公共的事業のため民地を借りるとなると支払われる借地料の単価ってどう決めるんでしょう?
例えば(財)公共用地補償機構や農地であれば標準小作料とか公正な基準でのものを調べているのですが...よろしくお願いします。

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A 回答 (4件)

 度々で済みません。


 用地補償(土地だけでなく、建物、漁業権等々用地取得などに伴う補償を含みます。)に関しては、各機関でまちまちの対応とならないよう、用地対策連絡協議会(中央と地方があり、通称「用対連」と言います。)というものがあってそこで基本的な基準を決めています。協議会には国交省や農水省また、電力会社やNTTなど公共施設を整備するために用地を取得する様々な機関がメンバーとして参加しています。そこで決めた基準の中で5、6%が出てきます。国土交通省でもそれに基づいて比率を決めています。
 用対連の基準については、公式なホームページは見つけられませんでした済みません。
 借地の場合の基準ですが、独立した基準があるわけではなく、包括的な基準の中の一項目として出てくる感じになってます。補償基準等と言うところに用補関係の基準がありますので、分かりづらいかと思いますがごらんになってみて下さい。
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この回答へのお礼

そういった議会があるのですね。大変参考になりました。
ただそのホームページが無いのには残念ですが探していただいてありがとうございました。
またこれに関連した疑問が出ればその都度質問するのでその時もよろしくお願いします。

お礼日時:2005/04/02 17:10

 NO.2に補足です。


 国土交通省の用地取得に関する説明のホームページアドレスをお知らせします。
 なお、地価については、新聞などで発表されている公示地価や路線価がある場合はそれを基に土地の条件などにより補正率を掛けて、求めます。
 しかし、公表されている地価がない地区もあります。そのような場合は、市町村など、土地の取引状況を把握しているところにどの様な土地が幾らでいつ頃取引されたかを聞き取り、同様に今回使用しようとする土地との違いを補正率を掛けて調整していきます。
 土地(建物の場合も)価格の算定が困難な場合は、専門家(土地家屋調査士など)に算定を依頼することがありますが、一時的に使用する場合は、そこまでしない(鑑定依頼には費用がかかりますので)ことが大半ではないかと思います。

参考URL:http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/tyousei/index. …

この回答への補足

たびたびすみません。大変参考になったのですが、最初に回答をいただいた「じかの5~6%」も国土交通省からなのでしょうか?
また、借地の場合では紹介いただいたホームページのどのコーナーを見ればわかるのでしょう?
何度も聞いてすみません

補足日時:2005/04/02 16:17
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 正常な土地の取引価格に宅地や農地の場合は6%、その他の土地の場合は5%を掛けたものが年間の使用料となります。

これを月割りや日割りなどして借りる期間に相当する使用料を算定します。
 正常な土地の取引価格は、近傍の似た条件の土地の取引価格や公示価格、基準価格などを基に決定することになっています。

この回答への補足

NO1の方にも補足させてもらいましたが時価についてはどこからくるのか、また、その5~6%の比率は誰が決めたのですか?
すみません返事が遅くなってしまいまして。

補足日時:2005/04/02 14:48
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その「土地の時価の6%」が「年間」の「使用料」です。


それを、借りる日数で、日割り等行い、「使用料」を算出します。

この回答への補足

返事が送れて申し訳ありません。
時価はどこから来るものなのでしょうか?
すみません素人な者で。

補足日時:2005/04/02 14:46
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Q借地権の更新料は払うのが当然ですか?

祖母が住んでいる借地権の付いた家についての質問です。50年間住んでおりますが、地主のおばぁちゃんが亡くなり娘さんが管理することになりました。更地にするか継続して住みたいのなら更新料を払って欲しいと云ってきました。金額はまだ聞いてませんが今まで更新料は一度も払ったことはなく、知り合いの不動産やに聞くとマンションなど短期に貸す場合は更新料は払うが、、借地のように長期間の賃貸の場合は更新料は払わなくてもよく、自動更新になると言われました。ホントでしょうか?

