管理費・修繕費の使途不明金　理事会運営費とは？

Question

25戸程度の都内の分譲マンションに住んでいます。（６０平米程度）
現在築８年なので、再来年度大規模修繕を行う計画なのですが、
費用が足らないので、一戸当たり１００万程度負担額ある見込み、と先日管理理事会から通知が来ました。

大規模修繕費はある程度かかるだろうと貯めていたので、
それはしょうがないとしても、その際にマンションの運営状況の終始の明細がついていて、気になる点がありました。

マンションには駐車場が１０台ほどあり、入居者、一般ともに１台月３５０００円で貸しています。
新築時から現在まで空きなしの満車です。
しかしマンションの駐車場収支は「月２５０００円」となっており、
それが修繕費に追加されているものの、微々たる額です。

また管理費もエレベーター１基で管理人も通勤の午前中だけ、
定期清掃もあまりしていないのに１戸当たり１９０００円と高めな割には、修繕費に１円もまわっていないようです。

そのことについて理事会に聞いてみると、理事会運営費と理事会維持費にまわっているとの返答でした。
私は理事会の役員でもなく一般の入居者ですが、運営費といってもそんなにかかるものなのでしょうか？
マンション組合理事・役員の経験のある方宜しかったら教えてください。

駐車場収入や管理費の余剰を、修繕費に充てるだけでも
だいぶ違うのに・・・と思ってしまいます。。

maikuro3 · Accepted Answer

ANo.5です。
お礼ありがとうございました。
再度お節介させて頂きますｗ

決算書ちょっと変ですね。
予算書と合っていますか？

＞あれから決算書をみたりしたのですが、「理事報酬」や「運営費」　　「雑費」など謎の項目ばかりでした。

やっぱり理事報酬はあったのですか。
報酬をもらう事自体、悪とは言いませんが、理事は持ち回りなの
でしょう。
それならもらうべきではないと思います。
規約に金額が明記されていますか？
そうじゃないと問題提起できますよ。
いや、しないといけません。

＞今回の100万はそのツケなわけですが、それは勉強代と思って

勉強代にしては、金額が大きすぎますよｗ
大規模修繕も中身を吟味して、工事関係も管理会社一任ではなく
入札にすると競争原理が働き、大幅に安くなりますよ。
そうすれば臨時出費が半分以下か、全く不要となることもあります。
追加費用は、全戸出して貰えますかね？
このご時世、出せないお宅も出てくるのでは無いでしょうか？

問題意識を持たれている方が、やはり理事になるべきです。
ネットで「大規模修繕」と検索されたら色々出てきます。
頑張ってください。
また何かありましたらご質問下さい。
判る範囲でご協力させて頂きます。

maikuro3 · Answer

１００戸弱のマンション管理組合理事長をしています。
２年後の大規模修繕負担額が一戸当たり１００万とは、今まで
管理組合理事会は何をしていたのでしょう？
何もせず、管理会社任せだったのでしょうね。
まず気になるのが、駐車場使用料収支の不一致です。
駐車場収入＝修繕積立金への振り替え　でない理由が分かりません。
決算書をよく見て下さい。

次に理事会運営費と理事会維持費ですが、私の住んでいるマンション
予算では、理事会運営費は計上されていませんでした。
しかし、月１回の理事会で、お茶だけでも出そうと思い、予備費を
使いました。
１回300円程度（２Lペットボトル）で、年5000円にもなりません。
理事会維持費？？？　　何の事でしょうか？
理事会役員の報酬ですか？
私の住んでいるマンションの理事さんは無報酬です。
管理規約には「報酬を貰える」と有りますが、金額を決めていないし、
入居当初より、ボランティアでやっています。

管理会社に委託する管理委託費は高すぎませんか？
２５戸ｘ１９０００円ｘ１２ヶ月＝５７０万円
ぼったくりと違いますか？
管理人が半日勤務、定期清掃は書かれていますが、日常清掃は
有りませんか？
それにしても、高すぎると思います。
やはり、問題意識を持たれた方が理事になる事をお奨めします。
ＵＲＬを貼り付けておきます。
サイト検索で「管理費削減」等を検索すれば一杯役に立つ情報が
得られます。
頑張って下さい。

http://www.mankan.or.jp/html/p06_01.html
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/
http://www.lean-management.com/kubun/diagnosis/

kamaryu · Answer

管理費の19000円は高いようにも思いますが、戸数が少ないことや管理する施設、管理状況によってまちまちですので一概には言えません。
修繕積立金の記載が無いのですが、集めていないということですか？
もし修繕積立金も含めた金額だとしたら、多いとは言えませんね。
規約に駐車場使用料の使い道が記載されていると思います。
修繕費として積み立てるとか、管理費に充当するとか色々です。
全額修繕積立金に充当するとなっていれば、現在の状況は規約違反になります。
毎年決算書が各戸に配布されると思いますので、皆さんのお金がどのように使われているのかきちんとチェックすることが大切です。
他のマンションと比較するのではなく、自分のマンションではどんな管理を望み運営していくのか、その為に必要な費用はどれ位なのかを考えて下さい。

大規模修繕を10年目に予定しているようですが、積立金が不足しているのなら数年先に延ばしても構わないと思います。
まずは建物の傷み具合を専門家に見て貰うなどして、修繕計画を立て直し、それに基づいた資金計画を組むことが必要です。

