建替えできないマンションの最終的な未来図は？

Question

2年以内に戸建・マンションどちらかの購入に動こうと思っております。
素人なりに勉強しているのですが、地方都市の特に100戸に満たない30年過ぎのマンションについては売り抜けることが絶望的かな？という結論に至りつつあるのですが、皆様のご意見を是非伺いたいのです。

修繕積立金については、「老朽化に伴い当初の3倍位になるのよー」などと詩人に聞き及ぶにつけ、マンションは適当なところで売り抜ける方か、お金に余裕のある方しか無理だなーと思いました。

｛10年から15年で外壁塗り替え・20年くらいで給配水管の修繕・取替え・30年位で大規模修繕で追徴金あり・建替えにいたっては住民5の分の4の賛成が必要で容積率・建蔽率に余裕のないものは多額の一時金あり｝

誤差は勿論あるかと思いますが、どうでしょうか？

最終的には廃墟同然のものを、大手のディベロッパーなどが区分所有分を個人から買い叩いて終わりでしょうか？


やはり資金に余裕のない私は、戸建（中古かも？）を購入してちまちま
直して行く方に傾きつつあります。

どうかお詳しい方、人気のない？地方のマンションは最終的にはどうなるのか教えて下さい。

noname#15038 · Accepted Answer

欧米と違って湿度の高い日本の風土では、コンクリート造りの建物の劣化は早いのです。だからマンションの寿命が数10年と言われるのです。
ただ建物の寿命があったとしても、現実に建替えが実行できるマンションは稀でしょうね。
すでに築40年くらいの物件で、住民が建替えはしないで大事に修繕して行く方針に決まっているところをいくつか知っています。
それらの物件はまあ、人気のある物件で廃墟にはならないのですが、住人も皆高齢化すると、建替え費用も出せないし、建替え中の一時移転先などの手配もたいへんです。
それに何より、反対する人が何人かは必ずいるものですし、その人たちを立ち退かせることが人権上、問題ないのか、立ち退かせるにしてもその費用を組合から出すなら結局、費用がかさみますしね。
またこれから、古くなったマンションを買い取って建て直すビジネスが拡大して行くようで、すでにそれを計画している業者もあります。ただしターゲットは都会限定です。地方都市はまず無理でしょう。

やはり地方でマンションは買うべきではないと思います。
マンションの資産価値は一も二もなく立地にあるのですから。

merlionXX · Answer

欧州では何百年も前に建てられた集合住宅が今でも綺麗にメンテナンスされ、ちゃんと人がすんでいるのに日本の建築のお粗末さはいったいどういうことなんでしょうねえ。

で、その日本ではマンションは30年でスラム化し、40年しかもたないようです。分譲マンションが建てられるようになってからまだ40年も経っていませんが、これからは続々居住不能のマンションが現われてくるんでしょうね。

地方都市がどこをさすのかわかりませんが、立地条件がよければ容積率を増やすことによってあまり追加資金無しに立替も可能のようですが、今後、日本の人口は減少に向かいますので実際にはなかなか難しいと思います。

walkingdic · Answer

昔の容積率に余裕のある物件ですと、老朽化したらもっと戸数を増やすとか商業施設も収用できるようにしたりして規模を大きくして建て替え、既存住民の費用負担はほとんどなく、再生できたマンションもあります。
これなどは価値の落ちない優良物件といえるでしょうね。

ただぎりぎりで作られたマンションだと厳しいですね。新築で売るときにはどうしても修繕費の積立金は最低額の見込み金額程度しか考えてないので、後から実際に行おうとすると増額修正になることは多いです。

マンションは管理を買えという言葉の通り、管理次第でかなり価値が変わるのでリスクはどうしてもあります。

確実を期すのであれば戸建の方が自由度は高いですね。
お金がなければＤＩＹで補修するとか、老朽化して建て替えが必要だけどお金がないのであれば、プレハブの安い仮設住宅をその敷地に建てるだけでも雨風はしのげます。

そういう意味で共同所有というのは窮屈ですね。

ただそういう制約があっても戸建にはない魅力があるからマンション志向の人はいるのだと思います。ご質問者がマンション志向なのでなければ、戸建の方があとで要らぬ心配をしなくて良いのではと思います。

ipa222 · Answer

分譲マンションで円満に建替ができるのは1割あれば奇跡です。
残りはスラム化したものを、解体屋が買い取って更地にするということになると思いますが、相続で所有権が相当面倒なことになっているでしょうね。

すでに古いマンションは賃貸化が進み、スラム化していますね。市街地で利便性がいいところはいいでしょうけど、住宅地のものは、大変なことになるでしょうね。

戦前の密集地の再開発ができない状況を立体化したようなものです。
日本人が共同で物事を行うことがひどく下手だということでしょうね。

公団の建替の事例によると、建替は新築の３倍コストがかかるようですね。

tk-kubota · Answer

＞建替えできないマンション

と云いますが、その理由が、
大勢の足並みが揃わない。
建坪率などの変化によって、今までと同じのが不可能。
等と、私的原因と公的原因が考えられます。
前者は区分所有法６２条で解決できます。
つまり、総会の開催で５分の４の賛成で可能です。
後者が理由ならば、その範囲内でするより他はないと思います。

theonti · Answer

あなたが調べた資料の通りです。
今もマンションの人気が高いのは、セキュリティと近隣の付き合いの煩わしさが無い、通勤と買い物などの便利さからだと思います。

木造でも手入れ次第で１００年でも持ちます。
鉄骨造・鉄筋コンクリート造などでも手入れ次第です。
自分だけのものとなれば自由です。何時でも手を加えられます。スラム化するのは、住民の意見が合わないからです。色々な法律が出来てきましたが、出来た所はテレビで放映されるほど稀です。それを考えれば自ずとどうなるかは見えてきます。

売り抜ける場合は新築を買い、１０年後の改修前とかなら良いかも知れませんが。

＜してちまちま直して＞
如何して、如何して、ちまちまなんて思っていますが、いざとなればDIYも楽しいですよ。

何れにしても、あなたが何（便利さ・煩わしさ・セキュリティ・個人の自由さ、など）を買い求められるかですね。

tk-kubota · Answer

＞管理費・積立金の不払い者が増えたり

それも区分所有法７条で解決します。
その区分所有権を競売すればいいわけです。
７条の先取特権の実行は債務名義が必要ないので（裁判する必要がない）簡単に競売できます。

＞建替え一時金は無い・行き所のない老人達が頑として動かない

それも区分所有法６３条で解決します。

＞法的に強制退去なんてことになるのでしょうか？

建て替え決議で反対しても、その区分所有権の代金は供託され、それを基として訴訟すれば、いいです。後は、執行官の強制執行で出て行ってもらいます。

要は、区分所有法をバッチシ理解すれば、これほど考えなくてもいいです。

建替えできないマンションの最終的な未来図は？

欧州では何百年も前に建てられた集合住宅が今でも綺麗にメンテナンスされ、ちゃんと人がすんでいるのに日本の建築のお粗末さはいったいどういうことなんでしょうねえ。

昔の容積率に余裕のある物件ですと、老朽化したらもっと戸数を増やすとか商業施設も収用できるようにしたりして規模を大きくして建て替え、既存住民の費用負担はほとんどなく、再生できたマンションもあります。

分譲マンションで円満に建替ができるのは1割あれば奇跡です。

欧米と違って湿度の高い日本の風土では、コンクリート造りの建物の劣化は早いのです。

＞建替えできないマンション

あなたが調べた資料の通りです。

＞管理費・積立金の不払い者が増えたり

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