい、土も流れ放題だったようで、以前にも増して急勾配になってます。
これ以上、土砂が流れるのは危険だということで、家屋の基礎は残したままにしてあります。
車が入らない以上売ることはできないので、基礎を壊して雑地にしちゃった方が固定資産税は下がるんですけどね。

今の我が家も、南側の土地から４０センチほど低いです。
隣接する東側のお宅はもう一段低く、１mくらい低いですが、そのお宅とウチと、南側の土地との間には、南側の所有者が配置した壁？擁壁？とフェンスが立っています。
その擁壁の厚さは１５㎝ほどで、ウチと南側のお宅ともう一軒分の長さがありますが、コンクリブロックではなく、たぶん、型枠を取ってコンクリを流した形状で、3.11で震度５以上だった地域でもヒビも入っていません。（築４０年くらいだと思います）
うちの西側のお宅は、道路から１ｍくらい高く、山石とかを積み上げて隙間をコンクリで固めてある感じなんですが、もう一軒向こう側のお宅はコンクリブロックで、山石との間もコンクリで固めてあったようなんですが、3.11でその部分が崩れたそうです。

以前住んでいたところも同じ市内なんですが、大谷石のブロックを積み上げた塀は3.11でそのまま倒れました。
鉄筋が入っていなかったので、鉄筋を入れて再建（フェンスにすると思ってたんですけどね）。


コンクリブロックは弱いと思います。
平置きにすれば簡単に割れるし、継ぎ目が弱いのかな、と。

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2020/08/25 07:11

うーん、「古いブロック」「ブロック４個の高さ」ということなら、今の建築基準法では適合しないと思うよ。

適切なブロックを使用しているかどうかと、高さ40ｃｍまでのはず。（最近改正されていれば違うかもしれないが）

とはいえ、目視で異常がなければ敢えて手を付けなくてもいいと思う。
きちんと施工されている土留めならその高さくらいなら十分もつはずだから。
もちろん、予算にゆとりがあり新築のこの機にやり直すという考えも良いと思うけどね。

それと、こういう場合の土留めは大体は高い方の土地の所有者のもの。
確認してみては？
隣地の人の所有の場合や共有の場合、相手の承諾が必要。
共有の場合は費用を折半することが多いが、劣化が目立つことで双方が危険を認識していればともかくそうでなければなかなか合意はとりにくい。
修繕費用を全額自分が出すという場合、相手はニコニコでＯＫするけどね。

いずれ土留めをやり直さなければと考えるなら、重機を入れられるいまはチャンス。
建物を建ててからだと重機が入らないとか、小型のユニックで崩してネコでちまちま運び出すという手間と時間がかかる工事になってしまう。

まずは境界確認して、その土留めの所有者が誰か、越境はしていないかなどを確認。
自分の所有になるものであれば、一度、業者に下見してもらって状態を見てもらう。
というあたりがいいのでは。

No.3 回答者： toshiyaku0817 回答日時： 2020/08/25 06:49

私ならその土地はパスします。

チャンとコンクリートでの土留め壁を
為てる土地を買います。

大雨の時には遅いですよ。

高い土地の家が此方に
倒れてくるかも。

それと雨水排水もそうです。

No.2 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2020/08/24 22:26

土留めは土地の高い人のハズ

しかし

両方地主だった人が売りに出たならあり得る。


そしてブロックなんて持ちません。　

こんな怪しい取引する土地は買わない事

No.1 回答者： mocmoc 回答日時： 2020/08/24 20:26

高さ80cm、長さ8.8m程度。

古いならコンクリートでやり直し。

でも普通は土留め下端まで(またはそこに側溝がついてその外まで)、上の土地のケースが多いですけどね。

土留めが崩れて上の土地が崩れたらこちらのせいになるなんてリスキーすぎる。

自分なら買わない土地です。

なので、買うのなら頑丈にやっておく。