隣家との敷地確認に図面は必要ですか

Question

素人のため言葉使いが間違っていたらご容赦ください。
また私本人が当事者ではなく情報が不足している部分もありますので補足が必要な場合はお知らせ下さい。
叔父所有の戸建て物件（築５０年）があります。
本人はそこに住まず、私が賃貸して居住しています。
うちの隣に住む伯母（叔父の義姉）が、最近になって「（叔父の）家が自分の敷地にはみ出している」とクレームをつけてきました。
今頃になってなぜという疑問もありますが、伯母も高齢になり自分の心の内に留めていた懸案を明確にしたいと思ったのかしれません。
叔父はそのクレームを受けて、「家を建てた当時に作成した図面があるからそれを見ながら確認したい」と返答したとのことです。
そして叔父は「家の中に金庫があって、そこに図面があるから見つけてほしい」と私に依頼してきました。
たしかに金庫はありましたが、叔父はダイアルナンバーも覚えていないし鍵もないので開けることはできませんでした。
「専門業者に依頼して解錠してもらえばどうか」といいましたが、「ナンバーを書いたメモがあるはずだから家探しする」と言ってききません。
私は忙しい仕事の中そんな無駄な作業はしたくありません。
敷地を確認するのに５０年も前に作った図面が必要なのでしょうか。
そんな重要な図面なら法務局などにコピーを置いていないのでしょうか。
敷地を確認する他の方法がないかご教示ください。

至海光道 · Accepted Answer

〉いの一番に必要なもの！
と言うか、無いと土地の境界線を明確に出来ません。

土地の境界線問題を解決させるためには、絶対必要なのが土地の「登記簿謄本と地図」です。地図はブルーマップとも言います。
法務局で、土地の登記簿謄本を取り、該当土地の地番を用紙に記入してお金を欄払えば地図を出してくれます。

それから、該当の土地周辺の道路に土地の基準点が有りますので、その、基準点から測量してA点B点C点と地図の境界を明確に出来ます。その、測量結果が明確に記入されているのがブルーマップで有り、そのブルーマップのデータを元に面積を算出したのが、土地の登記簿謄本です。

毎年、市役所に固定資産税を払っておられると思いますが、その固定資産税の根拠になっているのが土地の登記なのですから！

至海光道 · Answer

法務局に行って、該当の土地の登記簿謄本と地図を貰って下さい。全てはそれからです。

mofl · Answer

補足を拝見。
＞その図面が「地積測量図」にあたるものかどうかわかりませんが、もしそのようなものなら法務局に原本を提出しているはずだ、ということですね。

いや、そうではない。
原本は申請者、つまり地積測量図を登記した土地の所有者が持つ。
法務局は不動産情報の管理だけ。
測量図も複数枚を制作していたはず。

法務局に必ずあるのは公図と登記事項証明書ね。
地積測量図はあるか無いか、請求してみないとわからない。
法務局は総務省の管轄だけど個人の土地のナンタラには介入できないからね、総務省が勝手にサービスで動くことは無いよ。

例えば必ず地積測量図があるのは最近の宅地造成による土地分譲。
または土地の区画整理事業。
土地の売買でもほとんどの仲介業者は境界が決まったものを扱いたい。
境界が未確定と言うことは、境界にトラブルがあることだから、購入者は二の足を踏むと思うので売りにくい。

昔から平穏に（？）暮らしている人は多額の費用をかけてまで土地の確定測量をする必要はない。
「あの木の根元が境界だ」
でも済んでいた時代もあった。
ゆえ、確定測量をする機会が無かった。
それに昔、例えば戦後あたりなら現況で杭を入れて測量士が作図した図面で販売もしていた。

今回、あなたの土地に係る地積測量図があるとしたら、また、それを販売者や購入者が登記していれば法務局で持っている、ってこと。
ただし50年前なら望み薄ですよ。

＞逆にそうでなければ「その図面に説得力はない」ということかと思います。

いや、説得力を持たせるのはあなたですよ。
「ほら、ここに杭があるでしょ。
そして、その図面が昔に購入した、当時の本家から買った土地の売買契約の添付の書類。
このコーナーにマークがあるでしょ。
それとこの杭は位置的に一致しますよね。
あの杭とこの杭の間の長さも整合する。」
と、理路整然と話せばいい。

反対に、意義を申し立てる隣人から、
「なぜこの杭が境界杭では無いと主張するのか、なぜ我が家が越境しているのか、わかるように説明してくれ。
越境と言うならそちらでどこが境界なのか認識しているでしょ。
その理由も聞かせて。」
で言い分を聞いてみたら？

叔父さんはそこを言っているんだよね。

ツジツマが合わないなら放置すればいい。
言い分を聞いてもその場で即答する必要はありませんよ。
「言い分は聞いた。
持ち帰って検討する。」
で、時間をかけて精査すればいい。

（ワタシならその時の会話をボイスレコーダーで録音する）

mofl · Answer

これは気を付けたほうがいいよ。
なぜ隣人がこのタイミングで境界の話をしてきたのか。
あなたのお父さんの義理の姉なら血の繋がりは無いよね。
（相続になるとわからないが）

