物件を貸す前の修理は不可能ですか？司法書士に断られました。

認知症で施設暮らしの金銭管理をしているのは、裁判所から任命された司法書士です。
非営利団体が、親が一人で暮らしていた戸建て住宅を、現状（食器や衣類、布団等あり）のままでもいいから貸してほしい、と希望したので、司法書士を通して裁判所から賃貸許可をもらいました。
来月から契約となりますが、その前に2点ほど修理したいのです。①玄関は差し込みキーを親がなくしたので内側からしかかかりません。なので鍵の交換をしようと思いました。私は普段は施錠できる勝手口から出入りしています。②親が住んでいた頃は毎年業者に庭を手入れしてもらっていましたが、数年放置していて荒れ放題になっています。団体からもきれいにして欲しいとの要望があったので、契約前に剪定などをしようと思いました。
しかし、この2つはどちらも却下されました。「現状のままで貸す」という条件なのだから、修理するのは借り手側だから貸し手（＝親）のお金からは出さないと。
でも契約は来月ですから、今は貸し手が、貸す前に鍵の修理とか庭の手入れとかをキチンとしていても良いと思うのですが、どうでしょう？
法律的に今の段階から貸し手は修理してはいけないのでしょうか。

質問者からの補足コメント

• 以下が司法書士の返答です。
  「契約上現状引き渡し、管理も含めての低額での賃貸となりますので、
  貸主負担ではなく、借主負担となります。
  また、庭木の手入れですが、そのような内容についてはお聞きしておりません。
  条件になっていたとの内容は聞いておらず、契約上明記はなく、現状引き渡しとなっておりますので、
  貸主負担はできません。」
  確かに親が使用していたものが置いてありますから、通常の物件としては貸し出し不可能なので、賃料は安くしています。でも低賃料を理由にして修繕不可と主張するのっておかしくないですか？

    補足日時：2022/01/22 00:09

No.3 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2022/01/22 11:14

判断が難しい部分もあるなと思っていたのですが，補足の司法書士コメントを見て，致し方ないかもしれないなと思いました。

明記されていませんが，親御さんは成年被後見人ですよね（これけっこう大事。被保佐人や被補助人だと話が違ってくるから）。あと，今回の対象戸建て住宅が，親御さん名義になっているか否か，住民登録上の住所になっていたり，その家に戻る余地がありそうかどうかといった諸条件によって，結論が違ってきたりすると思います。

成年被後見人（当該司法書士が成年後見人）だとして。
成年後見人が行うべき財産管理は，成年被後見人の生活に必要かどうかという基準で判断されます。
被後見人がその戸建てに住んでいて，そこでの居住に不都合があるのであれば，そこでの生活に維持のためにする修繕は当たり前のものになります。バリアフリーへの改修も，条件によっては可能になるのではないでしょうか。
でも「貸す」のであれば，本人の生活に不自由はありません。別に「貸さなくても，本人は生活できる」んですから。陳t内アパートを所有していて，そこから上がる賃料が被後見人の生活のための費用に充てられるということであれば，その収入を維持するために必要な費用としての修繕等費用の負担はできるでしょう。でもそういうものではない場合，成年後見制度における財産管理の趣旨からして，「余計な費用は支払えない」んです。
低額での賃貸ということであれば，そもそも貸す「必要」はないかもしれません。その賃料で固定資産税や物件の管理に要する費用を賄えて余りがあり，その「余り」の部分で庭の手入れの費用等を賄えるのでない限りは，「そのような費用は（被後見人の財産からは）支弁できない」という判断は妥当なものと言えるでしょう。

