25戸程度の都内の分譲マンションに住んでいます。(60平米程度)
現在築8年なので、再来年度大規模修繕を行う計画なのですが、
費用が足らないので、一戸当たり100万程度負担額ある見込み、と先日管理理事会から通知が来ました。
大規模修繕費はある程度かかるだろうと貯めていたので、
それはしょうがないとしても、その際にマンションの運営状況の終始の明細がついていて、気になる点がありました。
マンションには駐車場が10台ほどあり、入居者、一般ともに1台月35000円で貸しています。
新築時から現在まで空きなしの満車です。
しかしマンションの駐車場収支は「月25000円」となっており、
それが修繕費に追加されているものの、微々たる額です。
また管理費もエレベーター1基で管理人も通勤の午前中だけ、
定期清掃もあまりしていないのに1戸当たり19000円と高めな割には、修繕費に1円もまわっていないようです。
そのことについて理事会に聞いてみると、理事会運営費と理事会維持費にまわっているとの返答でした。
私は理事会の役員でもなく一般の入居者ですが、運営費といってもそんなにかかるものなのでしょうか?
マンション組合理事・役員の経験のある方宜しかったら教えてください。
駐車場収入や管理費の余剰を、修繕費に充てるだけでも
だいぶ違うのに・・・と思ってしまいます。。
No.6ベストアンサー
- 回答日時:
ANo.5です。
お礼ありがとうございました。
再度お節介させて頂きますw
決算書ちょっと変ですね。
予算書と合っていますか?
>あれから決算書をみたりしたのですが、「理事報酬」や「運営費」 「雑費」など謎の項目ばかりでした。
やっぱり理事報酬はあったのですか。
報酬をもらう事自体、悪とは言いませんが、理事は持ち回りなの
でしょう。
それならもらうべきではないと思います。
規約に金額が明記されていますか?
そうじゃないと問題提起できますよ。
いや、しないといけません。
>今回の100万はそのツケなわけですが、それは勉強代と思って
勉強代にしては、金額が大きすぎますよw
大規模修繕も中身を吟味して、工事関係も管理会社一任ではなく
入札にすると競争原理が働き、大幅に安くなりますよ。
そうすれば臨時出費が半分以下か、全く不要となることもあります。
追加費用は、全戸出して貰えますかね?
このご時世、出せないお宅も出てくるのでは無いでしょうか?
問題意識を持たれている方が、やはり理事になるべきです。
ネットで「大規模修繕」と検索されたら色々出てきます。
頑張ってください。
また何かありましたらご質問下さい。
判る範囲でご協力させて頂きます。
お忙しいところ度々のご回答、どうもありがとうございます。
>決算書ちょっと変ですね。
>予算書と合っていますか?
一応合ってはいるのですが、予算書では「予備費」というものが妙に多く取っており、
それが余れば修繕費にまわすと言う事だったのですが、結局は運営費や管理費の不足分に充当して、修繕費にまわすことはできなかった、というような感じです。
でも皆さんのお話を伺うと、それほど運営費や理事報酬、管理費にお金がかかるわけではなし(管理費も別に毎月19000円払っているわけですから)、
運営費にかかった領収書があるといっても本当のことかもわかりませんしね。
「辻褄があっている」「領収書がある、ない」の問題ではなくて
無駄な経費を削減しようという気持ちが組合理事にはないようです。
>追加費用は、全戸出して貰えますかね?
>このご時世、出せないお宅も出てくるのでは無いでしょうか?
そうですよね。先日も組合からアンケート用紙が来て、
大規模修繕時に100万一時金で払うか、2年以内に50万を2回で払うか、今後2年間修繕積立金を毎月39000円払うか、というような3択が書いてありました。
一時金で払えない家庭は毎月39000円払うんでしょうかね^^;
本当にそれこそその2年間は売るに売れないマンションになってしまいますよね。。
「どう払うか」ではなく、「如何に無駄を削減するか」ということも考えて欲しいものです。
なんだか愚痴混じりの御礼になってしまいましたf(^^;)
度々のご回答、本当にありがとうございました。とても参考になりました。
頑張って見ます(^^)!
