主人と元妻と共有(二分の一ずつ)のマンションがあります。
この物件を、時価評価額から元妻の持分を計算して買い取る予定でいますが、
時価評価額を出す方法がわからないので教えて下さい。

固定資産評価証明書を取り寄せたところ、
家屋・・・550万
土地・・・1350万
という価格になっていました。

時価評価額というのは固定資産評価証明書に記載された価格で
間違い無いのでしょうか?
その他に時価評価額を出す方法などがありましたら教えて下さい。
宜しくお願いします。

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A 回答 (2件)

不動産鑑定士に依頼して時価を算定してもらうということが


費用はかかりますが、お互い納得を得やすいのではないでしょうか?

最寄りの不動産鑑定事務所にご相談なされると良いと思います。
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売買における時価とは、その地域での通常の取引価格とされます。


新聞などでは、固定資産の評価額は、取引上の時価の約3割ぐらいだと言われていますが。
マンションであれば、そこのマンションか、近辺のマンションで同程度の物件の売買価格を参考にして、納得できるところで決められるといいでしょう。
あまりにも、取り引きされている時価と食い違いがあると、低廉譲渡として贈与税がかかる場合があります。
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Aベストアンサー

ああ、そうか少しご質問の意味を勘違いして受け取っていた上に回答も課おかしいですね。すいません。

まず、

>建物のみの時価の計算法(減価償却当考慮しての)は、どの様なものなのでしょうか?

ですが厳密にはちょっと面倒です。
まずその建物の構造はもとより、事業用なのかどうか、更には用途毎に耐用年数が変わります。事業用で無い場合は法定耐用年数の1.5倍で計算します。減価償却には定額法を用います。

耐用年数毎に定額法の償却率が定められていますので、その数字を使い、

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が毎年の減価償却の金額で、あとはこれに年数をかけてもとの取得金額から差し引けば、建物の現在価値が出てきます。

ご質問の建物が住宅用で賃貸に使う、つまり事業用として考えると耐用年数は47年で、償却率は0.022ですか、築20年であれば、減価償却は792万、つまり残存価値は1208万となります。

法定耐用年数はかなり細かく分かれているのでどれに該当するのかは調べてください。わからなければ地元税務署でもよいと思います。

建物の取得費とはこの減価償却を差し引いた金額を先の回答の譲渡所得の計算に当てはめます。

ああ、そうか少しご質問の意味を勘違いして受け取っていた上に回答も課おかしいですね。すいません。

まず、

>建物のみの時価の計算法(減価償却当考慮しての)は、どの様なものなのでしょうか?

ですが厳密にはちょっと面倒です。
まずその建物の構造はもとより、事業用なのかどうか、更には用途毎に耐用年数が変わります。事業用で無い場合は法定耐用年数の1.5倍で計算します。減価償却には定額法を用います。

耐用年数毎に定額法の償却率が定められていますので、その数字を使い、

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Q不動産(建物)売却時の時価とは?節税したい!

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ちなみに、物件は軽量鉄骨築5年、55m2x4戸、取得価格2700万、帳簿価格2300万、固定資産評価額1200万。安けりゃ消費税も節税できるが、贈与税を掛けられたら一発で飛んでしまう。

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Aベストアンサー

時価は一義的な方法で算定できるものではないと思います。
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ただし、税務署では時価がいくらとは事前には絶対に言いませんので、そこを問いつめるのは無駄です。

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Aベストアンサー

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Q時価格の調べ方

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Aベストアンサー

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皆さんへ

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当該物件の賃貸借契約は確認しますが、もし、ある工事内容が貸し主の責に帰すものである
という場合は私どもの資産にはならないので、資産計上しなくてよいという理解で
よろしいでしょうか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 不動産賃貸業を営んでおります。

 「それ以外にもいくつか改修工事」ですか。

 質問者さんが具体的に何をなさったのか、規模はどれくらいかなど書いてないのではっきりはわかりませんが、税務署・県など課税機関はおそらく「資産計上すべき」ものと判断することでしょう。


 実例ですが、うちのテナントが内装を換えました。そしたら、「不動産取得税」の課税通知がうちに来ました。

 うちは1円も出していないのに、また、うちは何も取得していない(テナントが退去の時原状に復して退去する)のに、取得税を払うわけにいきません。

 うちが取得税を払うと、なにを「もらったか」ということになって、贈与税(会社なので正しくは法人税になりますが)がかかります。で、取得税を払うわけにいかないのでした。

 県(最初からテナントに出してもらってもOKと言っていた)やテナントと話し合った末、テナントに出してもらいましたが、テナントはテナントで、税理士から償却資産に計上させられているらしいのです。

 (が、内装分うちの固定資産税も上がってるみたいなんですねぇ。どうも、二重に課税されている気がするのですが、内装がよくなると固定資産税も上がるんだそうです。固定資産税とはそういうものなのだそうです)

 閑話休題

 とまれ、テナントは、自分でやった内装(不動産ではない!)について「不動産取得税」を払わせられ、且つ、償却資産に計上させられています。

 したがって、工事内容や規模がわかりませんので断言はできませんが、質問者さんも、償却資産に計上すべきであり、県が把握すれば「不動産取得税」が課される危険もありますね、というのが回答です。

 ちなみに、資産計上すべき支出には、10万円基準、30万円基準(特例)ほか、何種類か基準があります。

 関心があったら、その基準適用については大家にどうしているか、お尋ねになることをお勧めします。工事実体を知っている大家に聞いた方が的確な説明をしてくれるでしょうから。
 

 不動産賃貸業を営んでおります。

 「それ以外にもいくつか改修工事」ですか。

 質問者さんが具体的に何をなさったのか、規模はどれくらいかなど書いてないのではっきりはわかりませんが、税務署・県など課税機関はおそらく「資産計上すべき」ものと判断することでしょう。


 実例ですが、うちのテナントが内装を換えました。そしたら、「不動産取得税」の課税通知がうちに来ました。

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