頭金の支払方法について

Question

先日ＨＭの営業より頭金の振込みについて連絡がありました。
親からの援助は課税対象となるので今回は援助無しで支払う予定です。

ちょっと前までは５００万くらいまでなら課税の対象外だったのに・・・今や1円でも（極端な話しですが）課税対象となりますと言われました。遺産相続の前倒しのナントカという方法もありますと教えてもらいましたが、ややこしいので自分たちの資金でなんとかしようということになりました。

そこで、振込み先の口座に入金する際ひとまず主人の口座に私の資金を一旦振り込んで、それからまとめて入金しようと思うのですが、それでも贈与（私から主人に）と解釈されて課税対象になったりするのでしょうか？？？
因みに頭金１０００万を予定しています。

税務署は税金を取れるところから取るぞ！と言わんばかりにチェックするのでしょうか・・・？
（税務署関係の方ごめんなさい）

皆さんはどのように入金しましたか？？税金対策とかって何かしたのでしょうか？？是非アドバイスお願いします。

walkingdic · Accepted Answer

>専業主婦の場合収入がありませんよね、そうゆう場合でも妻はローン組めるのでしょうか？
まず組めません。

>（私は年収は少ないながらも働いていますが・・・）
働いている場合には単独では組めなくても、夫の連帯債務者としてローンを組む方法はあります。（連帯保証人ではだめなので要注意）

>うちの場合、銀行から２８００万借りるので、

>８（主人）：２（私）という事は２２４０万（主人）：５６０万（私）こんな感じのローンなのでしょうか？
持分８：２としても頭金をそれぞれ幾ら出すのかわからないとわかりません。

物件価格が３８００万であれば、まず３８００万のうち持分が８：２とすると、
夫：３０４０万
妻：７６０万

ですから、このうち夫、妻双方が５００万ずつ頭金を入れるとすれば、各自のローンは

夫：２５４０万
妻：２６０万

となります。このように物件価格からまず持分で分けて、各人の頭金を差し引いて最終的にローンの持分比率が決まります。この流れは住宅ローン減税での申告でも同じです。

ちなみに連帯債務のローンの場合、ローン自体は１本ですから、銀行ではその債務の比率は不問です。
ですから、これは自分達で決める話になります。なので持分を決めることでローンの持分も自動的に決まるのです。

>税務署からどのような「おたずね」が来るのか全く検討もつかない状態です・・・文書で来るのでしょうか？
特に気にする必要はありません。そもそも住宅ローン減税の申告をする人にはきませんよ。
この申告で細かく書きますから。

>夫婦なのにローンを夫：妻と割り振るのも変な感じですね・・・なんだかピンときません・・・
基本的に夫婦で一つの財産ではなく、各人の財産という考え方をします。

ちなみにローン減税では上記からもとまった各人の持分に対して、各人がそれぞれ減税を受けますので、妻の収入が非課税程度であれば、全部夫のローンにした方がローン減税の恩恵は大きいです。

walkingdic · Answer

>税務関係で「ショック！」を受けた事例なんかあれば教えて下さい。
私は税金関係には詳しいので予想範囲でしかないのですが、竣工が年越しとなったので、１／１の時点ではまだ更地評価だったため、土地の固定資産税が痛かったですね。とはいえ土地が見つかった時期からするとやむを得なかったのですけど。土地の固定資産税は建物の表示登記が１／１までに終わると２００ｍ２までは１／６になるので、建物に課税されることよりこちらの方が遙かに痛いです。

不動産取得税は土地取得から建築確認申請までが時間がかかったので、一度支払って後で還付を受ける形になりましたから、これは問題なかったのですけど。

一般的な話では一番失敗しやすいのが土地や建物持ち分をきちんと出資した割合にしていないなんてケースです。
すでに他の人の回答にあるように、
総建築費用（登録免許税などの諸経費は除く）＝夫自己資金＋夫ローン＋妻自己資金＋妻ローン
で、
夫持ち分：妻持ち分＝夫自己資金＋夫ローン：妻自己資金＋妻ローン

