見積もりをもらわずに建築確認申請

Question

建築条件付き土地で参考プランでの見積りから間取り変更、変更後の見積もりを一切もらわずに売主がどのような金額状況か分かっていないまま建築確認申請を出されると説明義務違反にあたりますか？
それを理由に解約は可能なのでしょうか？

mofl · Accepted Answer

再々。
あなたに責任は無い。
自分を責める必要も無い。
多数の契約をこなし、多数の受注をしてきた業者の暴走だ。
確認申請は建築士の資格所持者が代理人として申請をした。
モラルハザードを遵守していない、建築士の風上にも置けない。

弁護士相談をするなら、時間枠が限られており、それこそ愚痴を交えるとあっという間にタイムオーバーとなる。
説明は簡潔、かつ、正確に。
まず、今までのことを時系列にまとめること。
わかる範囲で、最初にアポを取った時期から今までの打ち合わせの概略（日付入り）、確認申請の経緯など。
確認申請については、もし処分されて済証が交付されていたら、管轄の特定行政庁（建築予定地の自治体）で「建築計画概要書」なる書類を入手しておくとベスト。
（建築計画概要書の写しの交付申請、少しお金がかかる。これは建築主本人だけじゃなく赤の他人の第三者でも、外人でも子供でも誰でも交付申請できるので。）
これには計画の概要、配置図、処分の履歴として申請を受け付けた日付、確認処分をした日付などがあるため、いつ業者が動いたかを把握できる。
（たぶん、こんな業者なら確認済証なんて自社で保管し建築主に渡さないだろうから）

あとは自分か聞きたいこと、これからどうしたいか、この後に起こると予想されること（業者側の対応）、業者の情報（社名・担当部署の所在地・担当者名・連絡先など）、箇条書きにして話し合うテーブルに乗せて、一つ一つ指差しながら弁護士と相談すると時間のロスを防げる。

それに手元の契約書などを用意、相談枠が50分としたら、最初の10分で出来事を説明する速度で。
弁護士はアタマがいいので、相談者の悩みは一発で把握してくれるよ。

それと、業者にはストップかけておいてね。
そうしないと手配を進めてしまうので、ストップ後の業者の進行は自己責任とさせられるよう。

まだ工事の見積もりも出ていない、つまり、質問者さんの利益（＝受ける可能性のある損失額）が正確に出せない。
そのため弁護士への成功報酬額が不明だが、精算しての出直しならば、数十万で着手金＋成功報酬でイケるなら、場合によっては、だが、、、
後の対応を弁護士に一任する、もあるからね。
土地建物で総額5000万の「事業」と仮定すれば、ほんの１〜２%の「経費」だ。
そこらも弁護士と話をしてごらん。

うまく悪縁が切れますよう。

mofl · Answer

No.2だが、補足を拝見。
質問者さん、この質問とこの補足、つまり、今の疑問や疑念、このままなら疑惑から不信へと繋がることを、正直に業者へ伝えてごらん。
信頼関係が無いと家は建てられない。
長丁場だからね。

レスがあり、やっと質問をした理由が把握できた。
質問文、補足、あなたの不安を表している。
これから弁護士事務所へ相談とのこと、一般的な法律相談だと弁護士は定型の法律の解釈でしか答えない（答えられない）ので、その後に動くのは結局あなた自身で、となる。
解約の交渉も。

業者は顧問弁護士を抱えているため訴訟は怖くない。

つまり、今回の失敗は双方の話し合い不足が発端では？
業者には業者の言い分もあろう、そこらをぶっちゃけ話し合う。

質問者さん、どうしたいの？と聞いたよね。
解約一直線なら仕方ない、できるだけ痛みの少ない方法を弁護士から教授受けることだ。
だが、今までの流れで不信感はあるが、結果オーライで希望の家が建つのなら、それはそれでいい、と考えられないの？

後者であれば、家族全員で業者と話し合ってみ。
相手を責めたり個人攻撃で追い込むのではなく、自分の気持ちを吐くことだ。

個人的には建築に携わる者として、業者の説明不足は否めない。
かつ、夢を持ってマイホームを建てようと考えているクライアントに、こんな思いをさせてはいけない。
ここ１点については、業者は唾棄されるべき。
だが解約からのゴタゴタは質問者さんへのデメリットも大きいよね。

建築条件付きとのこと、おそらくその契約方法は珍しいものじゃない。
たぶん土地を購入することとその後に必ず建物を建てるとの仮契約のようなものでしょ。
自分の身内も建築条件付きを検討したが、あまり自由度が無いことと、立地が良くないので見送った経験がある。

建築条件付きは難しい案件と思うよ。
特にこのように先行して仮契約を結ばなければならないし、クライアントはこれで足かせと感じる場合もあるだろう。

辞めな、と勧めるのは簡単。
だが、今回のトラブルは後戻りのできない手抜き工事なんかじゃない。
まだ始まってもいない。

確認申請は放置していい。
済証の交付後でもいくらでも対応できる。
ゆえ、繰り返し。
行政手続きは無視しなさい。
大切なのは、建てたい家が建てられるのか？だ。
業者がフライングで確認申請をしたとしても、済証が交付されたとしても、それにとらわれることはない。
計画変更でも、取り止め申請からあらためての確認申請でも、どうとでもなる。
確認申請した内容で建てなければ、は無いんだ。

