祖父の土地から退去しなければいけないのでしょうか？

３２年程前に、私の祖父（母の実父）の土地に私の両親が家を建てました。
建物は私の父（他界）名義です。
借地等の契約は交わしておりませんし、借地料の支払も一度もありません。
しかし、３２年間、市役所からの土地建物の固定資産税の納付書は私の父宛に届き、父の他界後は母が現在も払っています。（土地の税金は祖父宛に届き祖父が納付すべき？）。
数年前から、高齢（９５才）の祖父と同居の母の弟夫婦が近い将来、祖父の土地からの退去を求めています。（祖父の意向と話してますが確認はしておりません。）

現在は母が独りで暮らしており、３０年以上暮らした住み慣れた土地ですし、生前父が家族の為に、苦労して建てた家です。立ち退きたくありません。

土地の所有者である祖父の意向であれば退去しなければいけないのでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： matthewee 回答日時： 2005/09/22 22:57

１．もし、質問文が「『祖父』は、『母』に対して建物撤去及び土地明け渡しを請求できるか」という内容であれば、母と祖父との間に土地利用権に関する借地契約（有償の賃貸借または無償の使用貸借）がなければ、「祖父は請求できる」というのが回答になると思います。

　逆に言えば、母と祖父との間に土地利用権に関して、無償の使用貸借契約があれば「使用借権」により、「祖父はその土地に家屋が存在する限り請求できない」というのが回答になると思います（質問文に地代を支払っていないと書かれていたので、有償の借地契約は省略）。

※質問者さんにとっては厳しい回答かもしれませんが、相手の主張を正確に理解したほうが正しい対策も立てられると思います（記号「※」は、私の感想です）。

２．質問文に「借地料の支払も一度もありません」と書かれていますので、父が建てた家屋は、祖父の土地を無償の使用貸借（民法５９３条）により借地していたものと思われます。
　有償の賃貸借ではないので、借地法（＝平成４年以降は新法の借地借家法）で保護される「借地権」は、この建物にはないということになります。

　なお、「３２年間、父と母が土地と建物の固定資産税の納付をしてきた」と書かれていますが、固定資産税額を納付していただけでは経済的に適正な地代とは認められず、使用貸借であることに変わりはありません。適正な地代（年額）とは、概ね固定資産税額（年額）の３倍以上と考えられています（＝相続税法でも同じ結論です）。
　したがって、この事実をもって、借地権と同等の強い土地利用権を主張することはできません（＝借地権なら相続できます）。

３．使用貸借は借り主の死亡により、その効力を失います（民法５９９条）から、父が亡くなられた時点で、土地の借地契約は消滅したと考えられます。
　それ以後、父所有の家屋は相続人のうち誰かが相続するのですが、名義が父のままでしたら今、家屋は相続人の共有の状態にあります。

　家屋の土地利用権については、父の死によって祖父との使用貸借契約は消滅しているのですから、本来なら、この時点で父の相続人は、祖父から求められれば、建物撤去及び土地明け渡しをしなければならなかったと思います。

　しかし、現実には、そのとき祖父は請求しなかったのでしょう。もし、このとき、祖父が母に対して、「土地は今まで通り使っていいから」と家屋の敷地として使うことを承諾していれば（＝たとえ口頭であっても契約は成立します）、母と祖父との間で新たに、土地に関して使用貸借契約が結ばれたと考えることができると思います（※母は、「祖父から土地の使用の承諾を受けた」と信じ込めばいい。祖父が実の娘に厳しいことは言わないだろうから）。

　母と祖父との間に、土地の使用貸借契約があれば（＝口頭で十分）、家屋がその土地に存在する限り、あるいは、祖父が生存する限り、母は土地を明け渡す必要はありません。無償の使用貸借とはいえ、目的を達成するまでは貸し主は返還を求められないのです。この場合の目的とは、家屋の敷地として土地を利用することですから、家屋が存在する限り祖父は「建物をどかせ。土地を返せ。」とは言えないのです。

４．しかし、祖父が亡くなられたときは、土地の使用貸借契約は消滅しますから、このときは、母は相続人として（＝母は祖父の実子だから）土地の相続を受けられるよう、母の弟と遺産分割の協議をするべきです。
　祖父の相続人は、祖父の妻、祖父の実子、養子です（子が亡くなっていれば孫が代襲相続します）。
　このとき、ひとつ気になるのが、祖父が遺言で「土地は母の弟に相続させる」と書いていた場合です。この場合には、母は遺留分（民法１０２８条）を主張して、母の弟と争うことになるかもしれません。