土地の境界は不動産と言う財産の分け方にも繋がる。
かつ、過去に因縁があれば後世に禍根も残すからね。

双方が用意するものは自分の主張を裏付ける資料だ。
○現地に杭らしき物体は無いか？
○土地を分けるのは多くが直線でカットする。
２点間で杭同士を見通せば越境の有無は健闘がつくと思う。
○その土地を購入したときの資料、おそらく測量図などが契約書に添付してあったと思う。
○塀など境界を示す構築物は無いか？
○双方の家を建てたときに確認申請をしていれば配置図と言う敷地の形状や面積を計算する図面がある。
○管轄の地方法務局で土地の情報を請求する。
具体的には土地の登記事項証明書、公図、地積測量図の３点かと。
最後の地積測量図は、正確にその土地の求積をしたもの。
これは自動的に作成されるものじゃなく、誰か、つまりある時点での土地の所有者が自費で測量を行い図面を作成、それを登記したわけ。
場所にもよるが半世紀前だと地積測量図ってほとんど無いのでは？

おそらく隣人はこれを根拠に、つまり現状で正しい境界を示す資料が無いことで話し合いを要求してきたのでは？

身内同士で隣り合うなら、以前は大きな土地だったと想像、どこかのタイミングで親族が分家などをきっかけに土地を分け合ったのでは？

もしそうなら、本家のような地主がいれば情報を持っているかも。

で、一切の資料が無いとしたら、双方イープンだよね。
そこで、現地を立ち会うわけ。

話し合いが決裂すれば保留、未来へ見送ることになる。
あと、立ち会いをするなら測量事務所の費用は言い出しっぺが負担だよ。
今回は隣人ね。
立ち会い、測量、図面の作成、登記、ぜんぶ込みで普通の規模の土地ならば約30万かかる。

これ、隣人が負担するの？
話し合いが成立しなければ不調となり、カネをドブに捨てることになる。

できれば、あなたのお住まいの自治体で不動産相談なるものを開催していない？
切羽詰まってはいないだろうから専門家に対面で相談すべき案件だ。

境界の話は民事の話、行政はノータッチ（どちらの味方にもなれない）当事者だけで解決することになる。

あと、10cmの公差なんて概念は無いからね。
私有財産ゆえ「公」の概念もない。
今は確定測量を行えば地積測量図での境界は座標系により記載している。
万が一に現地に設置した杭や境界標が逸失しても、計算により復元できる。
現地の標識は目でみてわかる目安に過ぎない。
専用のソフトに座標の数値を入力すれば小数点以下まで面積も長さも出る。

立ち会いではそれを決めるわけ。
立ち会いにより双方が納得すれば登記してある土地情報を修整することもあり得るから、登記情報は絶対じゃない。

家屋などが越境していれば、越境をわざと認めてそれこそ時効取得の話も出かねない。
（自己所有地と主張してしまうと「取得」の話が出せなくなるので）

これを逆手に取れば、質問にあるようにあなたの家屋が越境している、と相手が主張しているなら、相手がゴネれば越境の範囲の土地を時効取得するから、と話をしてもいいと思う。
時効取得は知ってて20年、知らずに10年、十分だ。

このあたりも不動産の専門家である測量士や土地家屋調査士が説明してくれますよ。
十分に情報をつかんで理解をしてから、相手との話し合いに応じてね。

最後に。
多くの場合、当事者は複数いるからね。
仮に漢字の「田」の格子状のとき、どの線の交点も必ず他の土地とも接している。
境界確定とはこれら関係者全員の総意で成り立つわけ。
１人でも同意しなければ全体が不調、多数決は無い。
あなたの場合も他に関係する地権者が居ると思うよ。

t_fumiaki · Answer

敷地を確認するのには図面が必要です。
原本は法務局にあると思います。

無ければ、新たに測量図を起こす必要があります。
両者と専門家の立会いが必要で、両者の印鑑登録証明も必要です。

また図面と実際の境界がズレていても、公差の範囲内ならokです。
公差は土地の区分によって異なりますが厳しくても10cm程度です。

また、土地の売買は実際の境界では無く、図面上の境界で行なわれます。

chu-favo · Answer

境界線の話ですかね。
それなら図面というよりも境界確定図とか地積測量図といった境界線に関する書類が必要になるかと思います。
それなら法務局に行って聞いてみたらいかがでしょうか。

少しだけ手数料はかかりますが、曖昧な記憶やただの図面よりも法的に有効な書類となるので、これで確認したら十分かと思います。

もしそれでも納得がいかないのなら双方の了承のもとで、依頼して実際に測定してもらったら良いかと思います。

隣家との敷地確認に図面は必要ですか

〉いの一番に必要なもの！

法務局に行って、該当の土地の登記簿謄本と地図を貰って下さい。

補足を拝見。

これは気を付けたほうがいいよ。

敷地を確認するのには図面が必要です。

境界線の話ですかね。

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