No.5
- 回答日時:
100戸弱のマンション管理組合理事長をしています。
2年後の大規模修繕負担額が一戸当たり100万とは、今まで
管理組合理事会は何をしていたのでしょう?
何もせず、管理会社任せだったのでしょうね。
まず気になるのが、駐車場使用料収支の不一致です。
駐車場収入=修繕積立金への振り替え でない理由が分かりません。
決算書をよく見て下さい。
次に理事会運営費と理事会維持費ですが、私の住んでいるマンション
予算では、理事会運営費は計上されていませんでした。
しかし、月1回の理事会で、お茶だけでも出そうと思い、予備費を
使いました。
1回300円程度(2Lペットボトル)で、年5000円にもなりません。
理事会維持費??? 何の事でしょうか?
理事会役員の報酬ですか?
私の住んでいるマンションの理事さんは無報酬です。
管理規約には「報酬を貰える」と有りますが、金額を決めていないし、
入居当初より、ボランティアでやっています。
管理会社に委託する管理委託費は高すぎませんか?
25戸x19000円x12ヶ月=570万円
ぼったくりと違いますか?
管理人が半日勤務、定期清掃は書かれていますが、日常清掃は
有りませんか?
それにしても、高すぎると思います。
やはり、問題意識を持たれた方が理事になる事をお奨めします。
URLを貼り付けておきます。
サイト検索で「管理費削減」等を検索すれば一杯役に立つ情報が
得られます。
頑張って下さい。
http://www.mankan.or.jp/html/p06_01.html
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/
http://www.lean-management.com/kubun/diagnosis/
ご回答ありがとうございました。
(間違えて、回答メールを「受信しない」にしており、御礼が遅くなりました。申し訳ありません。)
あれから決算書をみたりしたのですが、「理事報酬」や「運営費」「雑費」など謎の項目ばかりでした。
駐車場収入は一部修繕費に充てるとなっていましたが、残りは何に使用するかは書いてありませんでした。
その点を組合に個人的に電話で糾弾したところ、かなり曖昧な回答でした。
(「領収書はあります」だの、「ご不信に思うならな領収書出します」だの)
>管理人が半日勤務、定期清掃は書かれていますが、日常清掃は
>有りませんか?
管理人は午前8時~午前11時だけの勤務ですので、
日常の定期清掃はありません。(ゴミだしをして、ゴミ捨て場のゴミ箱を洗うくらいで帰ってしまいます)
朝の勤務だけなので、廊下や玄関灯が切れれても気がつかないようで
こちらから管理人の勤務時間中に管理人に電気が切れてると法臆するまでそのままになっていることが多いです。
それくらいの仕事しかしてくれないと考えると、支払っている管理費はかなり高いように思ってしまいます。
今まで管理組合や管理会社に任せきりにしてしまった結果このようなことになってしまったんですね。
今回の100万はそのツケなわけですが、それは勉強代と思って
これからはマンションの将来をきちんと考えられる組合を作るように働きかけていこうかと思います。
私自身が理事になるのも案ですね。
大変参考になりました。ありがとうございました。
No.4
- 回答日時:
管理費の19000円は高いようにも思いますが、戸数が少ないことや管理する施設、管理状況によってまちまちですので一概には言えません。
修繕積立金の記載が無いのですが、集めていないということですか?
もし修繕積立金も含めた金額だとしたら、多いとは言えませんね。
規約に駐車場使用料の使い道が記載されていると思います。
修繕費として積み立てるとか、管理費に充当するとか色々です。
全額修繕積立金に充当するとなっていれば、現在の状況は規約違反になります。
毎年決算書が各戸に配布されると思いますので、皆さんのお金がどのように使われているのかきちんとチェックすることが大切です。
他のマンションと比較するのではなく、自分のマンションではどんな管理を望み運営していくのか、その為に必要な費用はどれ位なのかを考えて下さい。
大規模修繕を10年目に予定しているようですが、積立金が不足しているのなら数年先に延ばしても構わないと思います。
まずは建物の傷み具合を専門家に見て貰うなどして、修繕計画を立て直し、それに基づいた資金計画を組むことが必要です。
不信感を持ったり、不平を言ってるだけでは何も変わりません。
この際理事になって、大規模修繕がきちんとした形で行われるのを見届けるというのは如何でしょうか?
