現在、両親と同居中ですが、経済的なこと、将来的なことを考えて、このたび家の買い替えをすることにしました。現在、住んでいる家(土地)は、隣にあるレジャー施設か、マンションデベロッパーが興味を持っており、両者とも検討中です。不動産屋に仲介を依頼する前に、話がまとまりそうなのですが、このときどの時点で不動産屋に入ってもらえばいいのでしょうか。また、次に購入する家は探している最中で、買い替えをうまくやらなければ譲渡税が発生すると聞きました。さらに、将来的な相続税対策も含め、税理士にも入ってもらわなければと考えています。そこで、「どの時点で」「どのような人に携わってもらい」、「何をすればよいのでしょうか」。

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A 回答 (1件)

 相手業者にも不動産売買についての有資格者がいるでしょうから、こちらでお金をかけて不動産屋さんに仲介してもらわなくても、良いかと思います。

価格の点や、登記にかかる経費負担ですとか、ご自分で仲介者を依頼したほうが有利であるならば、相手との話がまとまった段階で、こちらは***不動産に手続きを依頼する旨、相手に伝えればよいかと思います。

 買い替えに伴う税金関係につきましては、下記URLに色々な事例がありますので、参照してみてください。また、相続に関しても、親名義との関係でしょうが、同ページに出ていますので、参考にしてください。税金に関しては、市町村役場の税務担当や税務署で、いつでも相談に乗ってくれます。

 新築時に、相続を考慮して所有者名義を決めると良いのではないでしょうか。いろいろなパターンを想定して、税金対策を考えてみてください。

参考URL:http://www.taxanser.nta.go.jp/3355.HTM
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この回答へのお礼

ずいぶん時間がたったあとのお礼で申し訳ありません。結局、現在のところ土地の売却を進めているところで、その話がまだ固まっていないので、話は止まってしまっています。アドバイスいただいた点にはよい知識となりました。どうもありがとうございました。

お礼日時:2002/04/07 16:33

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Q対策として備えたく教えていただければありがたいです

私はとある宿泊施設で働いているものです。とあるお一人でお越しのお客様が連日にわたり他のお客様(不特定ですが楽しく談笑されている方達)に恫喝し、ここは静かに楽しむ所だ!馬鹿じゃないかなどといいつつも、御自身は大声で歌を歌われ、何度か、ご不満についてお伺いしてもなんでもないと仰るので諦めていたのですが、他のお客様とついにトラブルを起こし、いろいろとお話になるうち激昂され私もいままでの行為にたいしても如何なものか?と申しあげましたところ、保健所や町役場や郵便局(なぜ?)に通報し、相手にされないとわかると今度は警察に私の名前を通報しコイツは凶悪だから指名手配されていないか?などと問い合わせ、今度はNHK、地元紙にまで連絡。これって私は泣き寝入りするしかないのでしょうか?訴えを起こそうという気持ちはないのですがこのような性格をした方にいままで会った事もないので、今後何かされるとも限らないので理論武装か法律ではこのような形で迎え撃つ事ができないか、教えていただける方お願いいたします。、

Aベストアンサー

施設の利用規約に
「他の宿泊客と、トラブルを起こした場合は宿泊を拒否します」
「その場合は、連泊の予約があってもキャンセル扱いとし、キャンセル料金を請求させていただきます」
上記を書いてあれば、他の客に「恫喝」をした場合には利用拒否ができます。

>保健所や町役場や郵便局(なぜ?)に通報し、相手にされないとわかると今度は警察に私の名前を通報しコイツは凶悪だから指名手配されていないか?などと問い合わせ、

ここまでくれば、「迷惑行為に関する防止条例」に抵触する可能性がでてきます。
施設に関しては「偽計威力業務妨害罪」が視野にはいります。

この客は、他の施設でも同じ事をしており、従業員・施設に対して「因縁」をつけて「宿泊費」を負けさせては出て行くことを繰り返していると感じます。

Q入社後、精神障害者手帳の交付を受けた場合、会社に届けをしまければいけませんか。

 今の会社(大企業)に入社後、精神障害者手帳の交付を受けました。今までどおり、仕事もできず、休んだりし、人事評価は、最低です。もちろん給与も下がりました。もうすぐ50代で、リストラの対象と言われています。
 会社(総務課?)に、障害者手帳を持っている事を、伝えれば、配慮してもらえるでしょうか。(仕事上の配慮や、解雇されないなど)
 よろしくお願いします。正社員です。

