冬の風邪予防は「鼻○○○」が新常識!?>>

自宅前の道路(現在の道路幅2m)を拡幅し5mの道路へと計画されています。(自治会から市へ依頼していたようです)先日、現地立会いと簡単な説明があり、土地買収価格は課税標準価格という説明がありました。
この説明に納得できなかったのでいろいろ調べてみると公共用地の取得に伴う損失補償基準には「取得する土地に対して、正常な取引価格をもって補償する」とあるではありませんか。すぐに市へ電話して損失補償基準にはこのように書いてあるが、課税標準価格とする根拠は何かと質問したところ、市独自の補償基準を定めているという回答でした。どうも条例ではなく内規で決めているようなのです。
このようなケースでは公共用地の取得に伴う損失補償基準と市独自の補償基準のどちらが優先されるのでしょうか。よろしくお願い致します。

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A 回答 (7件)

1.もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。

このとき、都道府県に設置された収用委員会が審理や調査などを行い、補償金の額などを決めます。

 収用委員会において補償金の金額を決める基準が、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)です。

 この「基準要綱」を基に、それぞれの都道府県では「○○県施行の公共事業に伴う損失補償基準」等の名称で基準を制定していますが、中身は閣議決定された「基準要綱」に完全に準拠しています。

 憲法29条で、「財産権は、これを侵してはならない」と規定し、しかし、公共の福祉との調整を図るため「私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用いることができる」と規定しています。
 要するに、私有財産を拠出してもらうためには、正当な補償が必要だというわけです。

 これを受けて土地収用法では、「補償金の額は、近傍類他の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格」(同法71条)と規定しており、土地収用法を根拠としている「損失補償基準要綱」でも7条で、「取得する土地に対しては、正常な取引価格をもつて補償するものとする。」と規定しています。
 結論として、補償金は取引価格を基に算定するという大前提があるのです。

2.さて、質問文の市では、「土地買収価格は課税標準価格という説明があった」そうですが、固定資産税課税標準額は、課税のための評価額であって、正常な取引価格とは違うので、補償金としては不適切です。

※「固定資産税評価額」ではなく、「固定資産税課税標準額」でしょうか。一般に、「固定資産税評価額」は市場価格の70%相当で評価されています。また、住宅用地の特例措置を適用した「固定資産税課税標準額」は、「固定資産税評価額」の1/3~1/6の金額になります。

 質問文で「市独自の補償基準を定めている」というのならば、補償基準を1部購入されたら如何ですか。
 都道府県では「基準要綱」を一般に販売しています(例示として、埼玉県HPを下記、参考URLに貼っておきます)。

 私見ですが、「土地買収価格は課税標準価格」というような土地収用法に反する「補償基準」など公表できないと思います。
 もし、公表すれば、法律違反の補償金算定を行っていることが明白になるからです。

3.質問文の道路がどのような住宅地を通っているかはわかりませんが、住宅地の場合、幅員が広ければ良いというものではないと思います。

 道路が拡幅されれば、万が一の場合に救急車両が入りやすくなり、車庫入れがしやすくなり、家を売却するときは高く査定してもらえるというメリットはありますが、一方で、デメリットもあります。
 車の通行が多くなり(スピードも速くなる)通学の子どもの安全性が低下する、固定資産税が高くなるなどです。

 今回、道路を拡幅するための工事費用や土地買収費用は、長い目で見れば固定資産税のアップ分(=おそらく10-20%上がる)で回収されていきますから、あながち、幸運だけというわけではないと思います。

 ところで、質問文に対する回答ですが、市が行う公共用地の買収においては市の補償基準が適用されます。しかし、その補償基準が、土地収用法や「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)と整合性が確保されている限りにおいてという条件が付きます。
 例えば、市用地課の内部でしか通用せず、市民に公開もできないような内部の“手引き”程度ならば、市民がそれに拘束される必要は全くありません。

参考URL:http://www.pref.saitama.lg.jp/A08/BD00/homepage/ …
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
 他の方からの回答で固定資産税評価額(表現が間違っていました。こちらです)で納得するしかないかと思っていましたが、少し勇気づけられました。
 mattheweeさんの仰るとおり、通行量が増える、固定資産税が上がる等があり、私自身は道路拡幅には賛成ではなかったのですが、まわりの状況から私だけ反対するわけにもいかず、現在の状況となっています。
 当初の計画では道路反対側の農地へ広げる計画だったのですが、立会いで農地の地権者から道路中心から公平にと主張されたため、私の土地の方も用地対象と
なったのです。当然、納得できず拒否しておりましたが両隣がその計画に応じ、用地買収ラインについては
承諾せざるを得ない状況となってしまいました。
 そんな経緯から市のやり方には疑問を感じており、
買収価格についてはこちらの主張を認めてもらいたいと考えております。再度、市の補償基準について確認してみるつもりです。ご回答、ありがとうございました。

お礼日時:2006/06/25 12:08

 ご質問の道路整備は、自治会で要望されていたとの事ですので、地権者にあたる方々には内々に用地提供の同意を得ていたのではないでしょうか。

質問の回答にならないかも知れませんが参考程度に。

 A自治体では財源不足のために、道路整備の条件として用地は無償提供というところもあります。かと思えば、隣のB自治体では不動産鑑定等での評価で用地取得しているところもあります。
 A自治体は、無償提供の同意を得た順から整備しますので、無償を拒む地権者が居る路線はいつまでも整備されない状況です。

 質問者様が在住する自治体がAの場合、仮に質問者様が役所から提示された条件で拒んだ場合は、その路線整備そのものが整備されない事になる可能性が高くなります。この場合、道路整備計画は残っていても着工されるのはいつになるか解りません。それだけなら、それほど気になるレベルではないかも知れませんが、自治会内でのトラブルとなる可能性を秘めていることを考慮すべきかと存じます。