ご回答ありがとうございました。
(間違えて、回答メールを「受信しない」にしており、御礼が遅くなりました。申し訳ありません。)
あれから決算書をみたりしたのですが、「理事報酬」や「運営費」「雑費」など謎の項目ばかりでした。
駐車場収入は一部修繕費に充てるとなっていましたが、残りは何に使用するかは書いてありませんでした。
その点を組合に個人的に電話で糾弾したところ、かなり曖昧な回答でした。
(「領収書はあります」だの、「ご不信に思うならな領収書出します」だの)
本当に他人任せではだめですね。
色々と家のマンションの将来を考えてくれる理事組合を作ることからはじめないといけないということがわかりました。
私自身が理事をするのも1つの案ですね。
どうもありがとうございました。
No.3
- 回答日時:
18戸5階建て60m2EV付です。
今年10年たちました。建築当初から修繕費と管理費は別々に集金しています。
それが普通だと思います。
はっきりいって何に使っているのかという感じがします。
でも、わからなかったら総会に出席して会計報告に目を光らせ無ければなりません。何十分の一は自分のお金ですからね。
管理会社との契約内容や管理委託の範囲などマンションごとに違うのですからマンションの総会で質問して納得しておくべき内容です。
うちは総会で出席者全員が領収証を確認することになっています。
うちのマンションでは、理事が3人でそのうち一人が理事長。6年で一回りする完全交代制です。防火管理者は当初管理会社が管理者を立てていましたが、役員経験者から推薦などして3年おき交代することになりました。講習会テキスト費用と交通費と日当も決め3年ごとに2万払います。理事会は必要な時に(年3~4回)はじめはエントランスホールでやってましたが年間予算を取って喫茶店で行い飲み物代くらいはだそうということになりましたが、年1万くらいでしょうか。理事会費用と考えられるのはその費用くらいです。
大規模修繕は購入当時に集めたお金がほとんどで月々2000円しか集めておらず、駐車場、バイク置き場代金は管理費に廻っています。駐輪場は無料です。築5年目に出された大規模修繕計画から考えて、管理費の2.5%削減と修繕費の倍増を決めました。しかし、公庫などで優良とされる修繕積立金は6000~7000なのでまだまだ足りません。試算では一時金ナシだと1万3千円集金が必要でした。今後ちびっちゃい緑地の管理を管理委託からはずし理事会中心で住民で行う提案とバイク置き場代金だけでも修繕費収入にできるよう働きかけるつもりです。私は6年目の時理事長をやりました。今は防火管理者をやっています。
戸数が少なければ少ないほど管理責任の重さは大きくのしかかります。自分のいえですから、積極的に管理に参加しないとお金だけ取られている・・という気持ちに陥りやすくなっちゃいますよ。
ご回答ありがとうございました。
入居者の負担をなるべく減らし、マンション自体もよくしていこうと
色々と提案されているのですね。
(入居者の私自身も含めですが)うちのマンション組合にはそういう姿勢が全然みられないようです。
このままではお金が足らなくなるとわかっていながら、ギリギリまで頬って置いて、なければ徴収という感じで。
今まで組合まかせでマンションの管理に対して積極的に参加していませんでしたが、
これからは運営費のディテールを聞いたり、総会でも色々と質問してみようと思います。
きちんと長い目でマンションを見られる理事や役員選定も大事ですね。
大変参考になりました。
ありがとうございました。
No.2
- 回答日時:
>駐車場が10台ほどあり、入居者、一般ともに1台月35000円で貸しています。
>新築時から現在まで空きなしの満車です。
>しかしマンションの駐車場収支は「月25000円」となっており、
>それが修繕費に追加されているものの、微々たる額です。
この点が変ですね。一ヶ月10万円の差額が生じて1年で約120万円です。
その金額が建築して入居当初からだとすれば、800~900万円の使途不明金が出ているということです。
定期清掃費19000円については、年額ですか?それとも月額ですか?
