不動産競売の臨場日時通知書が届きました。

Question

賃貸マンションに住んでいます。

本日15日に地方裁判所より臨場日時通知書というものが届いてました。

「調査するので○日の○時に居てください。不在の時は法律に基づき解錠して立ち入り調査します。」
とのこと。

不動産競売について全くの無知なんですが何なんでしょうか？これから自分は、この部屋はどうなるんでしょうか？

先月の28日に引っ越したばかりなので何か不安なんです…。

-phantom2- · Accepted Answer

＞何なんでしょうか？

簡単に言えば、これから競売に出す物件の下見を〇月〇日にします。という通知が裁判所から来たという事です。

その住居の所有者（貸主）は、かなり以前から借りた金の返済を滞られせていた事は間違いありません。

そのあげくに借りた金融機関からその住居につけた抵当権を行使されて、差し押さえ競売に今進もうとしているということです。

>先月の28日に引っ越したばかりなので何か不安なんです…。

つまり貸主は、近いうちに差し押さえ競売になることが、およそ判っていながら質問者さんに賃貸に出した、ということでしょうから悪質ですね。

その住居を不動産業者を通じて契約したのならば、契約前の重要事項の説明で「抵当権が既に付いている」旨の説明があったと思います。
貸主との直接契約であればそんな説明など無かったでしょうね。

賃貸契約前から抵当権が付いている物件では、その抵当権が行使された場合には賃借権は抵当権に勝てません。

勝てないとはどういうことか言えば、賃借権を主張して居座ることができないので、新所有者（落札者）から立ち退きを要求された場合には、六ヶ月の猶予期間の内に立ち退かないとなりません。

この場合の立ち退き料などは新所有者はくれません。

貰うとすれば、前所有者（貸主）からになりますが、金に困っている前所有者からまともな金額を貰うのは困難と思います。

また敷金などの清算も前所有者とすることになりますが、これが清算できるかも怪しいものです。

そこで質問者さんの出来ることは・・・

落札されたら、それから六ヶ月以内に引っ越す。（引っ越すまで、今までと同額の家賃を新所有者に払う必要があります）

新所有者に賃貸契約してくれるように頼む。（新規契約ですから、敷金などは再度必要になるでしょうし、家賃も変る可能性があります。）

分譲賃貸であれば、質問者さんが落札して住み続ける。（分譲賃貸＝そのマンション自体は分譲マンションであり、その部屋の所有者が個人的に賃貸に出している状態）

あるいは間に合えば任意売却を打診する（任意売却＝抵当権者に交渉して直接売ってもらう）

そのマンションが賃貸マンションであり、そのまるまる一棟が競売にかかるなら前述の二手段は使えません。

落札されてから新所有者に払うべき六ヶ月間の家賃を踏み倒して敷金を回収しようとしてはいけません。

それをやるならば、今すぐから今の所有者に対して踏み倒すべきです。

今は落札前ですから、当然に家賃を払う先は今の所有者（貸主）です。

今の所有者では敷金の清算や立ち退き料などが、おぼつかないだろうから落札されるまでは踏み倒して少しでも回収しようということです。

mimicann · Answer

大家業してます。
競売入札します。

>>賃貸マンションに住んでいます。
賃貸マンションとは分譲マンションの一室を賃貸にしているのですか、若しくは、一棟丸ごと賃貸ですか？
後者ですと、同タイプの部屋が幾つも在って、他の同タイプ部屋を執行官が見れば貴方の部屋は在宅してなければ立ち入らない可能性が高いですよ。

>>これから自分は、この部屋はどうなるんでしょうか？
BITを読みましたか？
明渡猶予制度  
抵当権者に対抗することができない賃貸借（従前、対抗することができるとされていた短期賃借権も含みます。）に基づく抵当建物の占有者に対し、建物の競売による売却の時から６か月間は、建物を買受人に明け渡さなくてもよいこととする制度です。占有者は、明渡猶予により無償で建物を使用する権利を与えられるわけではなく、建物所有者である買受人に対し、建物の使用の対価として、賃料相当額を支払わなければなりません。明渡猶予の対象となる場合については、物件明細書の「４　物件の占有状況等に関する特記事項」の欄にその旨の記載があります。  
簡単に言えば新所有者にかわってから、旧家賃で6ヶ月間は住むことが出来ます。
引っ越し費用は出ません。
6か月経てば、強制執行されます。
強制執行は、はじめは新大家が負担しますが、破産者でないので、お金を持っている貴方が支払うハメになります。

新大家が賃貸するつもりならば、前契約は破棄になるので、敷金の積立や家賃UPの可能性もあります。

私が落札すると、前入居者を追い出すのは、元所有者（破産者）だった方だけです。変な入居者じゃなければ追い出しません。
敷金礼金無し、前家賃、火災保険料、賃貸保証料、新契約書事務手数料等で初期費用は約前家賃の2か月分でそのまま入居出来るようにしてます。

現状を見るために各部屋を見て周り、これ以上悪くならないように注意と、このまま居住して貰うために無料でメンテンスをして上げます。
新しく募集するのにも経費が掛かるので、そう簡単に追い出しません。

色んな大家がいますので、新しい大家がどの様な方かわかってから退去するか、そのまま居住するか考えてください。

先の回答者が言っているように、分譲マンションならば、ご自分で落札するのも手です。

URD · Answer

そうそう、せっかく競売に出されたのだから。と　自分で買っちゃうのもアリです。
供託金さえ積めば　誰でも気軽に参加できます
競売手順のながれ（ただし買う人用）↓
http://www.keibai.co.jp/kiso/tetuzuki.htm

5gasira · Answer

あなたに賃貸している部屋の持ち主が負債を抱え、債権者より法的に建物を売却し、少しでも返済に充てるように裁判を起こしたのでしょう。

結果、競売によりあなたの意思に関係なく、その部屋を一般に売却する手続きに入ったのでしょう。

不動産、競売などで検索してみてください。ＢＩＴというサイトがすぐに見つかるでしょう。競売では内覧が出来ないので調査の人が来て、部屋の状況や写真撮影をして、私たちや、業者さんの買うときの入札参考にするためにやってくるのです。

あなたは別に悪くないので（運は悪いようですが。）きちんと対応するなり、外出するなりして良いと思いますよ。ただ、抵抗したら公務執行妨害と同等レベルの扱いを受けることになるとは思いますのでご注意を。

それと早めに次の部屋探しをしたほうが良いですよ。

URD · Answer

あなたのお部屋の大家さんが　破産したかローンの支払いでも滞ったか何かで裁判所のお世話になりました。
借金のカタにその部屋の権利は二足三文で競売に出されてしまいましたので、以後6ヶ月以内の立ち退きを迫られるか、新しい大家と契約をあらたに結べるか　といったところです
なお、敷金は返ってくることを期待できません。大家、もう夜逃げしてるかもしれませんからね。

差し押さえになっている物件を仲介した不動産会社も知っていて仲介したおそれがありますので、まずはそっちから抗議しましょう。

あとあと面倒になりますが、立ち退きを迫られたら家賃も払わず6ヶ月居座り敷金の代わりにしてしまえ　という方もいらっしゃるようです。

不動産競売の臨場日時通知書が届きました。

＞何なんでしょうか？

大家業してます。

そうそう、せっかく競売に出されたのだから。

あなたに賃貸している部屋の持ち主が負債を抱え、債権者より法的に建物を売却し、少しでも返済に充てるように裁判を起こしたのでしょう。

あなたのお部屋の大家さんが 破産したかローンの支払いでも滞ったか何かで裁判所のお世話になりました。

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