 質問者様は道路整備自体は反対ではないようですので、買収価格について役所とよく相談されるべきかと存じます。ケースによっては何らかの対応を考慮する場合もあるようですので。

 また、用地買収に限らず、敷地内にある庭木や塀などの構造物も補償の対象になりますのでご確認下さい。こちらについては、標準的な評価をする参考図書がありますが、全ての物件を網羅するものではありませんので、交渉の余地はあると考えます。
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仕事で2項道路に関わった事がありますので少し書かせてください。



2項道路は、家を建てる人が、各自2mづつ道路中心線より下がることで、将来、4m道路ができるということなのですが・・・
実際は、道路整備を誰が行うのか、道路中心線をどうやって決めるのか。などの問題があり、自然と4m道路が出来上がったという話は聞いたことがありません。
特に起点・終点の家は、他の道路にも接しており、2項道路を広げるのは迷惑なだけです。
どこの自治体でもこの2項道路の問題が解決すれば、密集住宅地問題が解決すると言われるくらいの問題です。

そういう状況の中、市が工事だけでなく用地買収までしてくれるのは、非常に珍しいというか先進的な市だと思います。(市全体で莫大な事業費になります。)

で、この2項道路の問題は、皆さんが回答されているような利便性と損得の問題のほかに、救急車・消防車が入れるようにするという命の問題もあります。

ちょっと質問からは外れましたが、今回の買収は、いくらかでも買収費が出ればいい方だと思いますよ。どうしても納得できない時は、自治会合意の上で、もう一度市と話し合いをされることをお勧めします。
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>隣に新しい家が建っているので多分、2項道路と思われます。


ということは、多分2項道路ですね。
既にその隣の家は道路中心から2mセットバックしていませんか?

>用地買収予定となる土地の一部は数年前に市場価格で購入した土地ですので、課税標準価格では大損
この考え方が間違いです。
2項道路の場合には、既に道路中心から2mのセットバック範囲はそもそも価値は0円です。
これは購入当時からそうです。一般的にもセットバックエリアの土地は0円で取引されます。

今回の場合には5m道路とするので、それ以上セットバックする部分については確かに敷地提供となりますけど、そ部分だけの話で、今回の話の中でセットバック部分も0円ではなく課税標準価格で買い取ってくれるのであればラッキーなんですよ。

あと、道路が5mとなると、残りの敷地の価格は高くなります。大抵何割か上がります。

わかりやすく言うと、道路に接する残りの敷地をA、セットバック部分をB、セットバックエリアではないけど提供する部分をCとすれば、

ご質問者が購入した時の坪単価をαとすると、購入時の総額はα×(A+C)です。(Bは初めから0円です)
そして、今回の話では、ご質問者が実質得ることになる利益は、坪単価が5m公道に接道することでβに上がりますので、

A×(β-α)

そして、課税評価価格の坪単価をγとすると、買取により得るのは、

γ×(B+C)

一方でご質問者が損をするというのは、エリアCの部分で、C×(α-γ)だけですから、

得るもの:A×(β-α)+γ×(B+C)
失うもの:C×(α-γ)

で得るものと失うものの差が損得ラインです。

お分かりでしょうか?
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質問者さんの条件は、非常に恵まれています。



建築基準法の原則として、道路は最低4mの幅員が必要です。
見做し道路の場合であれが、道路中心から2mの後退が必要ですし、その場合全く保証は無いだけでなく、道路の整備を要求されます。

今回の例は、あくまでも住民の要求により実行されるものです。
もし、一人でも反対があれば、実行されません。

現行の2mの道路では、今後改築が出来ないと言うデメリットが残り、資産価値が低く(3割程度)なります。
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 自治会から市へ依頼したのなら、当然路線にそった貴下も説明会に参加する機会があった筈で、もし○○○桟敷に置かれたのでしたら、自治会に抗議するのが先決です。


 
 ただ、依頼によって市が施工するのですから、地元の結束が乱れたとなれば市はすぐに手を引いてしまいますよ。そのことをよく考えて行動されることですね。

 私の家の横の露地も6mに拡幅され、2mほどの幅を20mほど削られましたが、平米2千円。ただみたいなものでした。でも喜んで応じましたよ。#1の方がご指摘のように、それで地価が上がるし、車が楽に車庫から出るし、いいことづくめでしたからね。
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それは難しい話ですよ。


厳密にいうならば、個人に対して利益供与とならず、また損失も出させない価格にしなければなりません。

で、ご質問のように2mしかない道路が5mになるということは、当然ながらご質問者の敷地の価値は上がります。
で、本来はこの価格上昇分も見込んで最終的に損益でないように補償価格を決めます。

あと、現在が2項道路であれば本来皆さんが建て替える場合には自らの敷地は道路用地として提供しなければならず(セットバック義務)、これは自治体により買い取るところもあるけど寄付しなさいと言われるところもあります。
2項道路でなければそもそも建築不可の状態ですから、これもまた多大なるメリットが生じます。

現行道路がなんなのかわかりませんけど、上記の通り単純に用地買収の基準となるのではなく、道路拡張を伴う場合にはこういうことを考えねばならないのです。つまり単純ではありません。

ただご質問の場合には便宜的に課税標準価格にて行うとのこと。
これがご質問者にとって得になっているのかいないのかはわかりません。
そういう視点で皮算用してみてください。
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この回答へのお礼

ご回答いただきありがとうございます。
今回の件で補償についてはいろいろ調べたのですが、建築基準法については勉強不足でした。隣に新しい家が建っているので多分、2項道路と思われます。
<得になっているのかいないのか
とありましたので、
用地買収予定となる土地の一部は数年前に市場価格で購入した土地ですので、課税標準価格では大損となります。市のと交渉の際は損失を出さないところで話をしようと思います。