のように出資割合にしていないと住宅ローン減税の計算でこれらを持ち分から算出するので、つじつまが合わなくて受けられる減税額も少なくなり、さらには税務署からそれは贈与だよと指摘されるなど踏んだり蹴ったりになります。

walkingdic · Answer

>登記の持分は８：２なのですが
>これは頭金に対してもこの金額なのでしょうか？

頭金だけではなく、物件取得総額に対して、

夫の出資総額：妻の出資総額

の持ち分登記になればＯＫです。
それ以外は逆に贈与になります。

ちなみに建物は出来るだけ年内に竣工して表示登記した方がよいです。
そうしないと土地が更地課税となるので、固定資産税が高いです。

親からの資金援助を受けたいのであれば、親が６５才以上であれば普通にいつでも相続時精算課税制度で２５００万まで非課税の贈与を受けられます。
ただその資金で夫のローンを返済する場合には夫の親からの援助に限られます。
妻のローンであれば妻の親からです。

住宅取得特例枠１０００万を加えた３５００万までの非課税枠を使う場合には親の年齢制限もないのですが、今度は要件が細かいので税務署にてご相談するのがよいでしょう。
特例を使う場合には建築した建物にその費用を使うことが絶対条件ですから、今贈与してもらわないと特例は使えません。

ただ先に述べた本則の相続時精算課税制度は親の年齢が６５才以上であればいつでも使えます。

あと毎年連続して贈与を受けるのは連年贈与規定に引っかかり一括贈与と見なされるので避けるのが無難です。まあお金持ち以外に対してまで税務署がうるさく言うことはありませんけど。

kokusenpu · Answer

＃６です。
>ローンはいつから発生するのでしょうか？
>着工時から？完成時から？入居から？
私の場合は、銀行のローンを使用しますので、融資実行時（＝引渡し時）から発生し、その翌月から返済が始まります。
それ以外の場合でも、物件の引渡し前に発生することはありません。
引渡し前＝まだ買っていない＝金払う必要無い＝金借りてない＝ローンは発生していない

それから、ご両親からの援助ですが、申告書を書いたりするのが面倒なので、住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例（相続時精算課税）を選択されないのだと思ったのと、引越し時期が不明だったので、先の回答をしましたが、１２月末または１月初に引渡しであれば、参考URLにあるような手続きをすれば、3,500万円まで非課税です。
あと、
http://www.nta.go.jp/category/pamph/01.htm#10
に、「住宅取得等資金の贈与の特例に関する平成18年贈与税の改正のあらまし」がPDFでありますので、読んでみるといいと思います。
税務署の書類にしては分かりやすく書いてあります。

参考URL：http://www.taxanswer.nta.go.jp/4503.htm

chimechimedori · Answer

こんにちは。＃３です。

>ローンはいつから発生するのでしょうか？
着工時から？完成時から？入居から？

　ローンの返済開始日のことですよね。借り入れ契約はいつされる予定ですか。確か、金融機関との借り入れの契約締結の１ヶ月後から返済開始だったと思います。　　住宅ローンの審査の申し込みとかの金融機関との取次ぎもＨＭにお願いしたのであれば、ＨＭに確認した方が正確です。

hide650929 · Answer

Ｎｏ４です。
>入居時期を来年に出来たりできるのですか？
（因みに引渡しが１２月末だったと思います。完成は１１月末の予定ですが・・・）

土地・家屋にかかる固定資産税と都市計画税が毎年”１月１日時点の所有者”に課税される事はご存じですよね？
このうち”家屋”の場合は１月１日以前に完成していれば課税の対象となります。
mkpさんの場合、完成が１１月末で入居が１２月末との事ですから、例え年明けの１月２日以降に入居されたとしても、年内に税務調査を受ければ課税対象となってしまいます。
税務調査員（嘱託職員など）は担当地域を徘徊しながら建築中の家を常にチェックしていますので、完成したと見るといなや”ここぞ”とばかりにやって来ますから、逃れるのにも一苦労です。