ここで確認申請をあらためて考えよう。
建築基準法での工事着手前の手続きとお話しした。
確認申請は許可じゃない。
申請。
建築主が申請をし、その内容が建築基準法その他審査対象法令に合致していれば「合法であることを確認した」との返事が来る。
これが確認済証なわけ。
「これで合法だよね、ちょっと確認して」
と申請、
「御意、確認済み」
と返る、これだけだ。
だから確認申請であり、手元に戻るのが確認済証。
取り止めるなら
「工事は始めずに計画を取り止めるからね」
「OK」
これだけ。
一方的に届け出るだけで戻る書類は無い。
この手続き中、確認処分をした特定行政庁、または指定確認検査機関には何ら強制力は無いんだ。
建築主の意向だけ。

工事取り止め届は紙切れ一枚出して終わり。
建築主である質問者さんが業者にナイショで出すこともできる。
ただし、契約をしているのに業者にナイショで勝手に取り止め届を出したら大変なトラブルに発展するけど。

だから。
確認申請をしたことは手数料の発生のみ、それを踏まえて今後考えることはクライアントとして目的の家が建つかどうかだけだ。
「もうこの内容で確認済証を受けているので。」
と訂正を渋られたら
「お前らが勝手に先走っただけだろ。
俺はそれが最終決定なんて言ってはいない。」
くらいでいい、
確認申請をした設計内容は間取り含めて無視して話を進めて構わない。
ところで工事請負契約の前の、今の仮契約（この言葉が適切かはわからないか）に時間的制限ってあるの？
そこに余裕があるのなら、疑念を全て吐き出しての仕切りなおしだ。
この仕切りなおしが解約でも、それはそれで仕方ない。
工事代金の総額を提示しないまま行政手続きに入る業者が一方的に悪い（ありえない）。

あと。
必ず先に予算の上限を伝えておいてね。

momo-kumo · Answer

>契約前に三ヶ月以内に決める必要性を聞いたところ何ヶ月でも大丈夫との返答をいただき、ならばと契約をしたのですが実際には解約が出来ないとのことです。
これは、契約時の需要事項説明に記載されているのですか？

>待っている間に申請をすると言われ同意しました。
>また申請後に変更出ない部分についての詳細な説明もなく
建築確認申請に同意してしまってるのでは？
建築確認では居室の採光なども審査されるので、間取りや窓の大きさも決まっていないといけません。
まあ、申請後の変更も可能ですか、追加コストがかかります。

mofl · Answer

https://oshiete.goo.ne.jp/qa/13946781.html
これ？
一切のレスが無いけど…

＞説明義務違反にあたりますか？
＞それを理由に解約は可能なのでしょうか？

それは無理でしょ。
説明義務違反、この質問だけではわからないよね。
先方は説明した、と言うだろうし。

で、確認申請では建築主＝質問者の署名＆捺印が必須なわけ。
委任状に自筆の署名と捺印。
これを業者が勝手にした、なら、有印私文書偽造及び同行使、刑事犯罪だ。
だけど署名したよね。
捺印したよね。

前の質問にも答えているが、この流れは異常だ。
契約していなければ実施設計の完成品は無い。
実施設計が完成していなければ＝設計図書ができていなければ確認申請ができるはずない。

だが、業者がフライングしたのは悪意からではなく、おそらくだが、施主と話し合った結果のはず。
１番は工期。
着工が遅れれば資材の高騰で今の予算ではできない、完成も遅れる、などの話を含めて。
先行して確認申請を済ませ確認済証を受け取る、これで法的にはいつでも工事に入れるわけ。

済証を取り地業を開始、ここでは内装などなら後からでも変更できるよね。
問題があるとしたら、質問者がこれで契約をしない（or破棄）こと。
おそらく訴訟に発展するよ。

質問者、どうしたいの？
今までの打ち合わせでどんな話し合いをしたわけ？
ここで悠長に赤の他人に意見を聞くのではなく、業者と早急に話し合うことしか無いでしょ。
済証が取れたら下請けの手配や資材の発注など、どんどん段取りを進めていくからね。

契約をし、工事を始めたいなら、今のままで問題はない（と、結果オーライを期待したい）。
間取りが変わる＝面積や高さが変わるなら、後からまとめて計画変更をすればいい。
もちろん地業を始めたら基礎の位置も動かせないので変更できることは限定される。

解約は可能か？なら、解約とはすでに契約をしているわけ？
ならその契約の内容は？
手元の契約書を読み込み解約の条件を確かめること。

特段の理由無く契約したものを解約なら相応のペナルティは覚悟だからね。
確認申請には現地調査や行政との折衝なども含まれるため、業者としてはかなりの人的労力を使っているよ。
使用可能な資材の確認、材料の規格の問い合わせとかも。
今でも金額ベースで数十万はかかっている。
手配を済ませ着工してしまえば間違いなく７桁になるからね。

繰り返し、どうしたいの？
まだ希望を全部まとめていない、なら、早急に希望の設計を詰めることだ。

大変な差異が出たら、いったん確認済証の取り止め申請をし、二度手間になるが、あらためての確認申請もある。

このあたり、前にも回答をしたが、行政手続きと民事契約は別個のもの。
行政への申請なんて（極論）放置してもいい。
だが業者は手間がかかった分、違約金として請求するからね。

teabeer · Answer

何の説明？確認申請は建主が申請してることになってます。

見積もりをもらわずに建築確認申請

再々。

No.2だが、補足を拝見。

>契約前に三ヶ月以内に決める必要性を聞いたところ何ヶ月でも大丈夫との返答をいただき、ならばと契約をしたのですが実際には解約が出来ないとのことです。

何の説明？確認申請は建主が申請してることになってます。

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