というか。
わざわざ家裁の許可を取っているということは，民法859条の3の「居住用不動産の処分」に当たるということでしょう？
この許可申請の際に，賃貸借契約書の素案（素案がなければ素案レベルまで契約内容がわかる書面）と，収支計画なんかを家裁に出すんです。だから後出しでそういう費用負担を申し出られても，家裁の許可条件と違ってきちゃうからできないんです。
その額が，年間の被後見人の生活費の予定額の誤差の範囲内で収まる程度であれば，「これ，絶対に秘密ですからね」と出してくれる後見人もいるかもしれません。でもそれを超えるレベルになると，毎年家裁に提出する財産管理報告の内容からそれがばれてしまうので，後見人が家裁から怒られるんです。下手をすると後見人の職の解任と，損害賠償だってあり得なくないんです。解任なんて一般私人からすればどうということはないかもですけど，法律専門職であればそれは致命的ともいえることです。司法書士だったら守らざるを得ないんです。

まあ，どうしても不服だというのであれば。
後見監督人がいるならその後見監督人に，監督人がいないなら後見開始の審判をした家裁（財産管理係というところが担当していると思う）に，「後見人のこの判断はおかしいんじゃないですか」と言ってみることですね（当然，賃料や賃貸借の予定期間，鍵の交換費用の見積額や，庭の手入れの見積額等の具体的な金額等を提示してです。でないと相当性の判断ができませんから）。後見人はそれらの監督下に置かれているので，そこから「出してやってくれ」と言われれば従わざるを得ません。

そんな面倒なことをしたくない，というのであれば。
親御さんの資産は，いずれあなた方が引き継ぐことになるものです。先行投資ではないですが，そのぐらいの費用は子供たちが負担するというのも，一つの考え方です。

この回答へのお礼

成年後見人、土地建物は親名義、要介護5なので自宅には戻れず施設暮らし、が現状です。
司法書士って家裁に怒られたりするんですか。私は親の家の維持管理をしていますが、結構お金がかかるんです。そんなところに社会貢献している団体が「貸して」と言ってきたので、空き家にしておくよりこのままで貸せるなら御の字だと思い、司法書士に相談したら「1年以上の貸し出しは不可」と言われ、いろいろ調べてもそんなわけないだろう！と思って、裁判所に確かめました。そしたら司法書士は「私そんなこと言いましたっけ？貸せますよ」と平気でシラを切っていましたね。まぁ、貸家にしない方が司法書士としては余計な手間がかからずに済みますよね。でも相手が素人だと思ってうそはいけませんねぇ。何かやったらまた家裁にクレーム入れようと思います。
ご回答の最後、先行投資という言葉、とても心に響きました。そうですね。近いうちに満額私の財産になるのですから、鍵と庭の手入れくらいは私の負担で行ってもいいですね。
詳しい説明をして下さってありがとうございました。手土産でも持参したいくらい参考になるご意見です(^^♪助かりました。感謝感謝です。

お礼日時：2022/01/22 18:13

No.2 回答者： mabuterol 回答日時： 2022/01/22 00:11

> 法律的に今の段階から貸し手は修理してはいけないのでしょうか。

これは法律は関係ありません。

後見人である司法書士としては、代理人の不利益にならないような保守的な判断が優先されます。今回の場合、現状のまま貸すという条件で契約しているものに対して、コストをかけてボランティア的に修繕するならば、それは代理人の不利になります。

もしどうしても修繕が必用なら、今の契約を破棄した上で、修繕を条件とした契約を再締結となります。

No.1 回答者： virgo_o_99 回答日時： 2022/01/21 23:46

「紛失した鍵の交換」「荒れた庭の手入れ」は、どちらも保存行為です。

つまり、これから賃貸する物件の価値を上げるのではなく、その物件の通常の用法を回復するための費用です。

賃貸物件として賃借人に有償で貸し出すのですから、物件の用法に沿った保存のための費用は賃貸許可に抵触しないと思います。

よもや、管理を担う司法書士が何か財産管理で邪な目論見をしていなければ良いのですけど。
法律的には、保存行為として必要な程度の用法を維持するための費用は賃貸許可の内容として認められるべきものと思います。