お礼日時:2006/06/22 02:13

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Q用地買収の際に査定される金額について

現在私が住んでいる場所は整備新幹線の為に用地買収にかかる場所です。
そこでいろいろ質問が。。。

(1)代替地というのは、県や市などの行政が用意された物件で検討するのでしょうか?それとも自分で見つけてくる物件でもいいのでしょうか?可能であれば、もしそれぞれのメリット・デメリット等があれば教えて下さい。

(2)現在住んでいる家屋の査定額なんて分からないと思うのですが、大体平均でどれ位の相場がつくのでしょうか?(参考になるか分かりませんが、土地は33坪で1000万、建物は約1600万、昨年の7月に新築です)
まだ建てたばかりなのでローンも組んだばかり、将来の支払いの面でも気になる部分が多々あります。

新聞・ニュース等を見ると、昨年整備新幹線の認可があり今年度から用地買収等すぐに動き始めるそうです。
せっかく新しい家なので、少しでも長く住みたいのですがね~。

Aベストアンサー

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価格・国の公示価格・県の基準地価格、さらに不動産鑑定士の行う鑑定価格を参考にして総合的に比較検討し、適正な土地価格を算定します。
 
●建物の補償(建物の移転料)
 土地に建物がある場合は、その土地と建物の関係、利用状況、種類、構造などに基づき通常妥当とおもわ れる移転工法(再築・曳家・改造工法等)を決定し、移転に必要な費用を補償します。

●工作物の補償
 移転することが可能な工作物(プレハブ物置き・看板・門扉など)は移転に必要な費用を、移転することが 不可能な工作物(ブロック塀・井戸・コンクリート門柱など)は同種のものを新設する費用相当額を補償します。

●立木の補償
 立木は利用目的、樹種等によって補償内容が多少異なりますが、庭木類など移植可能と判断した立木は 移植(根掘り、運搬、植え付け)に必要な費用を、その他の立木で伐採することが相当と判断される立木に ついては、伐採による損失額を補償します。

●移転雑費
 建物の移転に伴い必要となる経費で、移転先を選定するための旅費、法令上の手続き費用、就業不能補償、上棟式、移転通知などの費用を補償します。

●仮住居補償
 建物を曳家・改造工法などにより移転する場合、移転工事期間中仮住まいが必要となります。 この場合には建物の規模と所帯人数に応じた仮住居費を補償します。

●動産移転料
 建物の移転に伴う動産の荷造り、運搬に必要な費用を補償します。

 以下は関係無いとは思いますが,参考に。

●借家人補償
 賃借している建物が移転することにより、その建物を移転後引き続き借りることができなく なる場合には、現在の建物と同程度のものを、借りるために必要な費用を補償します。

●営業補償
 営業を行っているものが移転する場合には、休業を必要とする一定期間の収益減と一時的に 受ける得意先喪失に伴う損失額を補償します。

 なお,公共工事の場合,5,000万円控除というのがありまして,5,000万円までは,売買に係る税金が課税されないという特典(?)もありますよ。

(注意点)
・いくら粘っても,値段は上がりません(先に売った人から文句が出るのが目に見えてますから)。
・最後まで売らないと,強制買収されます。勿論,補償のお金は払ってもらえますが,5,000万円控除が受けられなくなります。

 普通は,幹線道路とか鉄道を作る場合は,都市計画決定といいまして,何年か前に(数十年前に決めている場合もあります)どこに作るか大まかに決めてあり,その区域については,土地の売買は規制されるんですが,買われる時にはまだ決まってなかったんですか? 

 どちらにしても,面倒な話ではありますね-。同情するくらいしか私には出来ませんがm(__)m

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価...続きを読む

Q道路拡張に伴う立ち退き補償について

わからないので、教えてください.
実家が道路拡張にかかり、市から立ち退きの話しがきました。
市との話し合いをしていくにあたり、こちらから要求できる補償の種類を知りたいです.
実家は、借地ですが、建物は所有しています。母が一人で理容業を営んでいます.
従業員は現在はなし。道路拡張には100%かかります。
現在の話し合いの状態は,すぐ近くに代替え地を斡旋してもらい,今住んでいる家の査定まで終りました.これから具体的な金額と話し合いになるのだと思います.
土地が借地でなければ、補償で充分新しい店をつくれるのでしょうが、借地であるので、その点が不安です。年老いた母一人の店ですので,借金もできず、なるべく市の補償でできるようにと願っています.
同じような経験をされたかた、法律の専門家の方、アドバイスでもよいのでお願いします.

Aベストアンサー

現在の国内での公共事業の用地買収について、
土地所有者など、買収される側にたって、適法に交渉を行い、
最善の補償を獲得する自信は有ります。
そのための、知識・経験も普通の人よりもあります。
否、平均的な用地職員より、知識、交渉テクニックを持っている
自信もあります

また、個別に相談を受けても、知っている限りの事はお教えする気持ちも
あります。

しかし、余人の雑音、その他の煩わしさ無しで、彼方と完全に私をつなげる
方法がないようです。
私の知識は、様々な人達の相談を受け、獲得していったものです。
その事を、おざなりにして、彼方とだけの相談を優先する事はできません。
私が、PCの前だけで、彼方とつながる方法があれば、別です。
申し訳ないですが、その方法は、彼方の方で見つけてください。
それが、可能となれば、御協力はさせていただきます。

Q都市計画道路にかかる土地に建築した場合

新築を考えていて、やっと昨日土地と住宅メーカーを決定し、建設依頼をしました。

土地は前からずっと探していた12区画ある中の一画で、二か月ほどその一画だけ売れ残っていて、価格は全区画の中間ぐらいの価格です。
土地は本日抑えるという話でしたが、他の不動産の方から電話があり、その土地は、平成30年以降の計画で、南半分が道路にかかるというお話でした。
都市計画法53条の申請が必要とのこと。

そこで質問ですが、

・土地の半分だけ(建物3分の1ほど)道路になる場合、立ち退きになるのでしょうか?それとも残り半分22坪ほどに住まないといけなくなりますか?

