契約解除時の手付金、中間金について

ご相談させていただきます。

2007年4月入居可能予定の新築マンション3,200万円を契約しました。

手付金として4/1に110万円を支払済みで、中間金として6/30と12/30に20万円ずつ支払う予定です。

物件としては気に入ったものだったのですが、金利の上昇具合や、ホワイトカラー職は残業代の支払い義務がないらしい「ホワイトカラーエグゼンプション」という法案もあるらしく入居後の支払いに不安を感じ始めました。私の勉強不足ですね・・・
昨年度の年収は500万弱でしたが、残業代が50～60万含まれていますので、万が一法案が思考された場合、450万程度になると思われます。

このような先々の不安要素が出てきた場合でも、買主の一方的な事情ということになり、解約時の手付金は戻りませんでしょうか。
一方では、最悪110万円は諦めるしかないとも考えておりますが、6/30以前に解約の意思表示をした場合でも、中間金の支払い義務は発生するのでしょうか。

手元には「土地付区分所有建物売買契約書」と「重要事項説明書」があります。重要事項に関しては不動産会社の有資格者の方より説明を受けています。

よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： mot3355 回答日時： 2006/05/16 11:11

不動産無料相談所の相談員をしたことのある宅地建物取引業者です。

質問者様の契約書が、買主より手付金放棄により解約できると謳っている場合は、ANo.3の通りですが、もしも次の２種類の場合だったときは扱いが異なります。

都道府県が推奨している売買契約書モデルには、「買主は売買代金の◯◯％に相当する違約金を支払う」と定めている場合がほとんどです。
もしも、質問者様の売買契約書が、都道府県が推奨している売買契約書を使用している場合、売買代金\3200万より契約書記載のパーセントにて算出した違約金を支払うことになります。
ちなみに、参考URLに香川県が推奨している売買契約書モデルがありますのでご参照下さい。

不動産業界団体が推奨している中間金がある場合の売買契約書モデルには、「買主は売主に支払う手付金及びすべての中間金を放棄する」と定めている場合がほとんどです。
もしも、質問者様の売買契約書が、不動産業界団体が推奨している中間金がある場合の売買契約書を使用している場合、違約金\150万(内訳:手付金\110万＋初回中間金\20万＋２回目中間金\20万)を支払うことになります。
したがって、支払時期が到来していない中間金の相当額も違約金算出の根拠となります。


なお、手付金はある期間を過ぎると違約金の性格になることはなく、判例で手付金や違約金や頭金の名称にかかわらず支払った売買代金の一部となる金員は、違約手付金の性格を有しています。
但し、契約時に手付金に充当すると約していない申込金(申込証拠金という場合もあり)の場合はこの限りではありません。

参考URL：http://www.pref.kagawa.jp/jutaku/keiyakusyo.pdf

この回答への補足

中間金に関しましては、「重要事項説明書」に代金の支払方法として、下記の記述になっております。
（抜粋）----------------------------------------------------------------

売買代金（A)　3168万　　
手付金（B)　 110万
中間金（C）　 20万　、20万
残金（D) 3018万

買主は、この契約締結と同時に表記手付金（B)（以下手付金という）を売主に支払い、売主はこれを受領した。手付金は。売買代金の一部に充当するものとし、これには利息をつけないこととする。買主は、中間金として表記金額（C)を表記期日までに、又、残代金として表記金額（D)を表記期日までに売主に支払う。
--------------------------------------------------
mot3355様のおっしゃる、「買主は売主に支払う手付金及びすべての中間金を放棄する」のような記述は見当たりませんでした。また、中間金という表記自体が上記文章のみでした。


契約の解除に関する事項としましては・・・・
手付金による解除：当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は手付金の倍額を支払い、買主は手付金を放棄して、それぞれ契約を解除することができる。と記載されております。


契約違反による解除および違約金、損害賠償金の予定に関する事項としましては・・・・
売主または買主のいずれかが、本契約に基づく義務不履行の場合には、その相手方に対して催告の上、本契約を解除し、違約金および損害賠償金として、売買金額の２０％相当額を請求することができる。と記載されております。


長くなりすみません。

補足日時：2006/05/16 20:57

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
再度書類を読み直して見ます。

お礼日時：2006/05/16 20:59

No.7 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/05/19 01:08

＞この場合、解約時の仲介手数料は発生するのでしょうか？

一般的には新築マンションの販売代理であれば仲介手数料は発生しないと考えて良いです。
要するに売主（デベ）とその販売代理（不動産業者）との間で販売委託契約の様な形態を取っております。

