アパート経営で空室だらけで自己破産をするしかなくて相続税の納税猶予をしていて土地が売れない場合

アパート経営で空室だらけで自己破産をするしかなくて相続税の納税猶予をしていて土地を売りたくても売れない場合、自己破産は出来ますか？免責されますか？
失礼します。アパート経営で空室だらけで苦しんでいます。父が始めたアパート経営の連帯保証人になっています。父は他界しており、返済義務があるのは私のみです。
アパートは30年のフルローンで一括借り上げ、サブリース契約です。家賃収入イコール借金返済で自己資金はゼロに近いです。貯金はありません。満室であればキャッシュフローは微々たる黒字になります。ですが現状は空室だらけで、毎月大幅な赤字です。返済は毎月あり、待ってはくれません。その赤字の分は自己資金を切り崩して補填するしかありません。貯金はありませんが、年金が月に12万あります。そこから補填に回すしかありませんが、全く追いつかず返済が滞りそうです。
ローンは残り12年で、残債は約8800万です。相続した土地を売却してそれを返済に回せと思われるでしょう。ですが土地は相続税の納税猶予をしてしまっています。田んぼですが、納税猶予をすると相続税の納税をするまでは土地を売却出来ない決まりになっています。田んぼで農業を20年間すれば納税猶予は免除されますが、残り10年近くあります。納税猶予は税金が雪だるま式に膨れる仕様で相続税の支払い額は現在3000万を超えています。とても払えません。ですから田んぼを売却する為には納税猶予を乗り切るしかないと思います。米作りの利益は少なく、空室補填に回そうにも全く足りません。
本題に移ります。
このような場合、自己破産は可能なのでしょうか？自己破産では免責が最たる目的です。免責は許可されますか？
任意売却をしようにも多額の債務が残りますし、納税猶予で詰みそうな現状でそれでも自己破産する方法はあるのでしょうか？
返済が滞り、放っておいたとして競売に出されても納税猶予をしている田んぼは売れるのでしょうか？
非常に悩んでいます。宜しくお願い致します。

No.6 回答者： larme001 回答日時： 2025/05/08 11:32

個別具体的ケースによる判断なので、それだけではなんともと言う感じでしょう。

そもそもサブリース契約は色々と問題があるものも多いし、あなたの選択肢が自己破産だけかはその契約の具体的内容とかローン残債やアパートの売却見込みなどにも大きく関わってきます。

すなわち、弁護士でも不動産を専門にしてる人じゃないとなかなか明確な助言は難しいともいます。とりあえず、この手の不動産サブリースは社会問題化してるので専門としてる弁護士に相談するしかないのでは。

No.5 回答者： 世のため人のため 回答日時： 2025/05/08 06:13

本当にお困りのようですので、

金融機関の立場・目線からアドバイスをさせていただきます。

なお。自己破産、免責については既に妥当な回答がございますので、わたくしとしては追加回答はいたしませんので。

サブリースについては、平成初期のバブル経済崩壊後、既に様々な問題が露呈しておりますが、特にダメなのは、金融機関から丸抱えで融資を受けるフルローンの場合ですね。

例えば、過去の融資実績をみると、【土地は元々自己所有地で、頭金も一応あり、建物（アパート）建設資金だけ融資を受ける】ということであれば、だいたい失敗せずに完済まで至っていることが多いですね。

ところが、一方で、頭金もほとんどなく、土地も建物もすべて融資資金で対応しようとしたような事案であれば、わたくしの肌感覚としては、かなりの確率で失敗しております。

といいますのは、だいたいそういう人は、サブリース業者の言いなりになって、【建物老朽化に伴う空室リスク】を全く考えていないか、軽視している場合が多いからですね。
すなわち、いずれ建物が老朽化してくれば、他の新築賃貸物件に入居者が集中し、老朽化物件の賃貸料を引き下げても徐々に入居者が集まらなくなり、空室が顕著になってきて、結局は返済に窮してくるんですよね。

お気の毒ですが、
今回の場合も、既に納税猶予をしているようであれば、金融機関への月々の返済も延滞気味でしょうし、新規融資は受けられない状況でしょうから、早めに見切りをつけられることをお勧めいたします。