・6年後からの計画ですが、事業決定なされてから5年かかるとして、早い場合10年ほどで立ち退きになる可能性もあります。ローンが残り25年、元金も殆ど残っている場合、どのような査定になりますか?

・土地12区画のうち、道路にかかるのは一画だけです。他の区域より安いわけでもなく、そのままの価格で購入する予定です。計画道路上の土地だと言って、値交渉した方がいいでしょうか?

・その土地を諦めて他で探した方がいいですか?リスクがあるので本当はやめておきたいのですが・・・交通の利便性が良い、夫の会社に近くて、両実家の中間地点。小、中学校に近い。新しい住宅街、日当たり良で、探し続けてやっと見つけた土地です。今の所、第二候補の土地は見つかっていません。

アドバイスを宜しくお願いします。

新築を考えていて、やっと昨日土地と住宅メーカーを決定し、建設依頼をしました。

土地は前からずっと探していた12区画ある中の一画で、二か月ほどその一画だけ売れ残っていて、価格は全区画の中間ぐらいの価格です。
土地は本日抑えるという話でしたが、他の不動産の方から電話があり、その土地は、平成30年以降の計画で、南半分が道路にかかるというお話でした。
都市計画法53条の申請が必要とのこと。

そこで質問ですが、

・土地の半分だけ(建物3分の1ほど)道路になる場合、立ち退きになるのでし...続きを読む

Aベストアンサー

補足1

>建蔽率はどうなるのでしょうか?

残地で建ペイ、容積を考える。

>補償は以前と同等の建蔽率で補償してくれるのでしょうか?

築年数に対応する補償です。

>ローンは補償金で返して、新しい住宅分を組み直さないといけないのですね。

建物を壊すことによって
対価補償となる。
事業者は補償物件が無くなれば
目的達成であり
アパートに住もうが
残地で建て替えようが
あなたの自由です。

Q道路拡張における立ち退き?料について

カテが違うかもしれませんが、知りたい事があります。

私の(田舎です)隣町は、漁村と言いますか、非常に貧しい所です。産業も無く、車は通過するだけ。低い家が立ち並び、道は狭く、老人はいつも気をつけながら歩いていました。

ですが、周りの町の影響もあり通過する車が増え、数年前から道路拡張に伴う、土地の買収が始まりました。

元にあった家を一軒丸ごと(左の家も、右の家も)後ろに下げた感じです。それが、2キロは続きます。道は2車線から4車線になるようです。

まだまだ、工事中なのですが、道路と一緒に2キロほとんど(全部)の家が新築中です。もちろん家を壊されたのですから立て直すのは当然です。

ですが、もともと普通の家はより金持ちゴージャスな家に、壊れそうな家は普通の立派な家に変身です。道が綺麗になるのも、家が綺麗になるのも嬉しいのですが、通るたびに一体いくら貰えるのだろう思ってしまいます。

道路脇の家はラッキーですが、拡張にかからなかった家は悔しいだろうなぁひがみから争いが起こらなければと余計なお世話を考えたりします。

知っている方いませんか?こういうのって国家秘密なのでしょうか?

カテが違うかもしれませんが、知りたい事があります。

私の(田舎です)隣町は、漁村と言いますか、非常に貧しい所です。産業も無く、車は通過するだけ。低い家が立ち並び、道は狭く、老人はいつも気をつけながら歩いていました。

ですが、周りの町の影響もあり通過する車が増え、数年前から道路拡張に伴う、土地の買収が始まりました。

元にあった家を一軒丸ごと(左の家も、右の家も)後ろに下げた感じです。それが、2キロは続きます。道は2車線から4車線になるようです。

まだまだ、工事中なので...続きを読む

Aベストアンサー

公共事業で建物の撤去を要する場合、その建物を移転するのに必要となる費用を建物所有者は補償金として受け取れます。
 注意いただきたいのは、建物移転に要する費用 であるということです。
 つまり、民間取引でしたら、古家は価値0円どころか、撤去費用が土地代から引かれたりします。
 民間取引の場合は、建物は現在価値で売買されます。

 一方、公共事業に伴う建物移転となると、同じ建物を再築した場合の費用を算出することとなります。
 昔は、建物移転は曳家が多かったのですが、現在の建物移転は、再築工法を採用し、補償金を算出しております。
 したがって、古い家であっても、新しい家が建てれるのです。
 やはり、公共事業のために立ち退くのですから、生活再建を図るようにする必要があるのです。
 なお、補償金は税金で支払われているので、立ち退く人 と それ以外の人との間で、公平性を保つ必要がありますので、全国統一の補償基準(鉄道会社や電力会社も含めて)で補償金は算出されてますよ。

 ですから、そんなに無茶苦茶な金額では買収していないと思いますよ。

公共事業で建物の撤去を要する場合、その建物を移転するのに必要となる費用を建物所有者は補償金として受け取れます。
 注意いただきたいのは、建物移転に要する費用 であるということです。
 つまり、民間取引でしたら、古家は価値0円どころか、撤去費用が土地代から引かれたりします。
 民間取引の場合は、建物は現在価値で売買されます。

 一方、公共事業に伴う建物移転となると、同じ建物を再築した場合の費用を算出することとなります。
 昔は、建物移転は曳家が多かったのですが、現在の建物...続きを読む