売主は何らかの約束事の上で販売代理業者へ報酬の支払いをしますが、あなたから見ればその販売代理は売主の代わりみたいなものです。ですからあなたからの媒介の依頼は何もありません。手数料もかかりません。

この回答への補足

本日、販売代理店（不動産屋）へ行って来ました。
担当の方からは考え直すよう説得されましたが、最終的に解約の意思は変わらないと話し解約することになりました。

ただし、実際の解約手続きは２ヶ月程度待って欲しいといました。
理由を聞いたところ、今回の物件は社長が売主に勤務する知り合いに出してもらった良物件のため、２ヶ月近く経過した今になって解約するのは会社として非常に痛手のため、その２ヶ月の間に別の契約者をさがしたいのが理由とのことでした。

しかし、中間金の支払いが６月３０日にある旨説明すると、では、その６月３０日まで待って欲しいといわれました。
また、カラースキームと言われる床材や扉の色の選択の案内が郵送で来ている旨話をすると、無視しておいてくれとの事でした。

売主の契約履行がされずに違約金の支払い義務が発生しないのであれば、解約は６月３０日でも構わないと話しました。
しかし、売主にとってはこの事は関係の無い事ですので、私の解約の意志表示は既にしていた事を明確にしたい為ので近々、解約意思を書面で販売代理店宛に送りますと話しました。
（やはり内容証明郵便にするべきでしょうか？）

最後に６月３０日に販売代理店に再度訪問し、解約手続きをすることを約束して帰りました。

補足日時：2006/05/20 18:33

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

手付け解除だけですみそうですが、上記補足に書いたとおり解約書類は延期して欲しいとのことでした。

お礼日時：2006/05/20 18:35

No.6 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/05/17 10:05

4さんへの補足を見ても、一般的な内容かと思います。

手付解除と違約金の解除は次元が異なります。通常ですと、違約金が20％とした場合に、買主は手付金を含めた20％（手付金を含めるという表現も紛らわしいですが、要するに一旦手付金を返して貰ってから売買代金の20％を支払うイメージ）、売主の場合は手付金を返金した上での20％となります。

いずれにせよ、まだ今の段階では債務不履行による解除という時期ではありません。
基本的には手付放棄での解除です。

＞この場合、解約の意思表示は不動産屋でよいのでしょうか

今回一連の窓口がその不動産業者であれば、まずはそこへご相談するのが良いと思います。余計な心配をするとすれば、そこは販売提携という形で言わば仲介役ですから、きちんと売主のデベに話が伝わるかどうかだけは確認したいです。

又、販売提携の業者が「手付放棄ですね」と言ったとしても最終的な意思決定は「売主」になります。販売提携の会社も同席の上、売主の担当者と面会して事情を話せるような席が作れれば、返金について万一の可能性はあるかもしれません。

しかし手付放棄で元々、という事情であることはお忘れなく。

この回答への補足

ところで、「土地付区分所有建物売買契約書」と「重要事項説明書」には仲介手数料に関する記載もなく、また間に入っている不動産業者も書類には販売提携（代理）という記載が社版（ゴム印）にあるだけです。

この場合、解約時の仲介手数料は発生するのでしょうか？

一度に質問できず済みません。

補足日時：2006/05/19 00:16

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
＞＞手付放棄で元々
おっしゃるとおりだと思います。

お礼日時：2006/05/19 00:11

No.5 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/05/16 16:50

売主が宅建業者の場合は、手付は全て解約手付の性質を持ちます。

契約の相手方が契約の履行に着手するまでは買主は手付放棄、売主は手付倍返しで、解除出来るということです。

今回は手付金を支払った段階で、お互い契約履行の着手には至っていないと推測されます。ご質問にある内容ですと残念ながら買主都合によるキャンセルとなりますが、一応下手に下手に交渉（お願い）してみることをお薦めします。返金する義務が無い、ということと、返金しては駄目、ということとイコールではありません。

物件に人気があったり、相手も良心的であれば手付の返金に応じてくれる可能性も0ではありません。

応じてくれない場合には、手付解除でそれ以上のものはありません。中間金支払いの義務もありません。
キャンセル理由も個人的には微妙だなぁと思うのですが、断るならば早い方が良いと思います。

この回答への補足

☆売主などについては、契約書では以下のようになっています。

・売主（デベロッパー）

・販売提携、代理および宅地建物取引主任者
　　（駅前の不動産屋）

・買主（私）

この場合、解約の意思表示は不動産屋でよいのでしょうか。

補足日時：2006/05/16 22:14

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
今週末を目処に、正直に話をしようと思います。

お礼日時：2006/05/16 20:12

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/05/16 10:43

>「ホワイトカラーエグゼンプション」という法案もあるらしく

こちらの質問が参考になるかと思います。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?qid=2153644