これを回避するテクニックとしては、家が未だ工事中の如く”偽装”することです。
具体的には、外回りの養生（玄関ドアに張ってある段ボールなど）を出来る限り外さないでいることです。
※因みに外構部分は家屋と関係ない物ですので、未完成であっても家屋調査の対象になります。

そして引っ越しは、役場の御用納めの日以降にして下さい。

少々窮屈ではありますが、たったこれだけの努力で十数万の節税が出来ますよ　（＾ー＾*）フフフ

urao · Answer

http://www.hashimotohome.com/myhome/index04-2.html
相続時精算課税制度を自分は使用しました。
自分の家庭　（法定相続人２人）
親が死んだとき７０００万までは　相続税は無課税なので
先にもらっても　死んだときに７０００万も財産は残っていない
と判断しました。　
ご自分の場合はどうか　税務署で確認した方がいいです。
http://lantana.parfe.jp/souzok5.html

chimechimedori · Answer

こんにちは。＃３です。

>家は不動産登記は８：２にしました。
>ちなみにあの割合ってどうやって出すんでしょう>>か・・・
>ＨＭに聞かれるがまま答えて（金額）「じゃぁ８：２>くらいですね」と言われたのですが・・・
>どの金額に対して割合を決めるのでしょうか・・・？

（Ａ）ご主人様の出資金＝頭金＋ご主人様名義の借り入れ額
（Ｂ）あなた様の出資金＝頭金＋あなた様名義の借り入れ額
（Ａ）：（Ｂ）＝８：２
です。
だから、頭金の比率が８：２でなくても構いません。借り入れ（贈与があれば贈与分も加算）を含めた総額の比です。

kokusenpu · Answer

先週、頭金の振込みを済ませたものです。

私（夫）の場合、何も考えずに妻の口座から、私を振込名義人として振り込みました。
銀行の名義はどちらかにする必要があるため、夫婦の貯金なのにどちらかの名義の口座に貯めていくことになるのに、こういう時だけ夫婦間の贈与だなんて言われるのはおかしいですよね。
そんな感じで開き直ってます。

ちなみに、ご両親からの援助ですが、遺産相続のややこしいのは無視しても、年間１１０万円までは贈与税は非課税ですよ。
国税庁のHPを参照してみてください。
例えば、５００万円援助してもらえるなら、毎年１００万円ずつ５年間に分けて１月に援助してもらい、ローンの繰上返済に充てるのも手ではないでしょうか？

参考URL：http://www.taxanswer.nta.go.jp/zouyo.htm

walkingdic · Answer

>そこで、振込み先の口座に入金する際ひとまず主人の口座に私の資金を一旦振り込んで、それからまとめて入金しようと思うのですが、それでも贈与（私から主人に）と解釈されて課税対象になったりするのでしょうか？

それは御質問者が稼いだお金による預金をということですよね？
であれば不動産の持分をその分ご質問者名義で登記すれば贈与にはなりません。
別に一度ご主人の口座に移す必要もありませんけど。
一度に振り込みたいのであればご主人名義の口座に一度移してからでも問題ありません。

問題となるのは登記の持分です。
出資した割合で登記すれば贈与にはなりません。

これはたとえ親の資金であっても同じです。

もちろん親の資金を贈与を受けて自分の名義で登記するのでも、相続時清算課税制度を使えば最大３５００万まで贈与税はかかりませんけど。（住宅取得特例を使う場合）

頭金の支払方法について

>専業主婦の場合収入がありませんよね、そうゆう場合でも妻はローン組めるのでしょうか？

>税務関係で「ショック！」を受けた事例なんかあれば教えて下さい。

>登記の持分は８：２なのですが

＃６です。

こんにちは。

Ｎｏ４です。

こんにちは。

先週、頭金の振込みを済ませたものです。

>そこで、振込み先の口座に入金する際ひとまず主人の口座に私の資金を一旦振り込んで、それからまとめて入金しようと思うのですが、それでも贈与（私から主人に）と解釈されて課税対象になったりするのでしょうか？

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