マンションの買い替え（契約したら今の住まいをすぐ売却？）

現在住んでいるマンションを売却して、新築マンションを購入予定です。
購入予定の物件は再来年の春完成予定で、来年秋から現在の住まいを売却して、再来年春に引越ししようと思っていましたが、モデルルームの販売員から「契約したらすぐ売却活動にはいってもらう。売却の専任契約は系列のXX社で」といわれました。

「資金計画に現在の住まいの売却を当てている場合、すぐに売却して資金化するように国土交通省の指導が入っている」と説明されたのですが、これって本当でしょうか？

新しい物件の販売会社にしてみたら、契約者がとっとと今の住まいを売却して現金化してくれるのが望ましいのでしょうが、国土交通省がそのような指導をしてる？のですか？

また、系列のXX社で専任契約をしないと本当にならないのか？と思っています。説明書資料の「売却の流れ」にはそのように書いてありますが、専任契約をどこと結び、いつ売却活動しようが、私の自由なのでは？と思うのですが。

そして、すぐ売却活動して、すぐ買い手がついたら、当方は賃貸に引っ越さないとならず、費用が発生します（持ち家をわざわざ売却して、１年半もなぜ賃貸生活をしなければならないのだ！と思っています）。

詳しい方本当のことをどうぞ教えて下さい。

No.10 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/04/25 10:21

＞もう少し質問を続けてもよいですか？

＞１、概算減価償却費の算出の仕方

マンション購入時の契約書に建物価格が書かれていない場合が多いので
普通は販売価格につく消費税（時点によって３％　５％とわかれます）
から逆算します。（建物にしか消費税はつきません）
消費税以前の建物なら、購入当時の土地価格を路線価などから調べて
建物価格を出します。
マンションは４８年の税務上の耐用年限です。
償却率は９０％　つまり上記の建物価格に０．９を掛けた数値を
４８年で割った数値が毎年の減価償却額です。
細かく計算すると、建築と付属設備（耐用年限１５年）とかにわけて
償却費を出す計算方法もありますが、そういうのは一棟貸しでもしていない
限り煩雑なわりに節税効果ないですから不要でしょう。


＞２、賃貸の仲介は、エ〇ブルなど賃貸専門の会社がよいですか？
大手の方が法人客（社宅用）などが多いです。私はエイブル、スターツ、センチュリー２１
の３社に「一般媒介」で話を出しました。
鍵は依頼社分だけ作っておいたほうが楽です。

＞中古を売却する際の不動産会社でも、一応賃貸も取り扱っているようなのですが。
単に賃貸専門の会社を紹介してマージンをとるだけです。賃貸は賃貸専門の会社のほうが
機動力があります。
複数社に同時に。それと物件の傍に店舗のある会社を選ぶのも重要です。
首都圏ならスターツ（ピタットハウス）はお奨めです。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申しわけありません。
どうもありがとうございました！
数々の件、疑問が解けました。質問させていただいてとても参考になり、感謝しています。
知識はつけさせていただいたので、あとはタイミングを計って、上手く売却できたらと思っています。
深謝申し上げます！

お礼日時：2005/04/29 09:03

No.9 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/04/20 13:09

＞賃貸に出すと借り手が支払っている何割が通常、こちらの手元に入るのでしょうか？

（家賃－管理費・修繕積立金）×１２ヶ月－固定資産税・都市計画税＝年間収入

１０年などの長期でみる場合は、借主が入れ替わる間の空室の期間も考え損得を計算します。
サブリースなど、賃料保証で、又貸ししてくれる会社もたくさんありますが、その場合家賃の１５％程度
経費がかかります。通常は５年契約で賃料保証が得られます。

No.8 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/04/20 12:54

＞勉強不足で申しわけないのですが、以前友人から聞いたところによると、

＞大家になれば、リフォームや管理費修繕積み立て費を商売人と同じく青色申告し、
＞税金控除ができるということでしたが、それは本当でしょうか？

白色申告です。不動産所得を確定申告で申告します。
収支は他の所得と損益通算できますが、不動産事業が黒字の場合は節税にもなんにもなりません。税金増えます。（；；）
管理費・修繕積立金が控除できますが、それだけが給与所得から控除でなく、申告する不動産所得がある場合に対して
それに対して控除できるということです。
またこの場合、（賃貸不動産に）ローンがあれば、ローンのうち
家屋分の金利が費用計上できます。事業が赤字なら土地分のローン金利支払い分も控除できます。
そのほか、建物の減価償却費（定額法　耐用年限４８年償却率９０％）と固定資産税・火災保険などが費用計上できます。
けれど、家賃が月坪８千円蚊ら９千円としても　築６年の坪単価１５０万円としても２３坪ですよね。
月１８万円の家賃はとれるかもしれないと考えると、これらの経費入れても赤にならないと思われます。