Aベストアンサー

1.地主であるおばあさんが亡くなり、その娘さんが土地を相続したということは、地主のおばあさんの持っていた権利も義務も全てそのまま相続したということです。
 ですから、相続による場合は、土地の所有者が変わったから契約を更新するという意味合いはなく、地主であるおばあさんの持っていた「土地を貸す義務」も、「地代を受け取る権利」もそっくりそのまま娘さんが引き継ぐことになります。ここにおいて、契約更新という考え方は、借地法にはありません。

※借地法は平成4年に改正されて、借地借家法になりました。今回はそれ以前の借地契約なので、旧法の借地法が適用されます(今回の事案に関して言えば、法改正の影響はありません)。

 ですから、借地契約書に特約があれば別ですが(50年間請求が無かったのだから、無いのでしょう)、借地法では、地主の相続の場合に、更新料や名義書換料を徴収できるという規定はなく、また、実務上も考えられないと思います。
 結論として、借地契約書に特約がない以上、更新料や名義書換料の類を地主に支払う必要はなく、支払わないことをもって債務不履行にはならないと思います。

2.しかし、質問文を拝読してひとつ気になったことがあります。「(祖母は)50年間住んでおります」と書かれていますが、その間、地代は適正な水準に改訂されてきたのでしょうか。

 借地法で保護される「借地権」とは、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう」と規定されています。
 例え地代を支払っていても、土地の固定資産税額(年額)程度の低廉な地代(年額)の場合には、賃貸借とは認められず、借地権が否定される場合があります。この場合には、有償の賃貸借ではなく、無償の使用貸借となり、建物は「使用借権」によって土地を利用していることになります。

※借地人は、市町村役場で土地の「固定資産税評価証明書」を取ることができますから、参考として、取られておくといいと思います(手数料として500円程度が必要です)。

 さて、更新料を拒否された地主の娘さんが今後、取るであろうと推測される手段は、以下の2つです。
(1)地代が安いので、借地権は存在しないと主張し土地の明け渡しを要求してくる。
 地代(年額)が土地の固定資産税額(年額)程度であれば、「借地権はない」といわれても反論できないと思います。この場合には、使用借権で土地を利用することになりますが、使用借権は借地権ほどの強い権利ではないのです(借地人が死亡すれば使用借権は消滅するので、相続されない=民法599条)。

 しかし、弱い使用借権であっても、建物が存在する限り、あるいは借地人である祖母が生きている限り、地主は「建物をどかせ」とは言えないのです。

(2)地代の値上げを行う。
 地代の増減は地主、借地人のどちらからでも、いつでも請求できますから(借地法12条1項)、もし、地代が安すぎる場合には、地代の値上げを通告してくる可能性があります。ひとつの目安として、固定資産税額(年額)の概ね3倍程度が、借地権が認められる地代(年額)の適正水準だと思います。

 なお、この値上げに不服なら、地代値上げを拒否すれば、地主の娘さんは裁判所に提訴することになると思います。祖母は従来の地代の金額を支払い続ければいいのですが、裁判所が値上げ後の地代を適正だと認める判決を下した場合、旧地代と新地代の差額分に年10%の利子を付けて地主に支払うことになります(借地法12条2項)。

1.地主であるおばあさんが亡くなり、その娘さんが土地を相続したということは、地主のおばあさんの持っていた権利も義務も全てそのまま相続したということです。
 ですから、相続による場合は、土地の所有者が変わったから契約を更新するという意味合いはなく、地主であるおばあさんの持っていた「土地を貸す義務」も、「地代を受け取る権利」もそっくりそのまま娘さんが引き継ぐことになります。ここにおいて、契約更新という考え方は、借地法にはありません。

※借地法は平成4年に改正されて、借地借家法...続きを読む

Q【マイナンバー】地方公共団体情報システム機構って外国人データーベースとも繋がっているようですね。

【マイナンバー】地方公共団体情報システム機構って外国人データーベースとも繋がっているようですね。

マイナンバーって外国人にも発行されるんですか?

