アパートローンについて教えて下さい。

Question

兄がアパート経営を始めようとしています。
3億円30年の借入期間です。

全くの素人なので、変動型にするか固定型するか悩んでいる様です。

最近は変動型にする方が増えていると聞きます。

簡単な言葉で説明いただくと、助かります。

fujic-1990 · Accepted Answer

不動産賃貸業を営んでおります。

お兄さんは変動型と固定型の金利制度は理解していて、そのうえで「どっちが得か」悩んでいるのですよね？

そうでなかったら、「やめろ」と言うところですよ。

金利の仕組みが分からない程度の知識では破綻が目に見えているからです。

ということで、変動型と固定型の違いではなく、どっちが得か、についての考えを述べます。

実際のところ、「分かりません」。
 (^_^;＼(^O^ )ペチッ!

それでは身も蓋もないので、私ならどうするかを。

（１）　当初

今後５年程度は日本の財政破綻はないと思うので、５年は変動にして様子を見たいと思います。

一般に変動のほうが固定よりも金利は安いので。

（２）　転換

今から５年～10年の間に、日本財政の破綻が見えてきそうな予感がしますので、私ならたぶんそこで固定に切り替えるんじゃないかな。

財政が破綻するのかなと思われるころになると、政府は国債の重荷を軽減するために必ずインフレ化に政策転換します。

インフレになると、今日よりも明日値段が高くなるので、今日買おう、じゃあ資金が必要だね、お金貸してよ、という話になって金利も上がります。

その時点まで変動にしておくと、際限なく高い金利へ高い金利へと上がっていくのにおつきあいさせられます。

へたをすると「もう固定はやっていません」とか言われるとどうしようもありませんので、あるうちに手を打つ必要が有ります。

他方、金利が上がるころは家賃も多少上がるでしょうが、少子化を考えると金利上昇についていけるとは思えないのです。

もちろん、金利上昇に伴って給料も上がってくればいいのですが、グローバル化によって、誰にでもできるような仕事をしている人たち、つまり一般的な日本人の給料は（下がることはあっても）上がりません。

いやなら、安い外国へ発注すればいいだけですから。

給料が上がらないのに家賃が上がったら、親と暮らそうかという話になる。

空室が増えます。とりわけ、築後15年から20年くらいの物件から空き始めます。

築30年くらいになると借金返済が終わっていますので、家賃を下げてもいいんですが、返済途中の物件は下げられない。

他方、新築物件は綺麗だし、備品も最新型なのであまり空きません。

質問者さんのお兄さんが建てようとしている物件がちょうどこの危険ゾーンの入り口にあたります。

で、「おや？経済が？」と思った時点で、せめて金利上昇におつきあいしなくて済むほうに方向転換しておくべきだろうとおもうわけです。

当初は変動、その後に具合を見ながら固定に変更、というのがいいと思います。

不動産賃貸業を営んでおります。