ちなみに、建物の価格　２０００万円として概算減価償却費３７．５万円　固定資産税　１５万円
管理費・修繕積立金　２．８万円として　３３．６万円
収入　１８万円×１２ヶ月＝２１６万円　　２１６－３３．６－１５－３７．５＝129.9万円

この回答への補足

お返事が遅くなりすみませんでした。再々度、どうもありがとうございます。

白色申告なのですね。当然のことながらサラリーマンの所得に家賃収入をプラスして税金は取られますよねー（笑）

ただ、もし来年秋に思ったような価格で売れなかったとしても、慌てて買取制度などを使わずに賃貸に出すという方法があるということは心強いです。

もう少し質問を続けてもよいですか？
１、概算減価償却費の算出の仕方
２、賃貸の仲介は、エ〇ブルなど賃貸専門の会社がよいですか？中古を売却する際の不動産会社でも、一応賃貸も取り扱っているようなのですが。（来年秋に中古の売却活動をし、思わしくなければ賃貸も同時並行で進めることができると言われています）

補足日時：2005/04/21 23:14

No.7 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/04/19 10:30

>そして、すぐ売却活動して、すぐ買い手がついたら、当方は賃貸に引っ越さないとならず、

>費用が発生します（持ち家をわざわざ売却して、１年半もなぜ賃貸生活をしなければならないのだ！と思っています）。

買い替えの人で、工期が長いタワー物件などを一期販売で買った人は、皆仮住まい（賃貸）に引っ越してます。
特に中古は、１年でも早く売ったほうが、得です。
ローン支払いや固定資産税、管理費など含めて考えれば、早く売れるのは悪いことではないです。
皆やってます（＾＾）
それがお嫌ならば、完成間際の物件を買って、自宅を安く売るしかないですね。値を下げればすぐに売れるでしょう。

今近隣で大型新築マンション売っている・・・でも１年後でもその価格は買手の念頭にあるでしょう。
早く売りたくないなら、価格を高めにして停止条件をつければなかなか売れないという結果になります。
ただ、中古物件市場に『さらしもの』になるので、その後下げてもなかなか売りにくくなることも考え
られます。（うちの１軒めがそうでした）
もし、どうしても来年秋以降に売りたいなら、その部屋をあきらめて最終期販売予定の部屋
（ようするに割高か、条件の悪い部屋・・うりにくい部屋）に変更したいと言います。
だめなら、まだ世の中には売れ残るほど物件があるのだから、購入時期をずらせばいいです。

マンション販売は、「よい部屋から売る」が原則です。
あなたがお選びになった部屋は抽選になるほどよい部屋ですから、業者は早く販売決定したいのです。

さて、どうしてもゆっくり引っ越しというのなら、一旦資金を親戚などから調達し、売却後に返すしかないですね。
ローン条項つけずに契約したら、もし代金調達不能ということにでもなったら手付け放棄のキャンセルしか道が
なくなります。５０００万円の物件で５００万円ドブに捨てるのはつらいですよね。
５％まで手付けを値切っても２５０万あったら家族でハワイに５回はいけます。

さて、私は、一度停止条件付契約でマンション買いかけて断念した経験があります。
時間が限られると、買主も足元を見ます。また指定仲介業者がかまたまその物件のあるエリアに強ければ
いいのですが、そうでないケースもあります。

それと、買い替えだと、ほとんど居抜きでオープンルームをやるので、「売主の生活感」が出てしまって
買手の買い気をそぐケースがあります。
中古購入者は、できるだけ白紙に近い物件を望んでいることが多いです。
好みでない家具や、居住者の体臭を感じる住まいは、なかなか気に入ってもらえません。

そこで、売るときめたら早めに引っ越して、へやを空っぽにして、クロスや床を張り替えて、「賃貸マンション」
風にクリーニングで仕上げて「器」の状態でお客様に示します。
空けたままでもいいですが、どうせならクロスは張替え。７０平米で３０万円程度
床、畳、ふすまなど内装全般で１４０万程度です。

私は、２回売りましたけど、１回目は一部フローリングのみ。そのときは売り急いで２００万円買い叩かれました。
次は、１５０万円かけて内装仕上げて、価格もぎりぎりのお買い得価格。これは売り出し一ヶ月で値引きなし。

