盛り土および地盤について

購入を決め申し込みを出した物件があるのですが、ゆるやかな坂に位置している上に盛り土をしているような感じの土地なので、地盤が軟弱なのではないかと心配になりました。

南側にかなりの広範囲で生産緑地（畑になっています）が広がっているのですが、そこから3～4m盛り土のような形で上がった所に物件があるのです。上がっている断面？部分には擁壁が設置されています。（大規模造成地などではなく一戸のみ販売）

現在この物件には古家があり持ち主の方が居住していますが売主の不動産会社が既に買いとっており、古家を壊して建売住宅を建てるので、その建売住宅を購入予定です。

仲介業者さんに確認した所、建てる前に地盤調査をしますし、結果もお見せしますので安心してくださいと言われましたが、本契約は建築確認許可が下りる今月末を予定しているので契約前に地盤調査の結果が出るのは不可能です。

質問は、
1.かつてこの物件（古家）を建てた時に盛り土をしたのかどうか調べる方法はあるか？

2.仮に盛り土だったとして、盛り土をしてから10年以上経過していれば（少なくともそれくらいは建っているように古家の外観から判断できます）盛り土も安定し、地盤としては問題なくなるのか？

3.地盤調査はすると仲介業者さんは言っているが、念のため、重要事項説明書もしくは契約書に文言として載せておいた方が良いか？

4.地盤調査の結果「軟弱地盤」と判明しても、適切な補強を施せば安心できる土地となるのか？


以上お分かりになる点だけで結構ですので教えていただけませんでしょうか？
よろしくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/05/16 17:19

>1.かつてこの物件（古家）を建てた時に盛り土をしたのかどうか調べる方法はあるか？

近所の人に聞き込みする。

>2.仮に盛り土だったとして、盛り土をしてから10年以上経過していれば（少なくともそれくらいは建っているよう>に古家の外観から判断できます）盛り土も安定し、地盤としては問題なくなるのか？

それより地盤の確認をしたければ今の住居の基礎にひび割れなどが生じていないかなどを見てください。
平屋だと十分な確認とはいえないけど、それでもある程度の指標になります。

>3.地盤調査はすると仲介業者さんは言っているが、念のため、重要事項説明書もしくは契約書に文言として載せておいた方が良いか？

そうですね。それが確実です。

>4.地盤調査の結果「軟弱地盤」と判明しても、適切な補強を施せば安心できる土地となるのか？
はい。

それよりその「擁壁」が気になります。築何年くらいの擁壁なのか、傷みはないのかなどです。
擁壁がもろくなって修繕が必要となればえらい費用がかかるので、それが一番気にすべきことでしょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

確認した所、現在の古家の基礎部分にひび割れ等は見られませんでした。擁壁にもクラックなどは見当たりませんでした。

ただ私も「擁壁」についてはかなり気になりまして、調べた所、
・築30年以上経過している事
・工作物確認申請を出していない（検査済証ももちろん発行されていない）違法建築物であること
・将来この「擁壁」を建てなおすことになると1000万単位のお金がかかること
などが分かりました。

この物件に対する購入意欲が夫婦共に大きかったので非常に残念ですが、今回は購入を見送ろうと思っています。
的確なアドバイス本当にありがとうございました。

お礼日時：2006/05/19 15:16

No.2 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/05/16 17:29

＞本契約は建築確認許可が下りる今月末を予定しているので契約前に地盤調査の結果が出るのは不可能です

建築確認許可が下りるという段階であれば、地盤調査は済んでいると考えるのが普通かと思いますが・・。
確認が下りれば着工を待つのみなので、そこから地盤調査などしません・・。

1.その家を建てた時の確認申請の控えとか、その土地を開発した時の申請とか、役所関係を当たってみて資料が残っているかどうかだと思います。役所の建築指導課や開発指導課等を当たってみるしかないと思います。それ以外は業者や元の所有者、近隣の方へのヒアリング等が考えられます。

2.時間が経過すればある程度踏み固められていくのではないか、という推測レベルの回答しか出来ません。10年経つから軟弱地盤でも頑強になる、ということはありません。結局地耐力というのは支持地盤との関係が影響しますので。傾斜地で支持地盤も傾いているとすると、その上に持った土は所詮盛土です。擁壁の耐力や状況等も重要になると思います。

3.家を建てるならば何らか地盤調査するはずですから、載せておかないとやらない、ということは考えにくいです。というよりも、もう結果は出てるはずでは？確認出してるんですよね？・・

4.適切な補強を施せばもちろんそうですね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

仲介業者の方が「地盤調査の結果はあとでお教えします」とおっしゃっていたのでまだ調査をしていないのだと思いましたが、もしかすると仲介業者が売主の不動産会社からまだ貰っていないということなのかもしれません。

宅地審査課に行ってみた所、地盤自体は家が建って30年近く経過しているので安定しているだろうということでしたが、「擁壁」の強度の方が気になるようでした。

色々調べた結果「擁壁」に対して不安が残りますので購入は見送ろうと思います。
ありがとうございました！

お礼日時：2006/05/19 15:21

No.3 回答者： kagep 回答日時： 2006/05/16 17:51

以前、横浜で家の購入を検討した時、

隣家はもう建築を開始していたのと、
買おうと思っていたところの擁壁の工事は完了していたので、
横浜市の建築確認の担当部署に相談に行ったことがあります。
該当する土地の擁壁工事の内容や、
近隣の住宅の地盤検査の内容なども教えてくれました。

四の五の悩むよりもとても参考になりますので、
水曜午後などの役場の空いている時間に、
相談に行ってみてはいかがでしょうか？

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

回答を頂いた翌日丁度水曜日だった事も有り、関内にあるまちづくり調整局の宅地審査課に行って相談してきました。

地盤については古家が30年近く建っていることを考えると安定しているだろうということでしたが、「擁壁」のほうが気になるとの回答でした。

色々調べた結果「擁壁」に対して不安がありますので購入は見送る事にしました。

同じ横浜市の物件という事で、回答とても参考になりました。
ありがとうござました！

お礼日時：2006/05/19 15:34