離婚に伴う共有名義不動産の財産分与について

これから離婚します。
共有名義のマンションの財産分与についてご教示願えないでしょうか。

（とても分かりやすくまとめられていた他の方の
フォームを真似ています。。勝手に申し訳ございません）

【夫】33歳　会社員　年収450万
【妻（私）】36歳　会社員　年収750万
【子】無し

【マンション】築4年
【名義】共有名義、夫2分の1　妻（私）2分の1
【土地】60年定期借地権（足立区）
【頭金】夫親の贈与700万　妻（私）300万円
【ローン】共有名義2,000万　35年ローン
【ローン返済割合】2分の1ずつ
【ローン残高】1,100万円
【ローン返済額】月々の返済は2分の1ずつ。
　　　　　　繰上返済：夫100万円　妻（私）600万円
【不動産評価額】2,600万
　　　　　　（不動産6社に問い合わせた売却額平均）

※5ヶ月前に夫が家を出ました。妻（私）は婚姻継続の努力をする意向がありますが、夫にはないため、仕方なく離婚に応じています。
※性格の不一致が離婚理由なので、慰謝料などはお互い全く取らない予定です。

以上の条件をふまえまして、下記内容にて協議を決着しようと考えております。

1) 残債1,100万円を妻（私）名義でローンを組み直し、マンションの名義を妻（私）にし、妻が住む
2) 妻は夫からマンションを購入することになる。
夫に支払う金額は
（不動産評価額2,600万円）/2-（残債、夫の分550万円）=750万円

質問1)妻（私）ひとりでのローンの組み直しは問題ないでしょうか。
質問2)夫に支払う額、750万円は妥当でしょうか
質問3)夫の両親が頭金として出してくれた700万円は、夫が支払ったものとみなして計算していますが正しいでしょうか？（なお、微々たる金額ですが、贈与税の半分は妻（私）も支払っています）

上記質問にご回答願えれば幸甚です。
よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2006/09/09 16:12

まず金額負担の確認をすると、

頭金　　１０００　夫　７００　　妻　３００
ローン　２０００　夫１０００　　妻１０００
物件　　３０００　夫１７００　　妻１３００
で１７：１３の持分である所を１５：１５で登記している。夫→妻へ２００万円価値が移転している。
一方で繰上返済・約定返済が下記の通りとすると
繰上返済△７００　　夫△１００　妻△６００
約定返済△２００　　夫△１００　妻△１００
ローン残１１００　　夫８００　　妻３００
繰上返済の所で持分（妻が２００万円得をした結果になっている）の修正があったと仮定すると、
ローン残１１００　　夫６００　　妻５００

２）回答の順番が前後しますが、以上の数字を前提にすれば質問者の負担は、夫の持分である１／２の１３００万円の財産を、夫のローン６００万円の引き受けに加えて、７００万円の資金負担で引き受けする、ということになりそうです。（質問者の計算との差はローンの負担割合を実態に併せて修正した結果、差額が５０万円になった）

結果的に質問者の資金負担は、頭金３００＋繰上返済６００＋約定返済１００＋残存ローン１１００＋資金決済７００＝２８００万円となり、マンションの価値下落△４００万円を夫・妻で折半したという事で、辻褄は合いそうです。（表面に出ていない経費や約定返済の割合で調整が必要なら修正して下さい）

１）現状ローンが住宅金融公庫（？）の連帯債務型であれば、敢えて夫婦間売買とせず持分は財産分与、ローンは妻口座からの引き落しとする簡易型でも可能ではないかと考えますが、実務面は不知な点があります。

３）基本的には夫の自己資金と考えた上で、最初に答えた数字に質問者の実際負担額を修正して考えればどうでしょうか？

結論は物の考え方やアプローチの仕方で微妙に異なりますが、その部分のデータが十分ではありませんので、以上はあくまでも一つの考え方として受け取ってください。事実関係の拾い方で、質問者にもう少し有利な展開も可能になります。

No.2 回答者： noname#22812 回答日時： 2006/09/11 14:42

1.頭金が割と大きかった事と繰上げ返済も順次されてきた様子で物件の実勢評価に比して残債が少ない為、問題は無いと思います。

変更にせよ借り換えにせよ金融機関の判断や審査に因りますので、まずは現在の融資を扱っている金融機関へ相談してみてはいかがでしょうか。

2.その計算でも大きな問題は無いと思います。他回答にある様に今まで実際に負担してきた金額と負担すべき残債とを積み上げ式に計算しても良いと思います。

物件評価を2,600万円とする事に付いて当事者同士で合意している場合には他者が口を挟む余地も有りませんが、質問者側に立てば必ずしも仲介業者の査定平均額を評価額と決め付ける必要は無いという事は言えるかもしれません。

数字が外れているという意味では無く、資格有る不動産鑑定士の鑑定評価等と異なり所詮は民間業者の査定に過ぎないという認識は必要です。
当事者の合意が前提では有りますが物件評価を大雑把に2,000万円にしたからといって贈与だとか言われる話にもならないのではないかという事です。それが贈与だと言われるならば2,600万円の平均査定が付いた物件を第三者へ2,000万円で売却する行為も贈与という事になります。
先に書いた通りに既に合意出来ている数字であれば余計なお世話になりますが質問者の負担を減する事に夫の了解が得られそうであれば評価水準に付いて税務署からアドバイスを受けると良いでしょう。

3.夫が両親から贈与を受けた資金であれば夫が支払ったものと見做して良いでしょう。現行では廃止になっておりますが購入当時に住宅取得資金贈与の特例を使っていたとすると原則は義理の親は該当しませんし、贈与税を半額負担したからと言って質問者が贈与を受けたという解釈にはならないでしょう。今回当事者同士でその半額負担を加味して話し合う事は勝手だとは思います。