買い替えの場合、実際に売れるまでは新築が買えたと思わないことですね。意外と買い叩かれる覚悟で
いないといけません。

この回答への補足

再度ありがとうございます。買い替え特約については理解できるようになりました。

今日、急浮上しましたのが今の住まいを「賃貸にだす」という案です。ローン残がないため、売却したらそのまま次の物件の資金にできると思っていたのですが、賃貸にしてもよいのでは？と思っています。

ぶっちゃけて書きますと、次に買う物件４５００万円に対し、現金１千万、今の住まいの売却で３５００万円を用意し、ローンは組まないつもりでいました（３５００万円とはXX社が３月に見積もった売却価格。首都圏のターミナル駅近くの築６年です）。しかし、ローン３５００万円を組むことにより、今の住まいは賃貸でもよいのかな、と。ローンは好きではないのですがね・・・。

話が変わってしまって申しわけないのですが、賃貸に出すと借り手が支払っている何割が通常、こちらの手元に入るのでしょうか？勉強不足で申しわけないのですが、以前友人から聞いたところによると、大家になれば、リフォームや管理費修繕積み立て費を商売人と同じく青色申告し、税金控除ができるということでしたが、それは本当でしょうか？

補足日時：2005/04/19 20:38

No.6 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/04/19 09:52

＞（買い替え特約は）私にとって有利なものですが、この特約は私がつけたければ、必ずつけて契約できるのでしょうか？

できます。
それをつけないと、マンション業者も困るのです。
買い替えの客にには、停止条件付契約にしろ・・というのがおそらく営業マンの言っている
「行政指導」にあたるのだと思います。

抽選に当たる（というか、実質販売側で、客の値踏みをして、確実に買えそうな客に連絡してくる）と
次は、契約ですが
代金の支払い方法がいくつかのケースにわかれます。
(1)全額即金（自己資金）
(2)金融機関等からローンを組む+自己資金
(3)自己資金+ローン+手持ち物件の売却残金

(1)＜(2)＜(3)
につれて、物件代金の支払いの可能性が薄れてきます。
そんなことはない、と反論するかもしれませんが、
(3)のケースでは、買手あっての話ですから、結局誰も買ってくれなかった
という状況も考慮にいれないといけません。
正直(1)が上客　(2)は普通、ローン枠が多い人優先　(3)はできれば避けたい客
でも物件が高額になればなるほど、(1)(2)の客は少なくなります。
買い替えでも一端代金をローンで組んで支払ってくれればいいのですが
そこまで自己資金の潤沢な人は少ないでしょう。

仮に
普通に契約（ローン条項抜きで）契約していたら、もし物件売却できずに
代金を支払えなかった場合は、
「違約金」を払うことになります。（ですからそういう無茶させちゃいかんと
行政は目をひからせる）
違約とは　(1)売主が期限までに建物を引き渡さない
　　　　　　(2)買主が期限までに代金を支払わない
ことがそれにあたります。
すみません。家が売れなかったんで支払いは今しばらく待ってください・・・
それは販売側も困るのです。

よく完成引渡し間際に「キャンセル物件」って出てくるじゃないですか。
あれって、たいていは着替えで、停止条件付契約していて物件が売れなかった
ケースです。

＞こんな方法があるとはモデルル－ムでは一切説明がないものですから
というか、１９９０年までは、マンション転がしといってこれが主流。
４０平米の１ＬＤからはじめて１００平米の４ＬＤＫまで、地価の値上がりを
利用して買い替えで資産大きくするのが当然だった時代があります。
代金の一部に現在の住まいの売却代金を当てる人には、こういう契約を
必ずしなさい。というのが売主の義務なわけですよ。

＞双方で協議の上、目標価格や期間を決めるというのは、いつ決めるのでしょうか？

これから、新築マンションの購入の売買契約を結ぶときに
付帯条件として
甲（買主）は乙（売主）の指定する媒介により、期限（普通２～３ヶ月）までに、
別記（所在地　マンション名　号室　面積）不動産を、目標価格○○○円で
売却することを約す。
ただし期限までに売却できなかった時は、協議によりさらに価格を定めこれを
更新することができる。
という内容の文言が入ります。
このとき、今の物件の限度をたとえば３８００万円とかきめますが、最初仲介は
４０８０万円あたりから売りに出して、下げていきます。
でも３ヶ月たってその値段で売れないときは、どうしますか？
と聞いてきます。
３６８０万円でいいから売ってくれというか、それ以下で売りたくないか決めます。
後者なら、契約は無条件キャンセルになります。
とりあえず、業者がこの価格なら売れるという値段を出して３ヶ月は頑張ってみる
という仕組みです。


