分譲マンション管理組合として、この場合どう体制を取れば良いでしょうか？

Question

理事長代行の副理事長です。
この事態に、まだ、不慣れなものでとても悩んでます。
理事長が大病で、副理事の私が、1年間理事長代行になりました。

困った点です。

2年前に、大規模修繕で大々的に給排水管更新工事・排水トラップとFRP防水更新工事が有りました。

2年目点検の報告書に、1階の賃貸住宅の住まいの浴室洗い場のFRP防水に、ボコボコの膨らみと 書いて有りました。

調査員が床下を潜った際、ビット部分(躯体)にひび割れで、砂に水滴が落ちてる後がある報告書でした。

砂の水滴が、FRP防水不良か、地震による躯体のひび割れからの結露か、分からない状態です。

管理組合としては、共有部な為、先ず、2年前に大規模修繕を行った管業者に賃貸住民のお宅の浴室床のFRP防水から、洗い場床面注入式防水剤試験注入をさせて頂きたく思います。

管業者の施工したFRPに問題無い事が立証されたら、躯体のひび割れが問題な為に 、ビビ割れは、賃貸だけではない事が分析される為、別業者に、他宅横並びで調査しなきゃならなくなります。

先ず、賃貸の居住者が「風呂も普通に入れるし、おおやけにしたく無い」と言ってます。

そこで質問させて頂きます。
①賃貸の住民に権限は無いと思ってます。

区分所有者が、この事情を知ってるかどうかも、今期管理組合は不明です。(※前回理事会は爺さんで、頓珍漢)

我がマンションを出た区分所有者に、賃貸の住民の方は嫌がってますが、と管理組合として問い合わせ話す必要があると思いますが、いかがでしょうか？

② あくまでも憶測に過ぎませんが、私見では、区分所有者もお客さん(賃貸)が嫌がってる以上、無理に調査や修理させるとなると、ヘソを曲げられ解約されかね無い為 、区分所有者が、無理に要求するとは考えにくいです。(※区分所有者の考え方次第では、財産な為に直ちに直したいと思う方もいるでしょうが。)

現在の住民の賃貸契約が切れ、空き部屋になったら考えますとなった場合、区分所有者と管理組合側で、言った・言わないにならない為、双方の約束事の【覚え書き】のような交わし書を証拠として作成する事が必要になるでしょうか？
⬇️
今期が終了し、次や次以降の管理組合にこの状況を引き継がせなきゃなりません。

管理組合に慣れてる方や、その他の方でも構わないので、①・②の事を、参考程度に教えて頂きたく思います。
ご回答よろしくお願いいたします。

suzuki0013 · Accepted Answer

前にも似たような質問をしてなかったっけ？
なんだか専門家不在で素人対応な印象が強い。
まあそれはさておき。

①賃貸入居者には権限がない
あるよ。
というか、本件では逆に管理組合には強制するような権限がない。（厳密には現段階ではナイ）
該当住戸の区分所有者と賃貸入居者に協力を要請する立場。
そして区分所有者と賃貸入居者には修繕に協力する義務がある。
ただし協力する時期については相談となり、管理組合側から速やかにという要求は必ずしも通るとは限らない。

また、賃貸入居者に対して半ば強制できるのは貸主（区分所有者）。
借主には民法（606条）で必要な修繕を拒絶できないと規定があり、賃貸借契約書にも修繕に協力する義務があると記載されているはずだからね。
おまけにいえば、賃借人が必要な修繕を拒んだ結果被害が増大したらその損害を賠償する義務が生じる可能性もある。
現状ではその可能性が高いんだから、貸主から賃貸入居者へそのリスクの点を説明するといいと思うよ。

余談ながら。
管理組合から組合員に対して、修繕に協力するように要求や放置したことで拡大した損害の賠償請求もできるのだけれど。
本件の場合、そもそも管理組合が実施した大規模修繕のミスの可能性があるので、自分がミスしたかもしれないので強制的に修理させろーーーというのはさすがに通らない。
前述の協力を要請するというのはこういうところ。
使用停止や行為停止等の話に持っていけばともかくだけど、状況的にはムリがあるからね。

現在の症状から推測して一刻を争うような緊急性は低いよね。
タイムリミットは切るにしても少し猶予を設けて、貸主から賃貸入居者を説得するようにすればいいと思うよ。
賃貸入居者が「おおやけにしたくない」という発言をしているということは、周囲の目を気にするタイプみたいだけど、「このまま放置したら隣接住戸にも漏水が広がっておおごとになるかもしれない。原因がこの部屋だとマンション中が知ることになる」とかなんとコジつけて話せばいけるのでは。

＞現在の住民の賃貸契約が切れ、空き部屋になったら考えますとなった場合、区分所有者と管理組合側で、言った・言わないにならない為、双方の約束事の【覚え書き】のような交わし書を証拠として作成する事が必要になるでしょうか？

何の目的で？
「考えます」なんてもんは覚書にもならないし、仮にそれで書面の取り交わしをしたところで法的な効力は生じない。
その当時にこういう話し合いがあったということだけ、つまり”言った・言わない”ということは証明できるので、理事長の責任回避には使える・・・かも？
でもそれ以外何の役にも立たない。

こんなもん作るよりも、どうせ書面作るなら、損傷や状況を分かりやすく明記した説明書に修繕を拒んだために生じた損害を全額賠償するという署名押印欄を設けた書面の方がまだ少しマシでは。
その書面を賃貸入居者と貸主組合員に突き付ければ、二人とも青くなって署名押印そっちのけですぐに修繕に応じるはずだから。

histrie22 · Answer

①管理規約と賃貸契約の内容次第
②現実的には無理かと

①標準管理規約では「住戸内へ立入りできる」とあり「拒否した場合に生じた損害の賠償」について記載されています

ただこれは「管理組合と区分所有者」の規約であり「区分所有者と賃借人」との規約ではありません。ただ「賃貸に出す場合は管理規約を遵守させる」ことも明記されていますので

Ａ：管理組合は区分所有者に対して、管理規約に基づく「住戸内への立ち入り」を請求することができ、Ｂ：区分所有者は「管理規約を遵守」の規定に基づいて賃借人に協力を求める、という流れになります

②「損害賠償責任を負う」というような文面になると思いますが、区分所有者に何のメリットもないので、捺印するとは思えません。

今できることは
・下の階の人に今の状況を伝える
・業者にいつまでなら補修対応が可能か確認する
・賃借人の仲介不動産会社にも状況を伝える
くらいでしょうか

rexfan · Answer

賃貸の居住者が、何故おおやけにしたくないのか理由がわかりませんが、

防水不良個所やひび割れの拡大の可能性など、
先延ばしして良い案件なのかまだ分からないのに、そのような案を出して良いのでしょうか。
さらに個別案件なら良いでしょうが他の居室も影響するのなら大規模修繕の瑕疵になります。
まずは原因究明です。個別の案件なのか修繕のミスなのか、他の住人に知られないよう約束しての調査は必要です。

分譲マンション 管理組合として、この場合どう体制を取れば良いでしょうか？

前にも似たような質問をしてなかったっけ？

①管理規約と賃貸契約の内容次第

賃貸の居住者が、何故おおやけにしたくないのか理由がわかりませんが、

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