主人と元妻と共有(二分の一ずつ)のマンションがあります。
この物件を、時価評価額から元妻の持分を計算して買い取る予定でいますが、
時価評価額を出す方法がわからないので教えて下さい。

固定資産評価証明書を取り寄せたところ、
家屋・・・550万
土地・・・1350万
という価格になっていました。

時価評価額というのは固定資産評価証明書に記載された価格で
間違い無いのでしょうか?
その他に時価評価額を出す方法などがありましたら教えて下さい。
宜しくお願いします。

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A 回答 (2件)

不動産鑑定士に依頼して時価を算定してもらうということが


費用はかかりますが、お互い納得を得やすいのではないでしょうか?

最寄りの不動産鑑定事務所にご相談なされると良いと思います。
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売買における時価とは、その地域での通常の取引価格とされます。


新聞などでは、固定資産の評価額は、取引上の時価の約3割ぐらいだと言われていますが。
マンションであれば、そこのマンションか、近辺のマンションで同程度の物件の売買価格を参考にして、納得できるところで決められるといいでしょう。
あまりにも、取り引きされている時価と食い違いがあると、低廉譲渡として贈与税がかかる場合があります。
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Q路線価の割戻しについて

時価を算出する際、一つの方法として
路線価を×0.8をして割り戻す方法があると
聞いたことがあるのですが、この方法は
正しいのでしょうか?

また、上記の方法が正しいとした場合、
固定資産税評価額しか分からない場合、
固定資産税評価額からいきなり時価を算出することは
できないのでしょうか?
固定資産税評価額→路線価→時価という
流れで時価を求めなければならないのでしょうか?

Aベストアンサー

計算式は、相続税の路線価÷0.8=時価です。
話されてる内容は間違いないです。更に時価というのは「時の価格です」価格時点といいます。相続税の路線価はその年の1月1日の価格です。年の途中の時価を出すためには、時点修正という時期のずれを補正する必要があります。

相続税の路線価÷0.8×時点修正率=(今の)時価
となります。

次に相続税の路線価が付されていない地域もあります(国土面積からするとこちらの方が広いと思います)。この場合、固定資産税評価額から求めるのもいい考えですが、固定資産税にも路線価があります。ネットで見ることもできますし、役所で閲覧することもできます。こちらの割り戻す数値(評価割合)は0.7です。また、固定の路線価の価格時点はわかりにくければ役所で電話でも教えてくれます。

固定の路線価÷0.7×時点修正率=(今の)時価
となります。

最後に時点修正率の出し方ですが、付近の(1)地価公示・1月1日(2)地価調査・7月1日(3)地価動向調査・4月11月の1日を参考に計算します。
ちょっと難しいですが、感覚的に固定資産税評価額→路線価→時価という流れをつかんでおられれば出来ると思います。

計算式は、相続税の路線価÷0.8=時価です。
話されてる内容は間違いないです。更に時価というのは「時の価格です」価格時点といいます。相続税の路線価はその年の1月1日の価格です。年の途中の時価を出すためには、時点修正という時期のずれを補正する必要があります。

相続税の路線価÷0.8×時点修正率=(今の)時価
となります。

次に相続税の路線価が付されていない地域もあります(国土面積からするとこちらの方が広いと思います)。この場合、固定資産税評価額から求めるのもいい考えですが、...続きを読む

Qマンションの相続登記申請における登記証明書と固定資産評価証明書の相違について

マンションの相続登記を自分で実施しようと悪戦苦闘しています。
必要書類を集めている中で、登記証明書に記載されていないマンションの集会室と自転車置き場が固定資産評価証明書に記載されていました。これは、登記漏れなのでしょうか。また、相続登記申請にあたっての不動産の表示、課税価格に集会室と自転車置き場も含める必要があるのでしょうか。
どうかよろしくお願いします。

Aベストアンサー

マンションの登記の基本を押さえておきましょう。
まず、共用部分は登記することが出来ません。たとえば、エントランスの部分や廊下です。自転車置き場は、一見建物のように見えても、壁が一部であったりしますと、不動産登記法では、建物と認められないことがありますので、登記されていません。これらは、共用部分として、登記をしなくても、相続登記をすれば、第三者に対抗することが出来ます。そこで、登記所で登記される事項を証明した登記証明書(正確には登記事項証明書)には、それらは登記されていません。
 集会場は、建物として認められますが、マンションの全体の所有者の共有ですので、マンション全体のために「共用部分である旨の登記」が
なされているはずです。また、自転車置き場が建物と認めれるときには同じように共用部分である旨の登記がなされているはずです。
 これに対して、固定資産税の対象は、登記法で定義する建物とは別の解釈です。
ご質問の内容は、相続登記をしたい。ということですので。
その登記の対象は、登記所に記録されている区分建物の一室と思いますので、登記事項証明書に記載されている内容について、相続登記をすればよいです。固定資産評価証明書は、関係がありません。
 ここでの回答は、区分建物として登記されている、マンション全棟の登記ではなく、その一室ということでお答えしています。