Aベストアンサー

外国人でも、中長期在留者には個人番号は発行されます。 平成24年7月9日からは入管法および住民登録法が改正施行されており、げんざいは、中長期在留者(下記以外の外国人)には、全員に在留カードが交付されており、この在留カードは住民票と連携されており、法務省のシステムと州民登録システムでデータ交換されています。

また、この改正入管法の施行から、外国人のビザ(在留資格)の更新などの場合は、パスポートにはいっさいなにも記載されなくなりました。 在留カードのみが、その外国人のビザ(在留資格)の状態を示します。 ただし、新規に入国する場合は、従来と同じで入国審査官から証紙が貼付されます。 きちと在留資格を取得して来日した外国人は、在留カードが交付されて、その在留期間の更新をするときに、証紙に「canceled」の消印がおされ、それ以後は、新しい在留カードの交付で在留資格や期限がわかるようになっています。ただし、これも下記に該当する外国人は例外です。 個人番号も交付されないし、在留カードも交付されません。


・3月以下の在留期間が決定された人
・短期滞在の在留資格が決定された人
・外交又は公用の在留資格が決定された人
・これらの外国人に準ずるものとして法務省令で定める人(具体的には,
 亜東関係協会の本邦 の事務所若しくは駐日パレスチナ総代表部の職員又はその家族の方)
・在留資格を有しない人

ただし
・特別永住者 ※特別在留者の方は、在留カードではなく、特別永住者証が交付され、個人番号の対象者です。 特別永住者とは特例法で永住が認められているもので、戦前日本人であったものが日本国籍を離脱した者とその子孫です(大部分が在日韓国・朝鮮の方てす)

外国人でも、中長期在留者には個人番号は発行されます。 平成24年7月9日からは入管法および住民登録法が改正施行されており、げんざいは、中長期在留者(下記以外の外国人)には、全員に在留カードが交付されており、この在留カードは住民票と連携されており、法務省のシステムと州民登録システムでデータ交換されています。

また、この改正入管法の施行から、外国人のビザ(在留資格)の更新などの場合は、パスポートにはいっさいなにも記載されなくなりました。 在留カードのみが、その外国人のビザ(在留資格)の...続きを読む

Q借地権の更新料と地代の違い

借地権20年の期限が来て、貸主から契約の更新料を請求されました。最初に契約をした時点では口頭でも書面でも更新料については取り決めていません。力関係から言って何がしかを払うしかない、と思っています。これから契約書を作ります。

そこで不動産所得からの控除に関して更新料でなく地代の値上げとして支払うとどうかな、と思いつきました。

借地権の更新料と地代は法律上はどう違うのでしょうか?

Aベストアンサー

#2

あなたもその不動産から不動産所得を得ているわけですね
その場合なら、更新料は前払い金として一括計上し、毎年償却分を控除できるんじゃないでしょうか
まあ、地主さんも、毎年どこかから更新料が入るというような大地主でなければ、所得は毎年平均的に入ったほうが税金上有利ですから、更新料無しにしてその分地代を上げてくれ、という交渉もできなくもないと思いますが

Q待避所の標識は、官地と民地の区別がつけば必要ない

家の前の道路は、車線も凸部も無い普通の道路なのですが、宇都宮市役所の土木管理課員の説明で、待避所があるということなのですが、近所の人も誰も知りません。
宇都宮市役所の土木管理課員に来ていただき、待避所のある場所を説明されましたが、標識も車線も凸部も無くただの道路にしか思えません。
そこで、「待避所の標識をつけてください。」と頼んだところ、市役所では、「官地と民地の区別がつけば、標識は必要ない!これは、宇都宮市の公式見解だ!」と、取り合ってくれません。

宇都宮市の道路台帳には、待避所の記載もなく、宇都宮市条例にもありません。

国の法律では、標識はつけなければならないことになってると思いますが、どうしたらいいでしょうか?