この回答へのお礼

とても丁寧なご回答ありがとうございます。

祖父と話し合いが必要ですね。しかし、祖父も高齢の為にどこまで判断能力があるのか心配です。母の兄弟を含めて話し合いが必要なのかもしれませんね。私の母は病気を患って現在判断能力が欠如しています。（クモ膜下出血で療養中）。
相続について相談できる適切な専門は司法書士さんでしょうか？知識が少なくてすみません。

お礼日時：2005/09/24 12:00

No.3 回答者： matthewee 回答日時： 2005/09/24 21:28

　相続に関して、それぞれの分野において専門知識を持っている有資格者として、弁護士、司法書士、行政書士、税理士があります。

また、家庭裁判所も事案によっては相談に応じてくれると思います。

　さて、上記の有資格者のうち司法書士は主として不動産の登記、行政書士は主として遺産分割協議書の作成、税理士は主として相続税の税務申告書類の作成を、それぞれ報酬を得て行うことができますが、これらの業務は基本的に、相続人間で争いがない場合に手続きを代行することができることになっています（なお、これらの専門家は自分の得意分野に特化していることもあるので、相続は苦手＝経験がない＝ということもあるようです）。

　もちろん、相続に特化している専門家の場合には、その資格の業務範囲を超えて広範な知識を持っていることもあるので、資格名にこだわらず相続問題の相談をしたほうがいいこともあると思います。

　一般的に言えば、相続人間で、相続について争いがあるのなら、最終的には裁判に発展することも想定されるので、この場合には弁護士以外、報酬を得て法律相談や代理交渉を行うことはできません（弁護士以外が報酬を得て行えば、弁護士法７２条違反に問われる）。

　祖父やお母さんの判断能力に不安を感じられており、将来、相続問題（トラブル）に進展する可能性があると思われるなら、やはり弁護士に相談されたほうがいいと思います。

　弁護士に相談するといっても、いきなり法律問題の解決を正式依頼するわけではありません。正式以来なら着手金として１０万円以上、そのほか実費と成功報酬を請求されます。
　まず、予約の上、１時間程度の法律相談をされて、弁護士との相性を確認されながら、今後、もっともお母さんや質問者さんにとってよいと思われる解決策を探っていくべきだと思います。

　祖父や親戚と話し合いの機会を持つ前に、できれば弁護士と１時間程度の法律相談をして基礎知識（＝特に祖父やお母さんの判断能力について）を得られたほうがいいように思います。
　また、借地の問題はとても難しいのです。質問文の限られた情報だけで回答を書いているので、重要な条件を見落としているおそれもあります。具体的に、地元の弁護士に相談されたほうが確実な回答が返ってきます。

　ご相談先として、東京の場合には弁護士会が運営している「法律相談センター」があります（下記、参考URL参照）。「有料相談」の相談料は、原則として30分以内5,250円（消費税込）で15分毎に延長料金2,625円（消費税込）を基本としているそうです。
http://www.horitsu-sodan.jp/
　お住まいの都道府県の弁護士会にも同様の窓口があると思いますので、「法律相談センター」ＨＰなどもご参考にされて、探してみて下さい。

　それともうひとつ。最高裁ＨＰから相続に関するページを下記に貼っておきます。左側INDEXから「家事事件について」を開いて下さい。後見人や相続、遺言など家庭裁判所が関与する手続きについて概略が書かれています。
http://courtdomino2.courts.go.jp/home.nsf

この回答へのお礼

この度は丁寧なアドバイス頂きありがとうございました！お礼のお返事遅くなりまして、大変申し訳ありません。地域の法律相談等数カ所探しました。近々相談に伺う予定です。解決方法を見つけるよう努力して行きたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2005/10/06 09:40

No.1 回答者： koisikawa 回答日時： 2005/09/20 17:36

お母さんは何人兄弟ですか？

　おばあさんが亡くなっていれば、相続は、お爺さんの子達に発生します。

　そうすれば、母上の相続権があるので、出て行く必要は無いと思われます。（土地は母のものになり、建物は父から母に相続されているでしょうから）

　また、３２年間の税金の支払いは実績となると思われます。
　不快でしょうが、ねばってましょう。