変動金利か固定金利か？

今年７月で住宅ローンの固定金利の期間終了を迎えます。
今後、再度固定金利にするか変動金利に切り替えるかを選択せねばなりません。
現在の状態は下記のとおりです。

・購入2年目　
・固定金利２年型　0.8％優遇
・月々約９万円の支払い
・３５年ローン

どちらを選択するのが賢明でしょうか?
また、再度固定を選択した際の変更手数料はどれくらいかかりますか?
よろしくお願いいたします。

No.4 回答者： jayoosan 回答日時： 2006/04/16 18:59

わたしは変動も固定もどちらもギャンブルだと思います。

あるＦＰの試算によると、過去の高金利の継続期間を見てみると、高金利（たぶん4～6％を超えくらいと想像）が10年連続でつづいたことは一度もなく、それより長期で考えると日本は低金利傾向があると述べていました。
実際、数年で景気下降に入ってきました。
また各国の景気に対する懸念の傾向性は、過去にハイパーインフレを経験した欧米のインフレ懸念より、日本は景気落ち込みを心配する傾向があるそうです。

固定金利の心配は、高金利で契約してしまうと、周りの景気が落ち着いてきて、変動金利の人が金利部分も元本も減っているのに、本人は元本がなかなか減らないこと。
変動金利の心配は、好景気が長くつづき金利があがりつづけると金利負担も上がること。

さて、現在日本をみてみると、未曾有の借金をかかえこんでいます。
金利があがると、自分の首を絞める状況におちいっているともいえます。
また、バブル期およびそれ以前の昭和期のような、7～9％ほどの経済成長はもうないでしょう。
これは先進国の経済と国民生活レベルの研究で、どの国も成長期から安定期にはいるという研究から、わたしもそう考えます。

すると前回のバブル程度の金利は考えておくとしても、そんな高金利が10年以上継続するかは疑問です。
あるとしたらまだ開発の余地がいっぱいある、いまの中国くらいでしょう。
90年代景気がよかったアメリカでさえ、その後低金利にしたり、また高金利にしたりを繰り返しています。

これから日本も数年間は好景気がくると思いますので、固定金利を選ぶならいまが最後かとおもいます。
わたしは今でなければ、変動金利を選ぶことのほうが多いと思います。

No.3 回答者： fp_ekusu 回答日時： 2006/04/16 18:32

変動金利の住宅ローンは、「人生最大のギャンブル」であると考えています。

いくら払うことになるのか、確定しないまま、年収の何倍もの金額で勝負するからです。例えば、3000万円を35年間で返済した場合、各金利ごとの総支払額は、

2%・・・4170万円
3%・・・4850万円
4%・・・5580万円
5%・・・6360万円
6%・・・7180万円

となります。リスクのない全期間固定を3%とするなら、変動の平均金利が2%ですめば680万円の勝ち、5%になれば1510万円の負け、といった感じです。これに比べれば、株や競馬での少々の損得なんてかわいいものです。

金利が上昇局面であることに加え、ライフプランに悪い影響を与えないためにも、私は長期の固定金利をおすすめしていますが、それが総支払額を最低にする方法であるかどうかはわかりません。答えは、完済時に出ます。

なお、3年や5年は固定のうちに入らないと考えています。最低でも20年は固定した方がいいと思います。

参考URL：http://myhome.fpex.info/archives/cat95/post_40.h …

No.2 回答者： gontarin 回答日時： 2006/04/02 14:58

３年前に金融公庫から銀行ローンに借り換え．

３年固定の１０年ローン．
月々約２５万円の支払い．

で，今年の二月に再度固定型を選択しました．
銀行によっても違うでしょうが，手数料は５２５０円でした．

No.1 回答者： zorro 回答日時： 2006/04/02 14:55

現時点では今後金利は上昇する見込みです。

固定金利のほうが得策です。７月の時点で確認してください。