Aベストアンサー

 その「国の法律」をきちんと提示して「第何条に違反している」と立証しなくてはならないでしょう。

 私の住む地区もかなり狭い道路が多く、車のすれ違いも大変な状況ですが、待避所はありません。
 有っても、単に路肩が広い程度で、標識もありません。

 住民同士の気配りだけで成り立っているようなものです。

 しかし、それについて今更市や町にどうこうしろとかは誰も言いだしません。

 何故に待避所にこだわるのか、その部分でご自身の理論をしっかり立証するしかないと思います。

Q25年前の借地契約更新。借地更新料・賃料の決め方について

(1)
25年前の借地契約を要求されましたが契約しなくてはなりませんか。
25年前は地主、借地人共に双方の父親が契約すべきでしたが共に死亡しており契約更新がなされたいたか否か判りません。


経過は下記のとおりです
(1)昭和36(1961年)6月6日=借地契約締結。更正証書契約
期間=20年間 昭和56年(1981年)まで。証書有り
地主:現地主の父親
借地人:現借地人の父親

(2)昭和56年(1981年)の契約書無し、借地更新料の領収書も無し。 期間=平成13年(2001年)まで

(3)昭和60年(1985年)頃 地主の父親死亡
平成5年(1993年)借地人の父親死亡

(4)上記両親死亡後に借地料金の値上げ要求があり新賃料にて支払い中。

(5)平成18年(2006年4月)現地主より25年前の更新契約の申し出有り。


(質問)
アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。


(参考)
上記両人の間に他の借地契約物件が有ります。
(1)昭和27年(1952年):契約・契約書有り
(2)昭和47年(1972年):更新・契約書有り
共に両方の親が契約者
(3)平成4年(1992年): 更新・契約書無し、更新料の領収書のみ有り。新地主(子)から旧借地人(親)宛に発行。

上記のとおり契約書無しで更新料のみの支払いで更新している可能性も有ります。



(2)
借地更新料の標準的な決め方を教えてください。



(3)
借地の賃料の決め方を教えてください。

上記更新料、賃料は住居用に利用の場合とアパート等に利用の場合では違いがありますか。


以上宜しくお願い致します。

(1)
25年前の借地契約を要求されましたが契約しなくてはなりませんか。
25年前は地主、借地人共に双方の父親が契約すべきでしたが共に死亡しており契約更新がなされたいたか否か判りません。


経過は下記のとおりです
(1)昭和36(1961年)6月6日=借地契約締結。更正証書契約
期間=20年間 昭和56年(1981年)まで。証書有り
地主:現地主の父親
借地人:現借地人の父親

(2)昭和56年(1981年)の契約書無し、借地更新料の領収書も無し。 期間=平成13年(2001年)まで

(3)昭和60年(1985年)頃 ...続きを読む

Aベストアンサー

>アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。

借地法では「法定更新」という規定を置いています。このほかには「合意更新」「契約更新」があります。

第6条〔法定更新〕借地権者借地権の消滅後土地の使用を継続する場合に於て土地所有者か遅滞なく異議を述へさりしときは前契約と同一の条件を以て更に借地権を設定したるものと看做す此の場合に於ては前条第一項の規定を準用す
(2)前項の場合に於て建物あるときは土地所有者は第四条第一項但書に規定する事由あるに非されは異議を述ふることを得す

第5条〔合意更新の場合の借地期間〕当事者か契約を更新する場合に於ては借地権の存続期間は更新の時より起算し堅固の建物に付ては三十年、其の他の建物に付ては二十年とす此の場合に於ては第二条第一項但書の規定を準用す
(2)当事者か前項に規定する期間より長き期間を定めたるときは其の定に従ふ
三省堂 『模範六法2001平成13年版』

>(2)借地更新料の標準的な決め方を教えてください。

常識に従うよりないでしょう。私でしたら1992年の更新料を基準に考えます。質問者がそれとと同額で構わないなら、同額にすればよいでしょう。

下のHPによれば、裁判所は借地権価格の5%位が妥当と言っているようです。

http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/kousinnryou.htm

ただ借地権価格を地主、質問者共によく把握していない可能性があるので、ヤブヘビ(つまり借主から値上げを言い出すこと)になる可能性が残ります。借地権価格を双方どのように合意しているかきちんと調べておいて5%理論を持ち出すとよいでしょう。