ちなみに、今この時期に買い替えができる（=手持ち物件の売却価格が
残債割れしていない）人は大変少ないです。
質問者様は長くお住まいのよい物件をお持ちなのですね。

No.5 回答者： raise 回答日時： 2005/04/18 21:03

国土交通省がそんなことまで指導するのでしょうか？

ちょっと考えにくいですね。
取引の安全性というより、販売業者の姿勢に問題がある
と思います。

販売する方としては、購入の契約後に、売却ができなけ
れば、予定していた買い替え充当金が不足し、解約にな
る恐れもあるので、早く売却の方も確定したいのだと
思います。

タイミングについては、地域によってはまだこの先価格
が下がる傾向も見受けられるので、仮に１年後に売却を
すると、たとえ売れても想定していた売却価格を下回り
買い替えが成立しなくなる可能性もありますから、現在
見込んでいる売却価格を確保するなら、早い売却に越し
たことはないでしょう。

どちらにしても引渡がかなり先のようですから、１回の
引越でうまく資金のデリバリーまで行うことはかなり難
しいのではないかと思います。

最終的に売れない場合は、業者買取の話を出して来ると
思いますが、その場合は現在想定している価格よりかな
り安くなると思っていた方が良いです。

マンション販売業者と、物件の売却を担当する仲介業者
とでは、売却価格や引渡のタイミングなど、そのあたり
の感覚が全然違いますので注意が必要です。

こういうトラブルもありますし、かなり先になって解約
されると困るので、販売会社によっては買い替えのお客
さんは取り組まない会社もあるほどです。

販売会社の営業マンは、仲介の仕組みがあまりわかって
いない人もいるので、具体的には紹介された仲介業者に
突っ込んでみる方が、話が早そうな気がします。

No.4 回答者： fukuryu- 回答日時： 2005/04/18 13:04

>「資金計画に現在の住まいの売却を当てている場合、すぐに売却して資金化するように国土交通省の指導が入っている」と説明されたのですが、これって本当でしょうか？

ごめんなさい、この部分は自信が無いのですが、私は聞いた事がありません。
(私が勉強不足なだけかもしれないです)

>新しい物件の販売会社にしてみたら、契約者がとっとと今の住まいを売却して現金化してくれるのが望ましいのでしょうが、国土交通省がそのような指導をしてる？のですか？

先の書き込みにもありましたが、売主としては買い替え特約による契約解除が怖いのです。

電話で聞いてみては如何でしょう？
名乗る必要も無いですし、即答が得られると思いますよ。

>また、系列のXX社で専任契約をしないと本当にならないのか？と思っています。説明書資料の「売却の流れ」にはそのように書いてありますが、専任契約をどこと結び、いつ売却活動しようが、私の自由なのでは？と思うのですが。

おっしゃる通りです。

個人的な意見ですが、一般の人は何も知らないと言った考えで、自社とその系列で根こそぎ利益を得ようといった意図がありありですね。

今は変な業者よりよっぽど知識を持ったお客さんが多いのに・・・・


>そして、すぐ売却活動して、すぐ買い手がついたら、当方は賃貸に引っ越さないとならず、費用が発生します（持ち家をわざわざ売却して、１年半もなぜ賃貸生活をしなければならないのだ！と思っています）。

売却条件として、引き渡しは「いつ」と指定できるので、必ずしも賃貸生活とは限りませんが、可能性はあります。

営業の人間が信用できないからと言って、物件が悪いとは限りませんし、総合的に判断されるべきだと思います。

この回答へのお礼

国交省の指導の件は前の方の回答でわかりました。

「売主としては買い替え特約による契約解除が怖いのです。」とありますが、買い替え特約について結び方や注意点などありましたらぜひアドバイスお願いします。

ちなみに、当方は現在の住まいにローン残がなく、早々と売却して賃貸となると賃貸料がもったいないですし、現在、近くで数百世帯の大型新築物件が売られているので、今すぐ売却となると中古は損であると近所の不動産屋からは言われています。そのため、せめてその数百世帯の販売が終わってから売却活動に入りたいと思っていますが、モデルルームも系列のXX社も「抽選に当たったらすぐ売却活動」しなければいけないと言っています。そうではない買い替え特約をつけられればと思っていますが、相手もそうはさせまい、と頑張ってくるのでしょうか？