Aベストアンサー

こんにちは。
まず私も持っている障害者手帳についてですが、届け出をする必要がありません。あるとすれば年末調整時に本人が障害者という欄に記載をしていて会社が障害者雇用事業所として登録をしているケースです。
年末調整時に記載しなくても確定申告をすれば同等の控除が受けられるので会社に秘密にすることは可能です。

で、なぜ精神障害者手帳を交付されるような事態になったかについては分かりませんが、手帳を交付されると言うことは医師の治療を1年半以上は受けているはず。ならば仕事ができず休んだりすることを悩んでスパイラル的に苦しむより医師の診断を仰ぎ休職を願い出てみてはいかがでしょう。傷病手当金の対象にもなります。
その上で復職に向けて治療に専念することをおすすめします。
障害者手帳は印籠ではないので大して配慮が期待できないばかりか下手をすると厄介者と見られかねません。障害者の受け皿のある余力のある企業ならともかく、障害者には冷たい状況です。
これは企業の大小にかかわらずある偏見です。

経験から言えば人事評価に影響のあるほど症状がひどいのであれば産業医の診断を得て休職するのが最善かと思います。
質問の内容から察しますとかなりリストラのプレッシャーがありそうですね。心の安静の面から言ってもとても安心して治療が受けられる感じではない気がします。薬の副作用から眠気や集中力を欠いたりしていませんか?今まで通りなんとか仕事をしたい意欲はよく分かりますが、かえって逆の結果が出てしまわないかとても心配です。

こんにちは。
まず私も持っている障害者手帳についてですが、届け出をする必要がありません。あるとすれば年末調整時に本人が障害者という欄に記載をしていて会社が障害者雇用事業所として登録をしているケースです。
年末調整時に記載しなくても確定申告をすれば同等の控除が受けられるので会社に秘密にすることは可能です。

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Q時効は訴状を提出した時点と、訴状が到達した時点とどちらで停止するのか

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裁判所に訴状を提出した時点で時効が停止する、
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普通の方法で訴状が送達できない場合、
書留に付する方法で送達して、その発送日をもって
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なので教えて

Aベストアンサー

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とありますので、提起した時です。
送達とは記載されていません。

期限内に提起したのに、裁判所の手続きが遅れて時効になるなんて、常識で考えても、、、、

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数年前、亡父の遺産で実家を相続しました。当時相続人は5名で円満に協議は終了。その家には兄嫁一家が30年弱住んでいます。(父存命中は同居、しかし生活費の多くは父が負担)相続人でない兄嫁は分割協議終了後にその家は自分のものだと主張し協議のやり直しを言ってきたり 最近では勝手に家を建て替えようとしているらしいのです。(私の承諾なしには不可ですが 裏の手を使ったら???)そうなるとそこで起業したい気持ちを抑える私としてはもう我慢せずに彼女たちにその家屋を立ち退いてもらいのですが どのように話を勧めればいいでしょうか?法律的にどのような問題点と解決策があるか教えてください。よろしくお願いします。相続当時弁護士に彼女たちには居住権は発生しないと聞きました。
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1.「居住権」という言葉は、民法や借地借家法では使わないのですが、その家屋に居住する権利には、通常、家屋の「所有権」に基づくもの、借地借家法で保護される「借家権(賃借権)」に基づくもの、「使用借権(使用貸借)」にもとづくもの等があります。

 確かに、相続時にご相談された弁護士が言うように、「兄嫁」には「所有権」や「借家権(賃借権)」に基づきこの家屋に居住する権利はないと思います。
 しかし、「使用借権」に基づいて「兄嫁」がこの家屋に居住できる可能性について、十分、反論できるように準備しておくべきだと思います。

2.賃貸借に比べ、使用借権は弱い権利であり、借地借家法(※平成4年以前なら借家法)の保護もありません。
 しかし、使用借権を有する権利者に対して、家屋の所有者が「借家をすぐに返して出ていけ」とは言えないと思います。

 家屋の所有者からの返還請求に対して、契約に定めた目的に従い使用収益を終っていないと主張して(民法597条2項)返還請求を拒否することが可能だと思います。
 あるいは、家屋の返還時期が到来しているとしても、使用借権を有する権利者は、所有者の明渡請求を“権利の濫用”(民法1条3項)として排斥する主張をすることが考えられます。