地主からみて5%議論により更新料が大幅に下がってしまう場合は「何を今更」という感想を持つでしょう。良く話し合うことでしょう。

(3)借地の賃料の決め方を教えてください。

上と同じで、私でしたら1992年の更新料を基準に考えます。質問者がそれとと同額で構わないなら、同額にすればよいでしょう。

こういうことを一番知っているのは国税庁でしょう。国税庁はこういっています。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/880/01.htm

他の人の地代と比べてどうなのが気になるのでしたら統計を探すのがよいでしょう。以下のhPはその例です。

http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/880/01.htm

私の知人は、地主から更新を拒否されて困っています。こうなると大変です。

地主が善意なら、あまり屁理屈や無理難題は言わず、早期円満に合意されるのがよいと私は思います。

>アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。

借地法では「法定更新」という規定を置いています。このほかには「合意更新」「契約更新」があります。

第6条〔法定更新〕借地権者借地権の消滅後土地の使用を継続する場合に於て土地所有者か遅滞なく異議を述へさりしときは前契約と同一の条件を以て更に借地権を設定したるものと看做す此の場合に於ては前条第一項の規定を準用す
(2)前項の場合に於て建物あるとき...続きを読む

Q里道(国有地)なのに借地料必要なの?

国有地(里道・堤)を払い下げてもらうことになりました。そのときに払い下げ金額とは別に平成17年4月1日からの使用料(既往使用料)を払えとの通知がきました。なぜ使用料を払わなければならないのですか?

双方合意による「土地賃貸借契約」が存在しないのに使用料(地代)の請求はできるのですか?しかも8年分も請求してきました。地代家賃等の不動産に関する「債権の消滅時効」は5年のはずだが、どうして8年分も請求できるのか?
払い下げ金額についてはその金額の決定根拠は路線価に単独利用困難財産だとして50%さらに当方に借地権があったとしてさらに60%を掛けた金額を元に不整形地等の補正をかけて算定したとのこと。借地権の存在を認定したのは「誤信使用財産」だと説明。しかし当方はけっして誤信していたわけではない。その土地を挟んで両側が当方の所有地ではあった為一体に利用はしていたが、国有地である里道・堤であることは認識していた。近隣の住民も通行していた。そう供述すると、「それなら借地権はなかったとして借地権割合での減額をしなくていいのか?あるいはそもそも払い下げなどせずに地方自治体に譲与しましょうか?」といういかにも脅迫的な言動であった。当方は払い下げ金額については争うつもりはないが、使用料について納得がいかないだけです。

国有地(里道・堤)を払い下げてもらうことになりました。そのときに払い下げ金額とは別に平成17年4月1日からの使用料(既往使用料)を払えとの通知がきました。なぜ使用料を払わなければならないのですか?

双方合意による「土地賃貸借契約」が存在しないのに使用料(地代)の請求はできるのですか?しかも8年分も請求してきました。地代家賃等の不動産に関する「債権の消滅時効」は5年のはずだが、どうして8年分も請求できるのか?
払い下げ金額についてはその金額の決定根拠は路線価に単独利用困難財産だと...続きを読む

Aベストアンサー

No.1の方が言うことがほぼ正しいと思うのですが、

 「近隣の住民も通行していた。」

というのが気になります。

質問者様のほかに使う人がいないから、売れるのであって、他に道路として使用されていたら、そもそも売却できないじゃないでしょうか。

もういちど、担当部局のひとと話しをしてお他方がいいと思いますよ。

Q借地権の更新料

借地権の更新料についてです。
 現在の借地は1955年ごろ借りました。何回かの更新手続きを経て現在も地主より借りています。この度家のリフォームをしましたので、今後も駆り続けるつもりです。
 そこで、更新料のことでお聞きしたいです。
 先日、母親(80歳)が「50年が経過したのだから、今後は更新料はいらない。地代だけ払えばいい。」といいました。このことについてどうなのでしょうか。不動産関係の知識がありませんので教えてください。
 よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