お礼日時：2005/04/19 01:41

No.3 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/04/18 10:11

＞こんなことも知らないでマンションを買おうとされているのか・

すみません。ちょっと言い過ぎましたね（＾＾；

お許しくださいませ。

No.2 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/04/18 09:44

失礼ながら、こんなことも知らないでマンションを買おうとされているのか・・と驚いています。

買い替えならば当然の契約内容です。
売買契約は、双方の協議です。
契約書の内容を十分に吟味して相手を話し合いをして納得できなければ契約しないということです。
ただし、不動産業界の慣例というか普通の売買形態について常識的なことは知っておくべきです。

買い替えの場合、
(1)買い替えが成立した場合に於いてのみ、新築物件の売買契約が
　成立する「買い替え特約」をつけるケース

(2)ローンや資金に余裕があり、購入後、ゆっくり住居を売却するケース
　これは、ローン条項は別にして、普通の契約

おもに、この２種類ですね。
たとえば、５０００万円の物件を買う時点での資金計画を
１）ローン　　３２００万円
２）自己資金　キャッシュ　３００万円
３）現在居住のマンション売却代金から残債等を引いたもの　　1500万円

とします。
ご本人のローン枠は、４０００万円程度の場合、(1)しか考えられません
が本人ローン枠が　５０００万円近くあれば
(2)の方法も可能です。

ローン枠が少ない段階で、(2)を選択すると金融機関のローン審査ではね
られる可能性が大です。
そうなれば、いくら、売るから大丈夫といっても銀行は貸しません。
先に売って代価を確定しないと、もし代金返済が滞ったらこまります。

国土交通省の指導は
金のない人に、今ある家を売れば買えますから・・と無理な購入を
すすめてはいけませんよ。という指導です。
その場合は「停止条件付契約」
つまり、持ち家が売れなかったら、契約は白紙撤回にしなさい
という「マンション販売側には厳しい」条件付の契約をしろという
「指導」です。

これを、「買い替え特約」ともいいます。
つまり、まず売りに出してみて、目標価格で売れたら、マンション購入して
くださいね。という契約です。
そのためには
(1)仲介を販売会社の指定する１社にしぼる専任媒介
(2)目標価格を協議できめて一定期間に売れない場合は　購入契約キャンセル可能

こういう条件です。きわめて一般的な方法です。
これに不満な場合は、別に十分な自己資金を自分で調達することです。

この回答へのお礼

ありがとうございました。「買い替え特約」については勉強不足で知りませんでした。

当方ではXX社と専任契約をするのはイヤだというわけではないのですが、今の住まいを売却する時期について「抽選に当たったらすぐ」資金化しないと国交省がうるさいだのとモデルルームの販売員と一緒になって言うので、本当か？？と思い皆さんに質問させていただいた次第です。

貴台の回答にあります、
「買い替えが成立した場合に於いてのみ、新築物件の売買契約が成立する「買い替え特約」をつけるケース（目標価格を協議できめて一定期間に売れない場合は　購入契約キャンセル可能）」
というのは、私にとって有利なものですが、この特約は私がつけたければ、必ずつけて契約できるのでしょうか？こんな方法があるとはモデルル－ムでは一切説明がないものですから（相手の立場になれば、当然といえば当然か・・・）。
双方で協議の上、目標価格や期間を決めるというのは、いつ決めるのでしょうか？

お礼日時：2005/04/19 01:37

No.1 回答者： umedama 回答日時： 2005/04/18 01:06

当方はバブル終末に買い替えをしました。

通常はまずは専任契約。それでも買い手が見つからなければ業者を広げる。ただし、お宅との話は、専任契約をしている会社。手数料の関係ではないですか？

すくに手放すように言われその通りにしました。その時はまだ、みながバブル終末に気がついていないときでした。
購入先の担当者が、仲介。また、同じマンション内に借家を見つけてきました。

新しいマンションに入居時には、バブル完全に崩壊。買い替えが出来ずにキャンセルとなった物件が2割。空家だらけのマンションでした。値下げして売る訳にも行かず、２年位かかって、全室完売。ただし、得意先の企業に無理を言って買い取ってもらったらしく、そちらの会社の社宅です。（笑）今でも１割以上が社宅です。

今では、そんなに経済が変化することは無いと思われますが、個々の経済状態は本人すら読めない・・・かと。
あなたの所がきちんと不動産を処分できないことには、頭金も出てこない可能性が。最後には、契約不成立・・・これを業者は恐れているのだと思います。