3.当初、「父」と「兄の家族」は父所有の家屋に同居していたということですから、「父」と「兄」との間には親子関係でよく見られる家屋の使用貸借契約が成立していたと考えられます。そして、使用貸借は借主の死亡により終了しますから(民法599条)、「兄」の死亡により、「兄」が父所有の家屋を借りる使用貸借契約は終了したことになります。使用借権は相続されないので、「兄」の使用借権は、「兄嫁」が相続することはありません。
 しかし、このとき、「父」と「兄嫁」との間で、父からこの家屋に住んでも良いという申し出があり、兄嫁がこれに同意したら、この時点で「父」と「兄嫁」との間で新たに、この家屋の使用貸借契約が結ばれたと考えることができます(契約は、口頭でも効力あり)。

 民法の条文によれば、「使用貸借は貸主の死亡で効力を失う」とは書いてないので、「父(貸主)」が死亡しても、「兄嫁」の使用貸借契約は有効ということになります。
 家屋の使用貸借契約が終了するのは、当事者同士が合意した場合のほか、家屋が消滅したとき(=貸借の目的物が無くなったとき)か、借主すなわち「兄嫁」が死亡したときになると思います。

4.ひとつ最高裁の判例を紹介します。今回の事案と直接関係はないのですが、「内縁の夫婦がその共有する不動産を居住又は共同事業のために共同で使用してきたときは、その一方が死亡した後は他方が右不動産を単独で使用する旨の合意が成立していたものと推認される。」として、使用貸借の存在を認め、相続人の賃料支払い請求を棄却したというものです。平成10年2月26日最高裁判決から。
 下記、参考URLに貼っておきます。

5.確かに、所有権に基づいて裁判所に建物明け渡しを請求することはできますが、必ずしもその主張が認められるというものではないと思います(賃貸借による家賃不払いなら、債務不履行で簡単に認められると思うが…)。
 兄嫁が、父と家屋の使用貸借契約を締結していたということを主張してきた場合、裁判所が簡単に明け渡しを認めるか疑問です。
 裁判所が、兄嫁の家屋に対する使用借権を認め、固定資産税相当分を質問者さんに支払え(=この場合でも賃貸借ではなく、使用貸借です)という判決を出す可能性もゼロではないと思います。

 なお、質問文に「兄嫁が、勝手に家を建て替えようとしているらしい」と書かれていましたが、「兄嫁」が借りているのは家屋であり、土地ではありませんから、家屋の所有者に無断で使用貸借の目的物に変更を加えた場合は、債務不履行(民法415条)で契約解除が可能です(このときには、兄嫁に出ていってもらうことができると思います)。

参考URL:http://courtdomino2.courts.go.jp/schanrei.nsf/VM2/2373B2F9DD560B4649256A8500311D96?OPENDOCUMENT

1.「居住権」という言葉は、民法や借地借家法では使わないのですが、その家屋に居住する権利には、通常、家屋の「所有権」に基づくもの、借地借家法で保護される「借家権(賃借権)」に基づくもの、「使用借権(使用貸借)」にもとづくもの等があります。

 確かに、相続時にご相談された弁護士が言うように、「兄嫁」には「所有権」や「借家権(賃借権)」に基づきこの家屋に居住する権利はないと思います。
 しかし、「使用借権」に基づいて「兄嫁」がこの家屋に居住できる可能性について、十分、反論で...続きを読む

Q不動産運用のアドバイスを受けれる専門家

いま、自社ビルの空き部屋(以前までテナントとして貸していた)を使って、SOHO向けのレンタルオフィスを運営しようと計画しております。

店子の数も増えるだろうし、レンタルオフィスという性質上トラブル等の発生も予想されるため、契約やその後の店子への対応に関して折に触れアドバイスを受けれる専門家を探しています。

運営のノウハウなどは不動産屋が適当だとは思いますが、契約などに関しては不動産に強い司法書士などがいらっしゃるのでしょうか?今まで法律の専門家と相対したことはないのですが、「かばちたれ」の世界のように気軽に相談できるものなのでしょうか?

もしくは、不動産運用に関して他にアドバイスを受けれる専門家にはどのような方がいらっしゃるのでしょうか?

Aベストアンサー

しっかりした不動産会社であれば、契約等法的な助言も含めて委託管理を引き受けてくれると思いますが・・・。
レンタルオフィスに関する下記サイトを参照してみて、他の助っ人が必要かどうか再考されたらいかがでしようか・・・。

参考URL:http://www.ro-net.jp/knowhow/01_1.html


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