法律上の規程は何もありません。
したがって
「50年が経過したのだから、今後は更新料はいらない。地代だけ払えばいい。」と言うような決まりもありません。

民法や借地借家法において、更新料の規定はありません。
賃貸借契約において、更新料を支払うという契約をしていない限り支払う義務はないと言えます。
ただし、更新料の支払いが慣習的に行われていれば、民法げ規定されているため、契約で更新料の支払いを定めていなくても、更新料を支払う義務があると言えます(民法92条)。

最高裁判例を出してきて、更新料の支払義務がないと言う人がありますが、全て否定されたのではなく、
「契約がない」「商習慣ないし事実たる慣習が存在するものとは認められない」場合に 支払う必要がないとされたものです。
現実問題として、過去の契約更新の際に更新料を支払っているのであれば、支払わなくて良いとは言えないでしょう。
 

Q農地転用の問題

農地転用の申請を完了しているものと勘違いして、土地を貸してしまいました。
農業委員会に提出する、始末書の書き方を教えてください。

Aベストアンサー

転用許可の仕事をしていました。

宅地や雑種地など「農地」の目的以外で貸し、農地以外の形状になっている場合は、「違反転用」の状態でありNo1の方が書かれているとおり「原状回復命令」の対象となりますし、その貸借契約は農地法上無効となります。
しかしながら、実際は追認している事がほとんどです。
「始末書」は法的根拠はありませんが、地元農業委員会が取っているところが多いのではないかと思います。
私が担当していた地域では、始末書は付けるように指導していました。
始末書の様式をちゃんと用意している農業委員会もありましたので、
いちど農業委員会にご相談されるといいと思います。もし、任意の様式であるとすれば日付と宛先(県知事あてなど)を書いて、「農地法を熟知しておらず事前着工してしまい申し訳ない、二度と繰り返しませんから許可をしてください」といったような内容を書かれていることが多かったです。
農業委員会や、都道府県によっても取り扱いが違う場合もありますので
とにかくその土地を所管する農業委員会へご相談を。

Q借地権売買時における借地更新料の扱い

25年満期の借地権の上に自宅を建て、現在家族が住んでおりますが、定年(2年後)後は田舎生活をするためにこの借地権を売却してどこか郊外に一戸建てを購入しようと考えております。 さて、そのようにする場合の借地権の売却時期なのですが、借地契約更新前に売却すべでしょうか。 更新時期も2年後です。つまり契約更新まで2年間しかないのですが、これは借地権の売買価格には影響しないのでしょうか。 更新時にはおおむね借地権価格の5%程度の更新料が必要との地主側の不動産屋は言っております。 借地権価格は約3000万円との見積もりがありますがそうすると更新料に150万円要することになり、更新前後で借地権売買価格が変わらないのであれば、更新前に売却すべきかとも考えますが、どうするのが有利なのかわかりません。 どなたかお教えいただければ幸いです。

Aベストアンサー

売買において、新たな買主がどういった条件で借地の契約を地主と結ぶのかが問題です。

(1)売り主の契約期間をそのまま継承する場合。
(2)売買してから新たに20年なり25年の借地契約をする場合。

(2)の場合は、更新前に売却すれば、更新料は浮きますが、(1)の場合は売却代金から、更新料÷契約期間×経過年数に相当する金額を差引いた額で売却することになると思われます。

購入後に建物を建て直す場合の規定も関係します。

(1)建替えの時はいかなる場合も承諾料が必要。
(2)購入後一定期間は建替え承諾料の免除がある。

(2)の場合は建替えを前提にした買主も見込めるが、(1)の場合は、建替え前提の買主にはその分値引き交渉の対象になります。

借地価格が3000万円だとすると、結構大きな土地でしょうか?

正直、土地値で3000万円だと、都内城東地区では所有権が十分に買えます。

物件によりますが、地主サイドの業者の言う額で、そのまま売れるとは思わないでいた方が、無難だと思います。

Q(財)産業とは?

(財)産業とはなんですか?

Aベストアンサー

すでに回答があるように一般的に考えれば「財団法人産業」という法人、あるいは「財団法人産業○○」という法人の略称でしょう。
検索してみると「財団法人産業○○」というのはいくつかあるようです。


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