競売物件の所有権移転の時期

Question

私は賃貸の管理会社のものです。今回うちで管理している物件が競売によって落札され貸主が変わることになりました。俗に言うオーナーチェンジです。競落者は過日代金全額を納め、引き続き私たちが物件の管理を引き受けることになり、所有権移転を主張しています。旧オーナーは弁護士から私に連絡をいれさせ、競落者が裁判所に対して引渡しの申し立てを行いこの受理がされるまでは、この収益物件から生ずる賃料は自分たちのものだと主張しています。管理会社として、賃料を回収するいきさつ上、現在お預かりしていますが、まだ登記上は所有者変更がされていません。真の所有者は今の時点でどちらなのか、また、所有権移転したとみなす時点はどの時点でしょうか。お預かりしている賃料を生産する日が１０日の木曜日ですが、このままではどちらにお渡ししても疑義を生じてしまうような気がして不安です。

loranx · Accepted Answer

読違いもあるかもしれませんが、一意見として参考になればと思います。

結論：「支払日」に登記名義人へ支払えば免責される。

理由：この問題はそもそも所有権の帰属は問題にならないと思います。どちらに支払えば質問者さんが「免責されるか」そこがポイントだと思います。（所有権の帰属はどうでも良い）

本件の場合確かに＃１さんがおっしゃる様に代金を支払った瞬間に所有権は移転しますし、当事者同士なので対抗要件は不要です。
しかし、賃借人（＝弁済者）としては所有権は移ったが、登記がない場合に２重払いの危険を避ける為に、（所有権があっても）登記が無ければ賃料請求ができないという判例（原則）があります。

譲渡手段が一般売買か競売かの違いはありますが、
一般の場合も厳密に言えば意志の合致した時に所有権が移転しますが、上記の判例により賃料請求には登記が要求されていますし、取得手段が競売だから保護要件には該当しないというのは些か無理があると思いますし、そのような先例や判例は無かったと思います。
以前賃料を旧所有者（登記名義人）に支払ったとして、
新所有者が賃料不払いを理由に契約解除と明渡請求訴訟を起こしましたが登記の不備を理由に棄却された判例があります。
それらを考えると支払期日に登記がある方に払った方が良いと思われます。逆に言うと新所有者は登記がなければ賃料を請求する根拠が無いという事です。

またこの賃料を供託する事は出来ないのではと思います。
この場合供託原因は債権者不確知になると思いますが、もしこの原因で供託できるとすると上記の判例の意味がなくなりますし、毎回賃貸人の交代時に供託を認める事になります。つまり真正な債権者が誰か分からないとは言えないという事です。

tk-kubota · Answer

lanleadさんの、ご質問のタイトルをそのまま回答するとすれば「買受人が残代金を裁判所に納めた時です。」と云うのが正解です。
でも、本文では「私は賃貸の管理会社のものです。」「現在お預かりしています」「このままではどちらにお渡ししても疑義を生じてしまうような気」などからみて、lanleadさんは自己の責任を回避するための質問のようです。
そうだとすれば、「代金納付の日であっても、登記の日であっても、支払日に登記名義人に、であっても、それを境に分配するだけで、責任が全て回避するとは限りません。」と思います。
何故なら、lanleadさん、賃借人、旧所有者とそれぞれ賃料取立契約が成立していたとしても、買受人とは何らの契約はなさそうです。
ですから、lanleadさんが賃借人の利益を考えるならば賃借人を供託者として不受理または、その、おそれを原因として供託すべきです。
もっとも、買受人が、旧所有者の権利義務を承継していて、承継に異議がなければ供託の必要ありません。受け取るのですから。その場合、代金納付の日を境に精算していいと思います。
実務でも、そうしています。

tk-kubota · Answer

その弁護士の云う「引渡を受けるまでは旧所有者に賃料請求権があ。」は、おかしいです。
そうかと云って、買受人（「落札者」は古い）は代金納付した時点で、賃料を受領することができるかと云うと、そうではありません。
その競売は何の権利行使か、抵当権実行なら、賃借人との関係、などなと権利関係が、明らかにならない限り、「買受人が代金納付した時点で、精算（新旧分ける。）」と云うことだけでは危険です。
買受人が法律上旧所有者の権利義務を承継しているか、新たに契約していない限り代金納付時を境に法務局に供託すべきです。

businesslawyer · Answer

強制執行により、競売物件を買い受けた買受人は、その代金納付時に所有権を取得する（民事執行法第79条）事になります。これは登記の有無には関係ありません。というのも、原則として不動産の所有権を第三者に主張するためには、その登記を得ていることが必要（民法177条）ですが、この場合に買受人と争っているのは、旧所有者、つまり、売主と考えられるので、当事者同士と言う事になります。買主が売主に対してその所有権を主張するためには、当事者同士ですから、民法177条に言う「第三者」に「当事者」は含まれないため、買主は売主に対して登記なくして対抗できるからです。

競売物件の所有権移転の時期

読違いもあるかもしれませんが、一意見として参考になればと思います。

lanleadさんの、ご質問のタイトルをそのまま回答するとすれば「買受人が残代金を裁判所に納めた時です。

その弁護士の云う「引渡を受けるまでは旧所有者に賃料請求権があ。

強制執行により、競売物件を買い受けた買受人は、その代金納付時に所有権を取得する（民事執行法第79条）事になります。

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