Q用地買収、移転補償費の交渉2

現在の住まいが公共用地(市の都市計画道路)のため買収となります。
市からは、最初の価格提示があり、交渉はしないと言われました。

土地についての提示方法は、ある程度納得できましたが、建物移転補償の方は…
 1、建物移転  ○○円
 2、工作物移転 ○○円
 3、樹木移転  ○○円
 4、動産移転  ○○円
 5、移転雑費  ○○円
     合計  ○○円
といった内容で、A4用紙1枚だけの提示でした。
これだけでは、検討も確認もできません。
内訳は?と尋ねると、頁数も多く、我々には渡さないことになっているとのこと。
それでは、見せてくださいと頼み、持参してもらいました。
ところが、ザッと見ただけで、案の定取りこぼしを発見しました。(FFストーブを移動式のストーブで計算)
指摘すると「すみません、調査間違いでした。10万円位増額になります」とのこと。(あっさりしたものです。こちらは真剣勝負なのに…)
益々不安になりました。

そこで今回の質問は、この内訳資料は、本当に我々に公示しないことになっているものなのでしょうか?逆に我々には、提出してもらう合法的な理由はないものなのでしょうか?
補償額の結果(合計)だけの提示では、納得できません。せめて内訳の確認だけはしたいと思います。
どなたか、詳しい方のアドバイスを宜しくお願いいたします。

現在の住まいが公共用地(市の都市計画道路)のため買収となります。
市からは、最初の価格提示があり、交渉はしないと言われました。

土地についての提示方法は、ある程度納得できましたが、建物移転補償の方は…
 1、建物移転  ○○円
 2、工作物移転 ○○円
 3、樹木移転  ○○円
 4、動産移転  ○○円
 5、移転雑費  ○○円
     合計  ○○円
といった内容で、A4用紙1枚だけの提示でした。
これだけでは、検討も確認もできません。
内訳は?と尋ねると、頁数も多く、我々には渡さな...続きを読む

Aベストアンサー

#1で回答した者です。
 
市を信じることと、
出された内容を確認することは、
全く矛盾しませんので問題ありません。
安心して説明してもらいましょう。
       
まず一覧表がもらえる対象物ですが、
・工作物(エアコンやブロック塀など)
・樹木(樹木や植木鉢など)
・動産(屋外にある物のみ)
 
屋内の動産については、
床面積で単純計算されている可能性が高いので、
一覧表はないと思います。
          
「知り合いに区画整理事業を担当している職員がいる」
とでも言えば、すぐに出してもらえるでしょう。
ただし、注意しなくてはいけないのは、
「飽くまでも確認のために要求するのであって、
それをネタに『ごねる』つもりではない」
という事を強調しましょう。
こんな事で関係を悪化させてはツマラナイですから。
 
そして金額についてですが、
まず個々の値段について明確な数値を聞きだすのは無理でしょう。
それに聞き出したとしても、
その金額が不服だと言って交渉できるわけではないので意味がありません。
ナゼかというと個々の値段については、キッチリとした基準がありまして、一職員がどうこう出来る代物ではないからです。
      
そして、一覧表をもらったら、
漏れが無いか、工作物の大きさが間違っていないか等を確認してください。
問題があれば、再算定してくれます。

私たちとしても本当は、
個々の金額などを全部公開して説明できれば、
スムーズに行くと思っているのですが、
毎年、基準となる個々の金額が見直されているので、
あまり細かい金額を教えてしまうと、
住民間の不公平感を煽ってしまう懸念が・・・
ですから、このような形になってしまうのですよ。
別に悪気があって隠しているわけではないということをご理解していただければと思います。
         
では、また何かありましたら質問してください。
         

#1で回答した者です。
 
市を信じることと、
出された内容を確認することは、
全く矛盾しませんので問題ありません。
安心して説明してもらいましょう。
       
まず一覧表がもらえる対象物ですが、
・工作物(エアコンやブロック塀など)
・樹木(樹木や植木鉢など)
・動産(屋外にある物のみ)
 
屋内の動産については、
床面積で単純計算されている可能性が高いので、
一覧表はないと思います。
          
「知り合いに区画整理事業を担当している職員がいる」
とで...続きを読む

Q東京都の道路拡幅の補償交渉で困っています。

東京都の道路拡幅の補償交渉で困っています。

【概略】
現在、10年以上、都内で賃貸オフィスビルと駐車場を個人で保有し、個人事業として賃貸・管理しています。
今般、建物敷地の一部が都道の拡幅部分に該当するため、土地・建物等について補償するので土地を売却して欲しい、との依頼を受けました。
なお、道路部分にかかる建物はその部分のみを取り壊すことが可能な構造になっています。
また、道路部分になる土地は駐車場としてテナントへ賃貸しています。

当初、東京都は下記のような条件を提示してきました。
(a)建物のみ取り壊して更地にすればよく、建物基礎部分の除去は不要である
(b)取り壊し予定の建物部分の家賃は家賃減収補償で補償する
(c)駐車場(収入)に対する補償は一切ない

(c)については不服を申し出つつも交渉を進め、当初申し出から約3年を経て、ようやく価格面の妥協点を模索する段階となったところ、突然、東京都担当者から下記のような一方的な通知を受けるに至りました。

(a)’(都内)関連部署の協議により、建物基礎部分の除去も必要になった。基礎を除去する場合の工事見積もりを提出して欲しい(基礎部分の撤去を行うと、長期間の営業停止と住居の移転が伴います)。
(b)’家賃減収補償は東京都の補償業務運営の厳格化で不可能となった。営業補償で利益部分のみを補償する。

【ご相談・お知恵を拝借したい事項】
(1) そもそも、(c)貸駐車場の収入に対する補償は存在しないのでしょうか?なお、東京都は前担当者が「駐車場収入も補償します」とのコメントを述べた後、現担当者が「補償はありません」と前言を翻した経緯があります。

(2) (a)建物基礎の除去、について、これまで当方は建築業者と図面や工事打ち合わせを行ってきました。急に基礎も撤去してくれといわれても、これまでの努力は何だったのか・・・。今後も東京都に翻弄されるのではないか、と不信感を拭えません。既に計画を進めている以上、当初計画通りに東京都の態度を戻すことはできるのでしょうか?それともこれまで東京都を信じて進めてきた費用(設計料や図面料)を東京都に請求できるのでしょうか?