仮に年額だとしても、全戸数で8年間で380万円支払っていることになるのですが、それに見合う清掃ですか?
それで双方合わせると、約1000万円以上という金額が試算出来たのです。
年額に分けると約125万円も「理事会運営費と理事会維持費」に掛かっていると言うことになります。
月に分けると、一ヶ月約10万円ということになります。
どのような運営をしていたのか、質問者でなくても、疑問に思います。
僕は、新興住宅街の町内会組織の役員をしてますけれど、
年間で町内会の活動をして20万円を超えることは滅多にないです。
町内会でゴミ回収場所の設置や街灯の設置で、約100万円掛かりましたが、
それらは、一度設置するとあとはメンテナンスに年間約10万円ぐらい掛かりますがすべて賄ってます。
一ヶ月10万円の理事会運営費や維持費はあり得ないと思います。
理事会の運営に疑問があるので、住民総会で、理事会運営の内容について質問するべきです。
早速のご回答ありがとうございました。
>この点が変ですね。一ヶ月10万円の差額が生じて1年で約120万円です。
単純計算で、35000円×10台=35万が月の駐車場収入ですよね。
そのうち25000円しか修繕費にまわってない(といいう意味でした)ので30万以上の月の用途不明金です。
年にしたら360万 新築時から10年で3600万ですから
この収入があれば修繕積立金の不足分徴収は要らない
くらいですよね。
>定期清掃費19000円については、年額ですか?それとも月額ですか?
ごめんなさい。私の書き方が悪かったのですが、管理月額が1戸あたり19000円です。
その中で定期清掃費用も入っていると管理組合は言うのですが、
定期清掃といっても管理人がマンションを巡回して廊下を掃除するくらいです。特に業者などに頼むわけではありません。
お話伺って、やはりうちのマンション運営はおかしいなと
強く感じました。
もう少し詳しい明細を組合に質問や閲覧させてもらおうと思います。
ありがとうございましたm(__)m
No.1
- 回答日時:
noir_roseさん、こんにちは。
50戸の理事ですが、管理費等は建物の大きさにあまり依存しないので25戸なら、1戸あたり倍の負担だろうと推定して書きます。
まず、金額の絶対額は確かに高いですが、上記事項を鑑み妥当と思います。修繕費は別途ないのでしょうか?
駐車場費用は全額修繕費充当、一般管理費から年200万充当していますので、「微々たる額」、「修繕費に1円もまわっていないよう」は変ですね。修繕費は別途積み立てていないのでしょうか??
「現在築8年なので、再来年度大規模修繕を行う」
早いと思います。建物診断しましたか。
「マンションの駐車場収支は「月25000円」となっており」
土地は借地ですか?何か特殊事情がありませんか?
「理事会運営費」
年20万で余ります。
「理事会維持費」
ありえません。
何か変な感じはしますが、情報が足りないのか、不正があるのか判断できません。部分的に問題点を抽出し、情報をもっと出し再質問したほうが良いと思います。
予算決算は、報告されているはずで、所有者はいつでも閲覧可能です。見て確認してください。
管理組合は住民皆のものであり、理事をしていないからと言って他人事ではありませんよ。
早速のご回答ありがとうございました。
>土地は借地ですか?何か特殊事情がありませんか?
土地は借地ではないので、地代などはかかりません。
あとマンション(や組合)自体に銀行からの借入金などもないので、何故理事会運営費や雑費にそれほどお金がかかるのか不思議に思っています。
先日組合に電話で問い合わせた時は「これが普通」の言い方をされ
そうなのかな、と思っていましたがやはりおかしいですね。
もう少し細かい組合運営費のディテールを聞いてみようかと思います。
どうもありがとうございましたm(__)m
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