中古戸建ての欠陥判断について

とても気に入った築40年弱の戸建てがあり、できれば購入したいと考えています。
ただフラット35を使いたいため業者に調査してもらったところ、建物4辺のうち1辺の基礎高さが18cm～22ｃｍしかなく（基準では30cm必要）、適合証明が取れるか分からないとのことでした。

その高さが足りない1辺の基礎の、通気口の部分に基礎幅（奥行）まで貫通しているクラックが1つありました。また新耐震基準の建物ですが、基礎に鉄筋が入っていないとのことでした。これは欠陥住宅なのでしょうか？とても急いでおりますので、ご回答をお待ちしております。どうぞ宜しくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： mocmoc 回答日時： 2022/02/20 23:09

＞それ以前に建てられたか、違法建築かのどちらかということ

＞
ですね。それのどちらかかはわかりませんが。

それ以前に建てられたとは限らず、回答したように登記に申請された年を築年にするので、
「昭和56年6月1日」直前に確認申請していると、完成は確実に昭和56年6月1日以降になるので「築年」も当然施行後の日付です。
そういうことで築年については一戸建てでも二年程度までの時差（誤差）はあるんです。
その場合違法ではないことにはなります。

そして当然施行以降に申請をして書類どおり実行していなければ違法。

この回答へのお礼

さきほどお礼を書いたのですがなぜか消えてしまいましたので、再度送信致します。

そうするとこの物件は築年がちょうど誤差が生じるグレーゾーンに入ってしまっている可能性があるということですね。大変納得致しました。素人の私にも分かりやすいご説明でしたので、ベストアンサーとさせて頂きます。

お礼日時：2022/02/21 23:32

No.2 回答者： mofl 回答日時： 2022/02/20 23:05

まずは現地を調査した業者はどうコメントしたんです？

現地で基礎に鉄筋が入っていない、との根拠は？
築40年弱とのこと、布基礎と思う。
新耐震基準のものとして昭和57年から60年くらい？

＞これは欠陥住宅なのでしょうか？

これに正しく答えられる回答者は居ないのでは？
少なくとも現地を調査した業者のほうが情報を持っている。

質問者さん、優先順位を考えてみたら？
お気に入りの物件とのこと。
欲しいんですよね。
・フラット35を使いたい
・欠陥住宅は避けたい
どちら？
審査が通ればいいの？

例えばフラットのための中古戸建住宅の基準は、
基礎や外壁部分などに著しいひび割れや欠損が無い、土台や床組などに著しいひび割れや欠損、腐朽、蟻害、鉄筋の露出が無いことなどが挙げられると思う。

『著しい』
の度合いでは？
あとはその物件のクラックが著しいか？
ひとつは築年数がそこそこ古いため無傷で居られない可能性もある。
地域により新築以降に大きな震災を経験しているのかも。
地盤が斜面なら切土と盛土の境で歪みの可能性もある。

まずはわかるところから情報を集めたら？
例、建築確認申請の一連の手続きをしてあるか。
・確認通知書は交付されているか？
（当時はまだ民間開放をしていないので、行政により確認が取れたら済証ではなく通知書）
・完了検査を受検して検査済証が交付されているか？

フラットがどうの、欠陥がどうの、以前にこれらの処分の履歴を特定行政庁で確認することを強く薦める。
建築計画概要書があれば閲覧だけでなく写しの交付もしてくれるし、履歴そのものは台帳記載証明（かつては確認証明）でも交付してくれるよ。
現地と書面を突き合わせれば、齟齬があるならわかる部分もあるし。

確認は工事着手前の必要な手続きに過ぎず、絵に描いた餅であり、適当に工事をして完了検査を受けない住宅が大変に多かった時代。
大手ハウスメーカーのものはきちんと手続きをしていたと思うが。
確認と完了は必ずセットであること。

その時代でも基礎の配筋をしていない無筋コンクリートなんてあるのかね？
もしそうならもっと壊れているのでは？
調査をした業者は無筋をどのように確かめたの？
クラックにライトを当てての目視だけ、なんて無いよね？
簡易に確かめるなら磁気や超音波での金属探知機が広く使われているが、鉄筋の有無がわかっても、適正な径の鉄筋を適正なピッチで適正なかぶり厚さで施工している、までは全てを破壊しないとわからない。
中古ってそんなものです。

まずは最低限で法律による履歴のチェック、あとは現地の調査、重要事項説明がどうか、非破壊検査なら手段は限られるため状況証拠で詰めていくしかない。

フラット云々は資金繰りの問題であって、金を貸す側はリスクを負わない。
ローンだろうが現金一括だろうが、所有者となって以降の責任を負うのはあなただから。

築40年だと木造住宅は建物としての価値が低く、古家有り物件とも扱われ、永く居住する前提には無いのかも。
欠陥でなくても老朽はありますよ。
失礼を承知で、割り切りも大切かと。

この回答へのお礼

先ほどお礼を書いたのですが。なぜか消えてしまいましたので再度送信致します。

大変勉強になる丁寧な回答をありがとうございました。詳細はこちらに書けないのですが、質問に書いたような基礎高さの誤差が中古戸建てとして許容範囲なのかどうかが知りたいところでした。

この物件は築年以降、地震など大きな災害は経験したことがないエリアになると思います。

お礼日時：2022/02/21 23:34

No.1 回答者： mocmoc 回答日時： 2022/02/20 22:13

＞新耐震基準の建物ですが

＞
これの信憑性。

＞築40年弱の戸建て
＞
一番グレーなところです。

改正建築法が昭和56年6月1日施行
築年数は「登記簿謄本の築年月日」。

いずれにしても
＞基礎に鉄筋が入っていない
＞できれば購入したい
＞
購入をやめれば良いでしょう。

この回答へのお礼

さっそくにお返事をありがとうございます。

インターネットで見た物件の築年数は改正建築法以降に建てられた年度となっています。しかし基礎に鉄筋が入っていないとすると、それ以前に建てられたか、違法建築かのどちらかということになるのでしょうか？

お礼日時：2022/02/20 22:49