(3) (a)建物基礎の除去に関して、東京都は見積もりの提出を求めてきましたが、東京都が一方的に工法を変更したのですから、東京都の積算価格を先に提示するのが常識だと考えます。いかがなものでしょうか?

(4) (b)営業補償について、東京都は利益部分のみを補償するといっていますが、インターネットで検索したところ、営業補償では固定的経費なども補償対象となっていました。東京都の説明は不足・誤っていると思うのですがいかがでしょうか?

質問の前提やご不明な部分も多いと思いますが、どうぞお知恵を拝借させていただきたいと思います。
どうぞよろしくお願いします。

東京都の道路拡幅の補償交渉で困っています。

【概略】
現在、10年以上、都内で賃貸オフィスビルと駐車場を個人で保有し、個人事業として賃貸・管理しています。
今般、建物敷地の一部が都道の拡幅部分に該当するため、土地・建物等について補償するので土地を売却して欲しい、との依頼を受けました。
なお、道路部分にかかる建物はその部分のみを取り壊すことが可能な構造になっています。
また、道路部分になる土地は駐車場としてテナントへ賃貸しています。

当初、東京都は下記のような条件を提示してきまし...続きを読む

Aベストアンサー

1.利益のみですね。間違いですね。格好をつけたとしかいえませんね。議事録はないですか。あっても
 陳謝ですんでしまいますね。

2.都との契約はまだですよね。
 基礎を残す場合と、更地にする場合がありますね。
 基礎を残す場合は、いずれ都側で基礎の詳細をチェックして撤去費用を積算、別途、発注する必要
 がありますね。(面倒は避けたいとの意向で、事前に処理したほうが得策だと判断し、変更したわ
 けです。)
 ただし、基礎撤去を含め補償された場合は、今度はあなた様のほうで確実に撤去された証明が必要
 になりますね。本当に面倒です。(万一業者サイドで不具合があるとあなた様で処理が必要ですね)

 ・よくある例で基礎が図面と違い業者と設計変更などになり問題がある場合が、過去多々あります
  ね。

 ・あなた様で検討費用は、撤去工事設計図、設計書で別途、撤去工事の見積もりに入れれば都も認
  めてくれますね。(設計の経費率、と施工の経費率が大きく違う)

 ・したがって、都が基礎撤去を発注するする場合、事前に設計を発注しなければなりませんね。
  それも設計経費率を計上して。(施工の経費率は少ない数値%)

3.基礎撤去の金額を都側でも積算して先に提示してくれと依頼すればOKです。
 (ただし、都側に、特殊な工事の工法設計、見積もりをする職員がいませんね。)
  出来なければ、別途発注してくださいと依頼することですね(関係者の随意契約であなた様の
  設計会社で設計をすればよくなります)
  並行して、別途撤去工事の工法見積もりを業者に依頼すればと思います。最低2社外注見積り。

4.間違いですね、公共工事の場合は原則、利益のみですね。固定費などは別途工事費などで検討、
 ネゴ交 渉となると思います。逆にいい案を都側に研究してくれと依頼するのがいいですね。
 きっといい考えがもらえますよ。

5.公共工事に寄与されている姿に感銘を受けます。ただし、基礎撤去について、再考を都側に申し
 こまれたほうが得策だと思います。

1.利益のみですね。間違いですね。格好をつけたとしかいえませんね。議事録はないですか。あっても
 陳謝ですんでしまいますね。

2.都との契約はまだですよね。
 基礎を残す場合と、更地にする場合がありますね。
 基礎を残す場合は、いずれ都側で基礎の詳細をチェックして撤去費用を積算、別途、発注する必要
 がありますね。(面倒は避けたいとの意向で、事前に処理したほうが得策だと判断し、変更したわ
 けです。)
 ただし、基礎撤去を含め補償された場合は、今度はあなた様のほうで確実に撤去された証...続きを読む

Q立ち退き?道路・都市計画に入っているのですが・・

こんばんは。すみませんがお分かり頂けます方にご質問です。
まったく立ち退き(家族に関係ないことと思っておりました)
しかし、2世帯住居にしようと今の姑の一軒家を不動産会社に相談しましたところ未来、都市計画(開発)にて今の住宅(我が家)3分の一が
その道路開発に引っかかっておりました。
未来、我が家は完全に引っかかるようです。
大体、庭を含め70坪あるのですが
その庭部分に一壁挟み私たちの家を建てようと思っておりましたが
そうしましたら姑の自宅(キッチンなど)ひっかかております。
庭が広いのですが姑の家はまるっきし壊さなくてはいけない状態です。
できればこの段階で市役所に相談して都市計画に引っかからない今?
それとも別の場所で2世帯にしたいと思っておりますが
不動産会社の話では今の状態だと未来都市計画に
売り払っても引っかかっているんだったら購入価格の半分くらいしか
お金は入ってこないといわれました。
家は築約10年です・・
それではキツイと姑も言っており今、戸惑っています。
どうしたらよろしいのでしょうか?
都市計画が実行されメリットはあるのでしょうか?
まるっきし詳しくなくこんな質問すみません。
また、市役所・県に言って早急に解決することでしょうか??
姑も早く解決を望んでおります。
詳しい方、ぜひご回答お願い致します。