不信感を持ったり、不平を言ってるだけでは何も変わりません。
この際理事になって、大規模修繕がきちんとした形で行われるのを見届けるというのは如何でしょうか？

noname#78261 · Answer

１８戸５階建て６０m2ＥＶ付です。今年１０年たちました。
建築当初から修繕費と管理費は別々に集金しています。
それが普通だと思います。

はっきりいって何に使っているのかという感じがします。
でも、わからなかったら総会に出席して会計報告に目を光らせ無ければなりません。何十分の一は自分のお金ですからね。
管理会社との契約内容や管理委託の範囲などマンションごとに違うのですからマンションの総会で質問して納得しておくべき内容です。
うちは総会で出席者全員が領収証を確認することになっています。

うちのマンションでは、理事が３人でそのうち一人が理事長。６年で一回りする完全交代制です。防火管理者は当初管理会社が管理者を立てていましたが、役員経験者から推薦などして３年おき交代することになりました。講習会テキスト費用と交通費と日当も決め３年ごとに２万払います。理事会は必要な時に（年３～４回）はじめはエントランスホールでやってましたが年間予算を取って喫茶店で行い飲み物代くらいはだそうということになりましたが、年１万くらいでしょうか。理事会費用と考えられるのはその費用くらいです。

大規模修繕は購入当時に集めたお金がほとんどで月々２０００円しか集めておらず、駐車場、バイク置き場代金は管理費に廻っています。駐輪場は無料です。築５年目に出された大規模修繕計画から考えて、管理費の2.5％削減と修繕費の倍増を決めました。しかし、公庫などで優良とされる修繕積立金は6000～7000なのでまだまだ足りません。試算では一時金ナシだと１万３千円集金が必要でした。今後ちびっちゃい緑地の管理を管理委託からはずし理事会中心で住民で行う提案とバイク置き場代金だけでも修繕費収入にできるよう働きかけるつもりです。私は６年目の時理事長をやりました。今は防火管理者をやっています。

戸数が少なければ少ないほど管理責任の重さは大きくのしかかります。自分のいえですから、積極的に管理に参加しないとお金だけ取られている・・という気持ちに陥りやすくなっちゃいますよ。

yoshi-thk · Answer

＞駐車場が１０台ほどあり、入居者、一般ともに１台月３５０００円で貸しています。
＞新築時から現在まで空きなしの満車です。
＞しかしマンションの駐車場収支は「月２５０００円」となっており、
＞それが修繕費に追加されているものの、微々たる額です。

この点が変ですね。一ヶ月１０万円の差額が生じて１年で約１２０万円です。
その金額が建築して入居当初からだとすれば、８００～９００万円の使途不明金が出ているということです。

定期清掃費１９０００円については、年額ですか？それとも月額ですか？
仮に年額だとしても、全戸数で８年間で３８０万円支払っていることになるのですが、それに見合う清掃ですか？

それで双方合わせると、約１０００万円以上という金額が試算出来たのです。

年額に分けると約１２５万円も「理事会運営費と理事会維持費」に掛かっていると言うことになります。

月に分けると、一ヶ月約１０万円ということになります。
どのような運営をしていたのか、質問者でなくても、疑問に思います。

僕は、新興住宅街の町内会組織の役員をしてますけれど、
年間で町内会の活動をして２０万円を超えることは滅多にないです。
町内会でゴミ回収場所の設置や街灯の設置で、約１００万円掛かりましたが、
それらは、一度設置するとあとはメンテナンスに年間約１０万円ぐらい掛かりますがすべて賄ってます。

一ヶ月１０万円の理事会運営費や維持費はあり得ないと思います。

理事会の運営に疑問があるので、住民総会で、理事会運営の内容について質問するべきです。

esezou · Answer

noir_roseさん、こんにちは。
５０戸の理事ですが、管理費等は建物の大きさにあまり依存しないので２５戸なら、１戸あたり倍の負担だろうと推定して書きます。
まず、金額の絶対額は確かに高いですが、上記事項を鑑み妥当と思います。修繕費は別途ないのでしょうか？
駐車場費用は全額修繕費充当、一般管理費から年２００万充当していますので、「微々たる額」、「修繕費に１円もまわっていないよう」は変ですね。修繕費は別途積み立てていないのでしょうか？？
「現在築８年なので、再来年度大規模修繕を行う」
早いと思います。建物診断しましたか。
「マンションの駐車場収支は「月２５０００円」となっており」
土地は借地ですか？何か特殊事情がありませんか？
「理事会運営費」
年２０万で余ります。
「理事会維持費」
ありえません。
何か変な感じはしますが、情報が足りないのか、不正があるのか判断できません。部分的に問題点を抽出し、情報をもっと出し再質問したほうが良いと思います。
予算決算は、報告されているはずで、所有者はいつでも閲覧可能です。見て確認してください。
管理組合は住民皆のものであり、理事をしていないからと言って他人事ではありませんよ。

管理費・修繕費の使途不明金 理事会運営費とは？

ANo.5です。

１００戸弱のマンション管理組合理事長をしています。

管理費の19000円は高いようにも思いますが、戸数が少ないことや管理する施設、管理状況によってまちまちですので一概には言えません。

１８戸５階建て６０m2ＥＶ付です。

＞駐車場が１０台ほどあり、入居者、一般ともに１台月３５０００円で貸しています。

noir_roseさん、こんにちは。

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