マンションの登記の基本を押さえておきましょう。
まず、共用部分は登記することが出来ません。たとえば、エントランスの部分や廊下です。自転車置き場は、一見建物のように見えても、壁が一部であったりしますと、不動産登記法では、建物と認められないことがありますので、登記されていません。これらは、共用部分として、登記をしなくても、相続登記をすれば、第三者に対抗することが出来ます。そこで、登記所で登記される事項を証明した登記証明書(正確には登記事項証明書)には、それらは登記されていませ...続きを読む

Q土地の評価と路線価について

土地を相続する際、路線価に基づいて評価するのが一般的です。
そして、その路線価というのは、実際の取引価額の約7割程度になっています。

そこでなんですが、土地については、実際の取引価額自体を測定することが困難な気がします。なぜなら、土地については、二つとして同じものはなく、さらに、取引をする当事者間による合意で売買価額がいくらでも上下してしまうからです。
たとえば、その人の経済状況などの立場によって、「売りたい人が、買いたい人に土地を売る価額」と、「売りたくない人が、買いたい人に土地を売る価額」は、まったく異なります。

つまり、いいたいことは、相続財産の時価って何だと思いますか?ということです。
また、時価の話はさておき、仮にも売買価額が判明しているにもかかわらず、その70%にする必要があるのでしょうか?

Aベストアンサー

時価ってのは、取引があってそのときに両者で合意する価格なので、定価とちがいますよね。 ヤフオクで同じ商品がでていても、2,3日違うだけで落札価格が違うのと同じことです。

なぜ税金を払うとき、公的に定められた価格をベースにするのか?というところが疑問なんですよね。

それは、税金をきちんと取りたいから。 です。つまり、恣意的・人造的な動機付けがあるためです。 
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まあ、日本の税制は他国に比べて規則が細かすぎて、納税者になにも考えさせないようになっているところからして、問題だと思っています。今回のご質問の核心は、そこに通じるものがあると思います。

Q私道の固定資産評価額

たぶん行政書士の方にお聞きすればすぐに分かるのかも知れないのですが・・・。
登記をするために固定資産評価証明書を取ったのですが、私道については「非課税」と記載されており、評価額が分かりません。私道の不動産評価額はどうやって調べたら良いのでしょうか?
私道の登記にも登記税を払わないといけないのでしょうか。自分のために利用もできないのに・・・。

Aベストアンサー

>私道の不動産評価額はどうやって調べたら良いのでしょうか?

 その場合は、近傍宅地価格の30/100が私道の価格になりますので、固定資産評価証明書にその私道の近傍宅地価格を記載して貰って下さい。通常、1m2あたり金何円と記載されます。例えば、近傍宅地評価が1m2あたり金10万円で、その私道の地積が30m2だとすると、「10万円×30/100×30=90万円」がその私道の価格になります。
 なお、都税事務所の場合、近傍宅地評価を出してくれませんので、どこの宅地の評価を使用すればよいか、登記官に相談して下さい。

>私道の登記にも登記税を払わないといけないのでしょうか。自分のために利用もできないのに・・・。

 登録免許税の納付が非課税になる場合は除いて、登録免許税は納付する必要はあります。(最低額は、1000円です。)

>たぶん行政書士の方にお聞きすればすぐに分かるのかも知れないのですが・・・。

 行政書士ではなく、司法書士です。

Q土地の時価について

・地価と土地の時価
・公示価格、基準地価格、路線価、固定資産評価基準
・不動産評価基準
という用語について、(1)それぞれ意味、(2)列挙した用語の横のつながりと縦のつながり、がいまいちわかりませんので、教えてください。

Aベストアンサー

 土地の実勢価格は実際に売買出来る額です、不動産屋と相談してください。土地によりまちまちとなるでしょう。

 公示価格などは一物四価で検索してみてください。

 欲しい土地があっても実勢でしか買えませんし、売却しようにも実勢でしか売れないと考えれば良いでしょう。所詮一点物ですから、全国一律の何かの基準があるわけではありません。

Q路線価または固定資産評価額

相続において土地の価格を求める場合に
路線価または固定資産評価額のどちらを
私用すべきかどなたかお教えください。
この場合、任意で選択できるものでしょうか?