さて本題に入ります。
質問者は手付け契約を行っています。
不動産取引においては一般に手付け契約は、相手側が履行の着手にはいる前でしたら、理由にかかわらず、買い手側なら手付金の放棄、売り手側なら受け取った手付け金の倍に相当する金額を渡すことにより解約できるという、契約解除に関する契約です。

いつまで手付けによる解除ができるかというと、相手側が履行の着手にはいる前です。
このため、中間金を受け取った段階で、相手（買い手）が履行の着手をしたことになり、売り手側から手付け金による契約解除はできなくなりますが、まだその段階でないので、売り手側からは手付けによる解除ができる段階です。
また、中間金の支払いは買い手から見れば自己の行為であって、相手の行為ではないので、買い手側からの手付けによる解除に影響しません。

一方買い手側が手付け金により解除をする場合は、相手が履行の着手をする前に申し出る必要があります。
相手（売り手）の履行の着手というのは、物件（鍵）の引き渡しや、所有権移転の手続きなどが主に該当しますが、買い手の希望により特別に注文した部分などがあり、それを既に準備していると履行の着手と見なされることもあります。この場合は手付金放棄による解除ではすまず、違約金による解約になります。


＞6/30以前に解約の意思表示をした場合でも、中間金の支払い義務は発生するのでしょうか。

相手側が履行の着手をしていないという前提では、買い手都合となりますので、手付金を放棄すればよく、中間金の支払いは不要です。

相手側が履行の着手をした後だと、中間金は必要ないですが、手付金の放棄では解除できず、違約金による解除になりますので、その金銭を精算することになります。

ちなみに宅建業法で手付け金の分割払い、後払いは禁止されており、原則として手付け金は契約時に一括して支払うことになっていますので、手付けによる解除ができる場合場合、契約時に手付け金として支払った金銭以外に追加で手付け金を求められることはありません。
ただし、一括払いの例外として、手付け金の一部を申し込み拠金などの名称で契約前に支払い、契約時に自動的に手付け金に充当するということはありますが。

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。
物件は15階建てなのですが、現在1階部分を建築しています。これより物件（鍵）の引き渡しという履行はないと思っております。
また、所有権移転の手続きについては再度契約書を確認したいと思います。

お礼日時：2006/05/16 13:01

No.2 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/05/16 06:15

支払いに不安があるというのは、買主の自己都合以外の何ものでもありません。

売主側に何の落ち度もないわけですから、解約するには手付金は放棄しなければなりません。
ただ、中間金という形で分割して払うということですが、未納の分については支払い義務はないと思います。
なぜなら、手付金というのは名称の通り、前納することによって契約の拘束力を持たせる性質のものです。
期間があとになるほど、キャンセルされると損害が大きくなるので、段階的に金額を上乗せしているのだと思います。
通常は手付金だけでなく、ある期間を過ぎると「違約金」が発生するように設定する契約がほとんどです。
ただ違約金と違うのは、手付金は頭金の一部として徴収されるものだということです。

つまり、6月、12月に払う分は未納であるということで、前納が原則である手付金の役割を果たしていないこと。
そして購入をキャンセルするのですから、頭金としての手付金を払う必要はないということ。
以上の理由で、多分ですが、以降の手付金支払いの義務はないように思います。110万については諦めるしかないと思います。

この回答への補足

＞＞こちらの貯蓄を考慮して頂いていたのかもしれません。
＞＞そういう意味では、解約するのは申し訳なくも感じます。

他の方のQ&Aにも中間金の支払いが契約の履行になると書かれていました。となると、買主側の契約の履行を早める手段という事かもと今思いつきました。

補足日時：2006/05/16 15:26

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。
前納分だけですむ可能性も有るのですね。
20万×2が無いだけでも助かります。
当初は150万を一括という話だったのですが、支払い当日に質問にあるような支払いを進められました。
こちらの貯蓄を考慮して頂いていたのかもしれません。
そういう意味では、解約するのは申し訳なくも感じます。

お礼日時：2006/05/16 12:55

No.1 回答者： 6dou_rinne 回答日時： 2006/05/16 04:57

そういう理由では買い主都合ですので手付け放棄の解約ということになり、手付金は返ってきません。

中間金というのがどういう性格なのか契約書を確認する必要がありますが、手付金の分割払いであれば支払う必要があるかもわかりません。

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。
今後の生活破綻の不安を考えれば、手付金は勉強になったと考えたいと思います。

お礼日時：2006/05/16 12:48