住宅購入時の借入れ先の組み合わせについて

知人が家を購入するにあたり、銀行や公庫等どのような組み合わせで借りるのが良いのか悩んでいます。本人ではないので必要な情報が足りないかもしれませんが、下記情報の中でどのようなアドバイスが出来ますでしょうか？

年齢　45歳（妻37歳　長女10歳　長男6歳）
職業　大手食品企業営業職
年収　1,200万円（源泉徴収表の支払い金額）

物件は４千万円程度のもので、頭金は無理しなければ800万円、生活に支障をきたさない中で頑張れば1500万円まで用意できるようです。

私も本人も、社宅住まいということに甘えてこのような話は全くの素人です。どうぞよろしくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/03/07 18:15

貯蓄額が少し少ないようですが（年収と年齢から見て）、他にも教育費用などの貯蓄もあるかもしれませんが、とりあえずは他にはないという前提で概略でお話します。

一番良いのは詳細にライフプランを書いてみるのが一番ですが、ざっと考えると年収１２００万のうち手取り分は８００万程度で、生活費用（居住費のぞく）は３００万／年程度として５００万／年は居住費とそれ以外に割り当てられそうです。

６０才までの収入として現状が続くと考えれば、５００万×１５年＝７５００万になります。

お子様が２人いますのでこれからの教育費用として１人１０００万、２人で２０００万見積もります。
旅行・レジャーや車の買い替えなどもあると思いますので、１０００万ほどはそれに当てると考えます。
更に老後資金として退職金とは別に１０００万ほどは用意したいですね。
そうしますと合計で４０００万となりますので、差額３５００万程度を居住費に割り当てられるでしょう。

居住費のうち年３０万ほどは維持修繕費用の積み立てや固定資産税支払いにかかりますから、１５年で４５０万、まあ５００万はかかると考えましょうか。そうしますと残りは３０００万です。

いま金利３％で全期間固定と想定してローンを組みますと、４０００万のうち１２００万頭金、残り２８００万をローンとして（自己資金１５００万のうち３００万は諸費用で消えます）、１５年（６０才まで）完済で計算すると、毎月１９万、年間返済比率は１９％、トータルの支払いが３５００万ほどになります。
少し先に割り出した３０００万よりはオーバーしますが、ライフプランの方は少し余裕があるのでその辺りを削って捻出すれば無理な数字でもないでしょう。

さて、全期間固定が良いのか短期の安い金利を使う方が良いのかは実は１５年位だと微妙です。
本当はライフプランを毎年の年間家計計画という形で表にしていくと、途中の資金ショートの有無が見えてくるので、それで判断が必要なのですが、単純には固定も変動も両方とも考えられるケースです。

ただお子さんに教育費用がかかる時期に金利が上がるとダブルで厳しくなりますので安全を見れば全期間固定だし、もう少し教育費用については別に予算があるので余裕があるという話でしたら、変動や短期固定の安い金利を狙うのも一つの方法です。これはもう将来の金利の上昇をどこまで見込むのかという話になるので個人の判断となります。まあライフプランを詳細に書けば繰上返済がどの位出来るかなど色々検討できますよ。

借りる先は当たり前ですが、金利の安いところです。複数から借り入れるのは手数料などがかさむのでお勧めできません。一箇所にしておきましょう。
全期間固定なのか短期固定・変動で行くのかで、ある程度商品が絞られますので、その方針によりどこから借り入れるのかはおのずと決まります。

この回答へのお礼

ご丁寧な説明をありがとうございます。
知識の無い私でも理解できましたので、頂いたアドバイスを知人に伝えるように致します。

大変助かりました。ありがとうございました。

お礼日時：2005/03/07 20:41