Aベストアンサー

任意で選択できる訳ではありません。

正確には、「路線価方式」か、固定資産税評価額に倍率を乗じる「倍率方式」のいずれかとなります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4602.htm

基本的には、路線価が付されている所は、路線価により評価し、路線価が付されていない所は、倍率方式による事となります。
(そもそも、評価倍率表に、路線価が付されている所には「路線」と表示され、倍率は書かれていません。)
路線価等は、下記サイトで見る事ができますので、ご参考にされて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

Q路線価について

路線価について
路線価には2つあり、目安として公示価格の約8割が相続税の路線価で約7割が固定資産税の路線価と聞いています。この2つの路線価が逆転している場合、市役所に解消して貰うことは可能でしょうか。

Aベストアンサー

> 2つの路線価は、近くにある同じ宅地の公示価格(同じ価格)が基本にあり、

公示地は、まず国がいくつか選定し、それじゃ少ないので都道府県が増やして、
それでも少ないので市町村が独自に選定します。

税務署もこのような流れで管内に公示地を設定するのかもしれませんが、
市町村が公示地(標準宅地)を設定する場合は税務署の公示地を一切考慮しません。
ですので、同じ路線であっても比準元の公示地は異なる可能性があります。

> そこから離れた場所の路線価の評価の基準が違っているので、

おっしゃるとおりです。
鑑定士がその路線を鑑定する際には評価調書を作成しますが、
鑑定する目的(固定資産税 or 相続税)によって付加する条件が異なるはずです。

例えば、固定資産評価では家屋の連単が重要になるかもしれないけれども、
相続税評価では周りが更地でも評価が下がらないとか。
(鑑定士ではないので、このような条件があるかはわかりません)

その評価調書を情報公開請求で得られれば、なぜ差がついたのかわかるかもしれません。

Q固定資産評価証明書

固定資産評価証明書でだいたいの価値わかりますか?

Aベストアンサー

わかるといえば分ります。
国土交通省地価公示は近隣地が公表されていますよね。
国税庁の路線価も公表されています。
こちらはもっとこまかくその土地まで計算できます。
公示価格の土地も計算できますよね。
それと証明書の数値でほぼ価格は決められますよね。
あとは実勢価格で修正します。
それぞれ中値を当てはめればそれが価値です。
売れるか売れないかは運でしかないですから、
その価格の2-3割デスカウントすると即日完売となります。

Q相続税申告時、適用される路線価格の年度は?

土地を相続する場合の路線価格ですが、どの時点の路線価格を適用するのでしょうか?申告時に発表されている路線価格でしょうか?死亡時点で発表されている路線価格でしょうか?素人でよく分かりません。たとえば5月に死亡で8月に申請する場合は7月の発表路線価格でしょうか?

Aベストアンサー

相続開始時(被相続人の死亡日)の属する年の路線価のはずです。
したがって、申告は路線価の発表を待つ必要があるはずです。

私の場合、発表前の最新をもって試算を行い、申告は発表を待ちました。

Q固定資産税評価証明書は必要でしょうか?

数年前に他界した父の名義のままになっている土地と家を、母の名義に変更します。色々と今調べているところですが、必要書類として「固定資産税評価証明書」と書いてあるものをよく見かけます。これは必ず必要なのでしょうか?それとも、「登記申請書」の課税価格や登録免許税を計算するためだけに必要なのでしょうか?

昨年5月位に市役所から送られてきた「固定資産税の納税通知書」というのが母の手元にあるようなので「課税標準」の数字などもそれを見てわかるようであれば証明書はとらなくてもよいのかな?と思って質問しました。

申請は3月までに行う予定です。(司法書士に依頼する予定はいまのところありません。)

どなたか、詳しい方教えてください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

登録免許税の算定のもととなる課税価格を「証明するため」に評価証明書が必要です。

なお、登記所によっては「登記のために使用する評価証明書・評価額通知書」交付のための請求用紙を備え付けてあるところもあります。
法務局に行って登記用の評価証明書交付申請書があるかどうかについて聞いてみてもいいでしょう。

ちなみにこの評価額通知書は「公用」扱いになりますので無料です。
自分で評価証明書を取得した場合には手数料がかかります。

なお、司法書士に依頼するつもりはないとのことですが、3月7日より新不動産登記法が施行され登記手続きが大きく変わります。
それまでに済ませるのであればかまいませんが、それ以後になると必要書類・作成書類が異なってきますので、ご注意下さい。

また、4月1日以降になると新年度の評価証明書が必要となるのはおわかりですね。


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