こんばんは。すみませんがお分かり頂けます方にご質問です。
まったく立ち退き(家族に関係ないことと思っておりました)
しかし、2世帯住居にしようと今の姑の一軒家を不動産会社に相談しましたところ未来、都市計画(開発)にて今の住宅(我が家)3分の一が
その道路開発に引っかかっておりました。
未来、我が家は完全に引っかかるようです。
大体、庭を含め70坪あるのですが
その庭部分に一壁挟み私たちの家を建てようと思っておりましたが
そうしましたら姑の自宅(キッチンなど)ひっかかており...続きを読む

Aベストアンサー

>間違いなく近い将来、

とか

>それがまだ何年先に着工とは決定

当初に回答したように、
事業の計画決定されて
未だに事業の認可(決定)がされていない
都市計画街路は全国何処にでもあります。
例えば、貴方の近所の国道一号線の4車線化も
国道事務所は名古屋方面より三重県方向に拡幅していますが
次の用地買収の時期は「未定」です。
そもそも、役所の人間が
素人やデベロッパーに
間違いなくと言う様な
将来の誰もが責任のとれない発言をすること自体が間違っています。

また、
当時の建築は53条許可により建築されていますので
今回も53条許可により建築されます。
そして
都市計画街路自体が事業認可された時には
関係者に事業の説明会が開催され
路線の測量で道路の位置が決まります。
その時から
補償の話が出るわけであり
今から将来の補償の考え方などを
議論していてもしょうがないでしょう。

住宅が必要であるから建築するのであり
道路が決まった時は
その時を思って考えるしかないでしょう。

Q道路の道幅拡大で立ち退きになりました。立ち退き拒否

道路の道幅拡大で立ち退きになりました。立ち退き拒否をしたいですが、仕方ないことだと諦めています。
立ち退きの説明会が二ヶ月前にあり、道路が拡大になるに当たり立ち退きを要請されました。
その説明会では、係りの者が査定に行くので建物の今の価値と土地の代金を支払うのでその金額に合った家に引越しして下さい、との事でした。
家は築15年、20坪程の5LDKの3階建てです。
同じ時期、同じ場所に三軒建売が出た時、一番最初に右端の家を買いました。
後ろも右隣りも空地で(これから何かが建つ予定はあったそうですが)大変住みやすそうだと思ったからです。
今現在も空地のままで近所付き合いに悩まされる事もなく大変気に入ってる場所です。
正面が南向き、向かいは公園なので実質左隣しか家がなく、人付き合いが苦手なわたしは本当に住んでて楽チンなのです。
引越ししたくはないですが決まったことなので仕方ないと思っています。ですがこんなに良い環境の場所はそうそう見つけられると思いません。
査定の時、こういう住みよいメリットを伝えると査定額が上がったりはするでしょうか?
また、査定額の半分くらいの金額の家を買って残りを現金で貰う事も可能だと聞きましたが、その現金で貰った分に税金が大きくかかると聞きました。
税金は何%でかかってくるのでしょうか。
よろしくお願いいたします。

道路の道幅拡大で立ち退きになりました。立ち退き拒否をしたいですが、仕方ないことだと諦めています。
立ち退きの説明会が二ヶ月前にあり、道路が拡大になるに当たり立ち退きを要請されました。
その説明会では、係りの者が査定に行くので建物の今の価値と土地の代金を支払うのでその金額に合った家に引越しして下さい、との事でした。
家は築15年、20坪程の5LDKの3階建てです。
同じ時期、同じ場所に三軒建売が出た時、一番最初に右端の家を買いました。
後ろも右隣りも空地で(これから何かが建つ予定...続きを読む

Aベストアンサー

>ですがこんなに良い環境の場所はそうそう見つけられると思いません。

金額次第で幾らでも見つかるものです。

>査定の時、こういう住みよいメリットを伝えると査定額が上がったりはするでしょうか?

人付き合いが嫌いな人にとっての住みよさと、人付き合いが好きな人にとっての住みよさがありますので、個人差の部分は評価の対象外です。固定資産税を払う時にも気に入った場所だから増額して払うということはしませんよね。個人個人の思い入れはPricelessです。

>また、査定額の半分くらいの金額の家を買って残りを現金で貰う事も可能だと聞きましたが、その現金で貰った分に税金が大きくかかると聞きました。

掛りません。
過去に買った時の値段との比較で3000万円以上の利益がでると課税されますが、次に買う物件との比較で幾ら節約しようともその金額には一切課税されません。もしローンが有る方などで「この際にローン残高を減らしておきたい」と考えている人にとってはラッキーチャンスですね。

ちなみに過去の調達価格と今回の売却価格で3000万円以上儲かった場合、儲かった額のうち3000万円以上の部分に対して10%の所得税(=国税)と4%の住民税(=地方税)を納付する義務があります。”土地成金”でも極めて税率が低いのが日本の税制の悪いところ(良いところ?)です。

くわしくは下記をご覧ください。
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/11.html

>ですがこんなに良い環境の場所はそうそう見つけられると思いません。

金額次第で幾らでも見つかるものです。

>査定の時、こういう住みよいメリットを伝えると査定額が上がったりはするでしょうか?

人付き合いが嫌いな人にとっての住みよさと、人付き合いが好きな人にとっての住みよさがありますので、個人差の部分は評価の対象外です。固定資産税を払う時にも気に入った場所だから増額して払うということはしませんよね。個人個人の思い入れはPricelessです。

>また、査定額の半分くらいの金額の家を買...続きを読む

Q用地補償について

道路建設にかかる用地補償について教えてください。
私の所有する農地と家屋が片側一車線の県道(国道のバイパス用途)道路のルート上になるそうです。

仮に 築15年 建設当時3000万の家屋 敷地 100坪 の保証として
(1)代替地を希望し立替の場合の保証の範囲はどの程度ですか?
 土地を等価交換のみでしょうか?土地は同じ面積で保証でしょうか?
 それとも、同等の地価の土地でしょうか?
 家屋分は?その他保証される範囲は?
 