いずれ、長期延滞（概ね６か月以上延滞）の状況になれば、融資した金融機関としては不良債権として、担保物件やその他所有物件の任意売却を進めようとしてくるはずですので。

No.4 回答者： それ私がお答え致します。 回答日時： 2025/05/07 13:40

おそらく、お父様がアパート経営初期の家賃収入を生活費などに使い込んでしまったのでしょう。

本来であれば、新築時の家賃収入が安定しているうちに、ローンの返済額を増やして早期返済を目指すべきでした。なぜなら、たとえ家賃保証があったとしても、アパートは30年も経てば文化住宅と同様の扱いとなり、資産価値も家賃収入も大きく下がってしまうからです。

そのうえ、築古物件は固定資産税や外壁塗装などの修繕費も重くのしかかり、収支はますます悪化します。したがって、築古アパートや収益が下がってきた賃貸物件は、利回り（収益性）を明示して、収益物件として投資家に売却を図るのが有効な戦略となります。

とはいえ、現在の深刻な状況を踏まえると、自己破産の申立ては可能であり、免責も認められる可能性が高いと考えられます。借金の原因が浪費や不正ではなく、ご家族の相続とアパート経営によるものである以上、裁判所も理解を示しやすいといえます。

ただし、相続税の納税猶予中の土地に関しては注意が必要です。自己破産しても納税猶予による税金は免責の対象とはならず、引き続き支払い義務が残ることになります。さらに、破産管財人が田んぼを換価（売却）することになれば納税猶予が取り消され、その時点で相続税が確定し、滞納扱いになる可能性も高まります。

つまり、自己破産によってローンなどの債務からは解放される可能性がある一方で、相続税に関する問題は別途慎重な対応が必要です。このように複雑な事情が絡む場合には、税理士と破産に詳しい弁護士の両方に相談し、生活再建に向けた最善の道を見つけることが何より重要です。地方では、立地条件のあまり良くない土地にアパートを建てて賃貸経営を始めるというのは、決して珍しい話ではありません。思うように入居者が集まらなかったり、修繕費や税金の負担が重くのしかかってしまったりと、厳しい現実に直面されている方は多くいらっしゃいます。

それでも、過去を悔やむよりも、今できる最善の道を一歩ずつ進んでいくことが大切です。どうか、めげずに頑張ってください。必ず、あなたの生活を立て直すための道は見つかります。

この回答へのお礼

詳しく教えてくださり有難うございます。
破産管財人が田んぼを換価することになれば納税猶予が取り消され、その時点で相続税が確定し、滞納扱いになるのですね。初めて知りました。
農地は市街化区域の田んぼで利子税の割合が高いです。3000万を超える相続税が確定すれば到底払えないので滞納扱いになり、免責もされずに詰むのだと思いました。非常に怖いです。可能な限り破産を回避する方向で動くしかないと思いました。

お礼日時：2025/05/07 15:05

No.3 回答者： どちてオジサン 回答日時： 2025/05/07 10:34

ローンは免責可能ですが、税金は対象外なので残ります。

破産管財人が農地を換価（売却）することになれば納税猶予は取り消されますが、その瞬間、相続税が確定し滞納となる可能性が高いです。

こんなところで素人に質問してないで、役所の無料法律相談とかに行って自分の状況がどんな事になってるのか教えてもらったほうが良いですよ？

この回答へのお礼

有難うございます。
破産管財人が農地を換価することになれば相続税が確定し滞納となるのは知りませんでした。愕然としました。可能な限り破産を回避する方法で頑張るしかないと思いました。

お礼日時：2025/05/07 15:11

No.2 回答者： poco_2 回答日時： 2025/05/07 10:31

法律のプロに相談した方がいいと思います。

ひとまず法テラスで聞いてみてはいかがでしょう？
https://www.houterasu.or.jp/

あと、「空室だらけ」がなんとかならないのか、ですね。
不動産会社と相談はされてますか？
価格を下げれば入居が見込めるのか、あるいはそれ以外に問題があるのか。
積極的に紹介してもらうためにも不動産会社とのコミュニケーションは必要と思いますが。

No.1 回答者： sugi1 回答日時： 2025/05/07 10:16

市の無料法律相談などで相談されてはいかがでしょう