 近隣に自己保有の畑があります。曳き屋保証と言うのもあるそうですが
(2)この自己保有の土地に今の家を曳き屋した場合、この場合の保証はどうなるのでしょうか?
(3)近隣の代替地に今の家を曳き屋した場合、この場合の保証はどうなるのでしょうか?

Aベストアンサー

 ご質問では、どの位買収されるか分りませんので、答えにくいですが、概ね三つのケースで考えます。
 
 ケース1・・・1/3以下の面積が買収される。
 2/3以上は残りますので、そこでの生活再建を図れる補償になります。
 土 地・・・農地と宅地を適正価格で買い取りです。残りが2/3以上ですので、残地に対する補償(残地補償)は出ないと思います。
 建物等・・・建物は一部が道路計画線に掛かれば、改造補償(切り取り改造補償等)か、残地内で対応できれば、曳き家補償等が考えられます。又、農地に農作物があれば、耕作補償が出る場合があります。
 
 ケース2・・・2/3以上の面積が買収される。
 敷地100坪の内、約25坪位しか残りませんので、残地での生活再建は無理。
 土 地・・・ケース1と同様、買い取りです。但し、残地が1/3以下と極小になりますので、それに伴う価値減の補償(残地補償)が出ます。
 建物等・・・残地では改造建築不可能ですので、建物を取り壊し、同程度の建物を建て直す補償(解体移築)が出ます。補償上の理屈は、取り壊した建物の材料を使って、同じ建物を再現する費用です。農作物はケース1に同様。
 但し、建物を建て直す土地は、買い取りの土地代金で自分が買う事になります。農地も同様。
 
 ケース3・・・全面積買収。
 土 地・・・農地・宅地は全部適正価格で買い取りです。
 建物等・・・ケース2に同様。
 
 次に代替地ですが、原則買い取りです。しかし、ケース・バイ・ケースで代替地を斡旋したり、売却したりする事もあります。この場合、代替地は交換方式ではなく、金銭処理です。
 ただ、質問者さんの様に農家住宅の場合は、農地との絡みがありますから、立地的に難しい面があります。
 
 最後の曳き家については、曳き家補償がありますので、用地交渉担当者と協議の余地は有ると思います。

 ご質問では、どの位買収されるか分りませんので、答えにくいですが、概ね三つのケースで考えます。
 
 ケース1・・・1/3以下の面積が買収される。
 2/3以上は残りますので、そこでの生活再建を図れる補償になります。
 土 地・・・農地と宅地を適正価格で買い取りです。残りが2/3以上ですので、残地に対する補償(残地補償)は出ないと思います。
 建物等・・・建物は一部が道路計画線に掛かれば、改造補償(切り取り改造補償等)か、残地内で対応できれば、曳き家補償等が考えられます。又、...続きを読む

Q強制執行の可能性について

実家が新規道路工事にかかりましたが、家には当たらず土地のみが対象になってるみたいです。南側の庭先及び東側の玄関側で家から最短1mの所に道路が出来るみたいです(つまり交差点の一角に家がある状態です)。現在は道路からは少し離れており静かですが、大型トラック等も通り始めるみたいで高齢者での一人住まいは難しそうです。
この様な状態で市の買収を拒否すれば、最終的には強制立ち退きとなるのでしょうか?(70坪の敷地の内約20坪程度が干渉するみたいです)

ちなみに市からの説明後約半年たちますが、植木等を調査に来た後進展が見られません。金額の提示もまだ無い状態です。

Aベストアンサー

 道路整備の用地買収で、行政が強制立ち退きまで持ち込むには、
土地収用の手続きが必須です。
 この手続きには『この道路が○○までに絶対必要』という理由を
明確にできなくてはならないのですが、これが行政にとってかなり
高いハードルなのです。
(他人の土地を取り上げても、合理的な公共事業のためにはやむを
得ない、と言い切れるだけの理由付けなので、難しいのは当然です
けども。)
 この手続きを行政がとるためには、『長期にわたる用地交渉でも
合意に達せず、交渉継続が難しいので、強制力が必要。』という
事実も必要なので、買収拒否してからすぐに強制立ち退きという
のはありえません。
 
 ただし、今回の市の事情を推測すると、新規道路とはたぶん
都市計画道路で、事業認可か事業認定を取得していそうだし、宅地
1軒に20坪の買収といえば、そこそこ買収幅員がありますので、
その用地がなければ、道路が供用できないということで、とことん
こじれれば、理由付けもできてしまえそうに思います。
 もし今回の話が長期化し、土地収用の理由付けが整ってしまえば、
行政側の意向によっては、最終的に土地収用の話もありえるかも
しれません。
(もちろん行政側が理由付けできなければ、一部用地買収を残した
暫定的な形で完成供用するといったケースに落ち着くパターンも
多いんですけどね。)
 
 質問者さんの実家が、用地買収されたとしても、残り50坪で
一般的な生活は可能と思いますので、実家から強制立ち退きという
事態はないでしょう。
 残る敷地50坪での生活を望まないのなら、市との買収交渉の中で
移転の意向に伝えて、全筆買収&代替地(引越先)の確保を希望する
など、条件面で有利な交渉を進めてみてはいかがでしょうか?

 道路整備の用地買収で、行政が強制立ち退きまで持ち込むには、
土地収用の手続きが必須です。
 この手続きには『この道路が○○までに絶対必要』という理由を
明確にできなくてはならないのですが、これが行政にとってかなり
高いハードルなのです。
(他人の土地を取り上げても、合理的な公共事業のためにはやむを
得ない、と言い切れるだけの理由付けなので、難しいのは当然です
けども。)
 この手続きを行政がとるためには、『長期にわたる用地交渉でも
合意に達せず、交渉継続が難しいので、強制...続きを読む


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